Bản án 62/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê tài sản

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên toà; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện theo uỷ 10 quyền của bà H BLung MLô là bà Mai Thị Ngọc A có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; tất cả người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không kháng cáo, đã được Toà án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt. Đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án.

Căn cứ vào Điều 296 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử quyết định tiến hành phiên toà phúc thẩm xét xử vắng mặt họ.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Xuân T, Hội đồng xét xử thấy: [2.1] Ông Trần Xuân T, bà Hoàng Thị H cho rằng: ngày 11/6/2018, ông, bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà H BLung Mlô thửa đất số 18, tờ bản đồ số 14, diện tích 2.285m2 và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 299876 ngày 26/4/2018 với giá 500.000.000đồng. Ông đã đặt cọc 300.000.000đồng cho bà H BLung vào ngày 11/5/2018 và hẹn 1 tháng sau làm thủ tục sang tên và thanh toán số tiền còn lại. Ngày 11/6/2018, hai bên tiến hành ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà H BLung Mlô thửa đất số 18 với giá 200.000.000đồng. Cùng ngày, hai bên ký kết văn bản thoả thuận về chuộc lại tài sản với nội dung trong thời gian một tháng kể từ ngày 11/6/2018 đến ngày 11/7/2018, bà H BLung có nhu cầu chuộc lại nhà, đất thì vợ, chồng ông T sẽ cho bà H BLung chuộc lại với điều kiện bà H BLung phải trả lại cho ông T, bà H số tiền 200.000.000đồng. Sau khi hết thời gian 01 tháng bà H BLung không thanh toán nên Hợp đồng chuyển nhượng đã được đăng ký biến động sang tên cho ông T, bà H vào ngày 27/12/2018. Cũng cùng ngày 11/6/2018, bà H BLung ký Giấy bán đất nhà cho ông T, bà H, ngày 11/7/2018 ký Giấy bàn giao nhà và ngày 18/7/2018 ký Giấy thuê nhà cho ông T, bà H. [2.2]

Tuy nhiên, bà H BLung thì cho rằng: bà được ông Y Tố B1, ông Y Đa Wid N3 (trú tại buôn E) giới thiệu đến gặp vợ, chồng ông T để vay tiền. Ngày 07/6/2018, bà vay của vợ, chồng ông T 96.000.000đồng, lãi suất 5.000đồng/ 1 triệu/ 1 ngày, ông T lấy trước tiền lãi 1 tháng là 14.400.000đồng, tiền công chứng 900.000đồng, số tiền bà thực nhận từ ông T là 80.700.000đồng. Việc bà ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 18 với giá 200.000.000đồng là theo yêu cầu của vợ, chồng ông T để đảm bảo cho khoản vay 80.700.000đồng chứ thực tế không có việc sang nhượng, bàn giao nhà và thuê đất như ông T trình bày. [2.3] Xét bản chất của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hội đồng xét xử thấy: mặc dù ông T trình bày có nhận sang nhượng thửa đất của bà H BLung với giá 500.000.000đồng, đã thanh toán 2 lần, lần 1 đặt cọc 300.000.000đồng, ngày ký hợp đồng (11/6/2018) mới thanh toán hết số tiền 200.000.000đồng còn lại nhưng ông T không có tài liệu để chứng minh. Những người làm chứng bà Trần Thị X và ông Phạm Văn K1 đều trình bày không chứng kiến việc ông T đặt cọc. Xét trong trường hợp ông T nhận sang nhượng 11 đất với giá 500.000.000đồng thì khi các bên lập văn bản thỏa thuận thể hiện sau thời gian một tháng bà H BLung muốn chuộc lại đất thì phải trả lại cho ông T 500.000.000đồng chứ không phải 200.000.000đồng như hợp đồng chuyển nhượng đã ghi, điều này là hết sức vô lý.

Do đó, lời khai của ông T cho rằng nhận sang nhượng đất với giá 500.000.000đồng là không có cơ sở chấp nhận. [2.4] Theo kết quả định giá đối với đất và tài sản trên đất có tổng giá trị: 827.836.007đồng nhưng tại hợp đồng chuyển nhượng đất các bên thỏa thuận giá trị tài sản chỉ có 200.000.000đồng là không phù hợp với giá trị thực tế. Sau khi chuyển nhượng, bà H BLung vẫn là người quản lý, sử dụng nhà, đất. Ông T thừa nhận ông là người kinh doanh, nhận sang nhượng đất để bán lại kiếm lời nhưng sau khi nhận chuyển nhượng, ông T lại đồng ý ký thoả thuận cho bà H BLung chuộc lại nhà đất trong vòng một tháng nếu bà H BLung trả lại 200.000.000đồng. Đồng thời với nội dung này, ông T lại cho bà H BLung thuê nhà không lấy tiền là không hợp lý với việc chuyển nhượng đất thông thường. Ngoài ra, những người làm chứng - ông Y Tố B1 và ông Y Đa Wid N3 đều trình bày: ngày 07/6/2018 có dẫn bà H BLung Mô đến vay tiền của ông T với điều kiện phải ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay. Tất cả những tình tiết nêu trên cho thấy không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như không có việc cho thuê nhà như trình bày của ông T. Thực chất đây là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền giữa hai bên như án sơ thẩm đã đánh giá.

Do đó, án sơ thẩm xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/6/2018 giữa ông Trần Xuân T, bà Hoàng Thị H với bà H BLung Mlô là vô hiệu theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và giấy thuê nhà giữa bà H BLung với vợ, chồng ông T, bà H cũng không có hiệu lực, là đúng pháp luật. [2.5] Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: khi hợp đồng vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, nguyên đơn và bị đơn đều xác định từ sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đến nay bà H BLung vẫn là người quản lý, sử dụng đất. Bà H BLung không nhận tiền đặt cọc cũng như tiền chuyển nhượng đất của ông T nên không phát sinh hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông T.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn bà H BLung MLô yêu cầu xem xét lại tiền lãi, Hội đồng xét xử thấy: do bà H BLung có yêu cầu phản tố đề nghị được trả lại tiền vay cho ông T nên cần xem xét trong cùng một vụ án để giải quyết triệt để. Bà H BLung cũng như những người làm chứng đều xác nhận: ngày 07/6/2018 bà có vay của ông T số tiền 96.000.000đồng; để đảm bảo khoản vay bà H BLung Mlô phải ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thời gian là một tháng; sau khi trừ tiền lãi và chi phí, bà H BLung nhận của 12 ông T số tiền 80.700.000đồng nên có cơ sở xác định số nợ gốc bà H BLung nợ ông T là 80.700.000đồng. Bà H BLung thừa nhận các bên có thỏa thuận lãi suất 5.000đồng/ triệu/ ngày, nhưng cho đến nay bà H BLung vẫn chưa thanh toán cho vợ, chồng ông T khoản tiền nào là vi phạm nghĩa vụ.

Do đó, án sơ thẩm buộc bà H BLung phải trả cho vợ, chồng ông T số tiền gốc 80.700.000đồng là đúng. Toà án cấp sơ thẩm tính lãi trên nợ gốc trong hạn chưa trả từ ngày 07/6/2018 đến 07/7/2018: 80.700.000đồng x 1,666%/tháng x 1 tháng = 1.344.000đồng (làm tròn); lãi trên nợ lãi trong hạn chưa trả từ ngày 07/7/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm 15/5/2025: 1.344.000đồng x 10%/ năm x 6 năm 10 tháng 8 ngày (2.499 ngày) = 920.100đồng (làm tròn); lãi trên nợ gốc quá hạn từ ngày 07/7/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm 15/5/2025: 80.700.000đồng x 30%/ năm x 6 năm 10 tháng 8 ngày (2.499 ngày) = 165.755.000đồng (làm tròn) để buộc bà H BLung trả cho vợ, chồng ông T tổng cộng 248.719.000đồng (trong đó: tiền gốc 80.700.000đồng, tiền lãi 168.019.00đồng) là đúng quy định của pháp luật.

Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo này của bà H BLung.

[4] Xét án sơ thẩm nhận định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H BLung với ông T, bà H lập ngày 11/6/2018 là vô hiệu nhưng không tuyên huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 299876 ngày 26/4/2018 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp cho bà H BLung và không huỷ chỉnh lý biến động sang tên cho ông T, bà H ngày 27/12/2018 là không đúng quy định của pháp luật.

Do đó, cấp phúc thẩm huỷ Giấy chứng nhận này.

[5] Về án phí: do nội dung kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Xuân T không được chấp nhận nên ông T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Kháng cáo của bà H BLung Mlô được chấp nhận một phần nên bà H BLung Mlô không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án

[6] Các quyết định khác còn lại của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên không xét.