Bản án 333/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê tài sản

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, lời trình bày của đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: [1.1] Đối với người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Lê Vĩnh H1 vắng mặt tại phiên tòa nhưng đã có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 2 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt ông Lê Vĩnh H1 là phù hợp với quy định của pháp luật. [1.2] Ông Trần Thanh H khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Hoàng Văn A phải trả lại số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại đối với 109 con heo là 120.000.000 đồng, tổng cộng là 220.000.000 đồng. Ông Hoàng Văn A có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê trang trại chăn nuôi ngày 14/12/2024 giữa ông Hoàng Văn A và Trần Thanh H; công nhận việc ông A giữ lại khoản tiền đặt cọc; buộc ông H bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng bao gồm tiền thất thu do không nhập đủ số lượng heo và tiền hỗ trợ khấu hao chuồng trại từ 22/4/2025 đến khi vụ án được giải quyết xong và trang trại được cho thuê lại (tại phiên tòa phúc thẩm ông A yêu cầu hỗ trợ khấu hao chuồng trại từ ngày 28/4/2025 đến ngày xét xử phúc thẩm). Như vậy, yêu cầu phản tố của ông A là yêu cầu chấm dứt hợp đồng, yêu cầu buộc ông H bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Còn yêu cầu xử lý tiền đặt cọc là ý kiến của bị đơn. Việc Toà án cấp sơ thẩm xác định toàn bộ yêu cầu của ông A là yêu cầu phản tố là không đúng theo quy định tại khoản 2 Điều 200 của Bộ luật Dân sự.

[2] Đối với nội dung kháng cáo của bị đơn ông Hoàng Văn A, xét thấy: [2.1] Xét Hợp đồng thuê trang trại chăn nuôi giữa bên thuê trang trại là ông Trần Thanh H với bên cho thuê trang trại là ông Hoàng Văn A được ký ngày 14/12/2024, thấy rằng: 5 Hợp đồng thuê trang trại chăn nuôi giữa ông Trần Thanh H với ông Hoàng Văn A ngày 14/12/2024, được ký kết trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung và mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức hợp đồng phù hợp quy định pháp luật.

Do đó, hợp đồng phát sinh hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm giao kết theo quy định tại các Điều 117, 119, 385 và Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông H đã nhận bàn giao chuồng trại, đưa heo vào chăn nuôi và trực tiếp khai thác sử dụng tài sản thuê. Ông H đã thanh toán cho ông A tiền khấu hao của tháng 01, tháng 02 năm 2025 và tiền thuê chuồng trại của 02 đợt xuất heo. Đến ngày 22/4/2025, ông H đã ngừng hoạt động chăn nuôi, trả lại chuồng trại và thông báo việc chấm dứt thực hiện hợp đồng nhưng không được ông A đồng ý. Ông H chấm dứt hợp đồng vì cho rằng ông A đã vi phạm hợp đồng, tự ý xây thêm 01 chuồng trại chăn nuôi song song, liền kề với trại chăn nuôi đã cho ông H thuê mà không báo trước cho ông H biết, làm cho khu trại ông H thuê bị chắn gió, không thoáng mát, dẫn đến gây ra dịch bệnh. Hội đồng xét xử xét thấy: Ông H không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc xây dựng thêm chuồng trại của ông A là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến đàn heo của ông H bị dịch bệnh. Kết quả xét nghiệm trong hồ sơ chỉ thể hiện có thời điểm đàn heo của ông H xuất hiện mầm bệnh, nhưng không xác định được nguồn lây bệnh cũng như nguyên nhân phát sinh dịch bệnh. Mặt khác, người làm chứng ông Đinh Hoàng L1 xác nhận việc ông A xây dựng thêm chuồng trại được thực hiện vào thời điểm giữa hai đợt nhập heo của ông H; ông H biết việc xây dựng này nhưng không có ý kiến phản đối, sau khi công trình hoàn thành ông H vẫn tiếp tục nhập heo để nuôi. Bên cạnh đó, theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ thể hiện khu chuồng trại cho thuê vẫn bảo đảm diện tích, kết cấu, hệ thống điện, nước, khu xử lý chất thải và các điều kiện cơ bản theo thỏa thuận. Ông H cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh ông A giao tài sản thuê không đúng hiện trạng hoặc không đáp ứng điều kiện sử dụng theo hợp đồng.

Do đó, ông H đã đơn phương chấm dứt hợp đồng không theo quy định tại Điều 8 của Hợp đồng, nên thuộc trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật. Quá trình giải quyết vụ án, ông A đề nghị Toà án huỷ hợp đồng với lý do ông H thường xuyên thanh toán chậm trễ, không nhập đủ số lượng heo theo thoả thuận.

Xét thấy, tại Điều 1 của Hợp đồng, hai bên thoả thuận số lượng dự kiến là 700 con và không quy định đây là mức sản lượng tối thiểu bắt buộc phải duy trì trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng; cũng không quy định chế tài hoặc phương pháp xác định thiệt hại trong trường hợp bên thuê không đạt số lượng heo dự kiến. Đối với việc thanh toán tiền của hai bên, hai bên không thoả thuận thời hạn cụ thể để thanh toán tiền thuê chuồng trại cũng như chi phí khấu hao; đồng thời ông H cũng đã thanh toán đầy đủ tiền cho ông A từ khi ký kết hợp đồng cho đến ngày 28/4/2025.

Do đó, việc ông A yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng là không phù hợp. Như vậy, đây là hợp đồng có hiệu lực và đã được thực hiện một phần, không thể xem hợp đồng như chưa từng tồn tại để tuyên hủy bỏ hợp đồng.

Vì vậy, có căn 6 cứ xác định hợp đồng thuê tài sản giữa ông H và ông Anu H3 không thuộc trường hợp hủy bỏ hợp đồng mà thuộc trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng do một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, quan hệ hợp đồng thuê tài sản giữa ông H với ông A đã chấm dứt kể từ thời điểm các bên ngừng thực hiện hợp đồng, ngày 22/4/2025.

Do đó, yêu cầu kháng cáo của ông A về việc tuyên chấm dứt hợp đồng được ký kết giữa ông Trần Thanh H với ông Hoàng Văn A vào ngày 14/12/2024 là có căn cứ chấp nhận. [2.2] Xét số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng: Tại Điều 3 của Hợp đồng thuê trang trại chăn nuôi giữa bên thuê trang trại ông Trần Thanh H với bên cho thuê trang trại ông Hoàng Văn A ngày 14/12/2024 có nội dung “Bên A (ông H) cọc cho bên B (ông A) 100.000.000 đồng kể từ ngày ký hợp đồng”. Sau khi ký hợp đồng, ông H đã giao đủ số tiền 100.000.000 đồng cho ông A. Như vậy, số tiền 100.000.000 đồng là số tiền cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng. Tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Như đã phân tích ở trên, ông H là người đơn phương chấm dứt hợp đồng, là người có lỗi dẫn đến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện, do đó số tiền cọc trên thuộc về ông A. Việc bản án sơ thẩm nhận định rằng “các bên không ký hợp đồng đặt cọc riêng, không thỏa thuận phạt cọc nên phải trả lại tiền cọc”, để buộc ông A phải hoàn trả cho ông H số tiền 100.000.000 đồng là không có căn cứ và không đúng. Bộ luật Dân sự không bắt buộc thỏa thuận đặt cọc phải được lập thành một hợp đồng độc lập, chỉ cần các bên có thỏa thuận rõ ràng về việc giao một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì thỏa thuận đó đã phát sinh hiệu lực.

Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy cần sửa theo hướng không chấp nhận yêu cầu của ông H về việc đòi lại tiền đặt cọc, là phù hợp với quy định của pháp luật. [2.3] Đối với yêu cầu của ông Hoàng Văn A về việc buộc ông Trần Thanh H phải bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng số tiền là 121.440.000 đồng (tạm tính đến ngày 22/8/2025), bao gồm: Tiền thất thu do không nhập đủ số lượng heo là 61.440.000 đồng; tiền hỗ trợ khấu hao chuồng trại cho 04 tháng (từ 22/4/2025 đến 22/8/2025) theo thỏa thuận hợp đồng là 60.000.000 đồng, Hội đồng xét xử xét thấy: - Đối với khoản tiền thất thu do không nhập đủ số lượng heo là 61.440.000 đồng, thấy rằng: Trong hợp đồng thuê tài sản ngày 14/12/2024 tại Điều 1 các bên có ghi nhận số lượng heo dự kiến đưa vào chăn nuôi là khoảng 700 con; Hợp đồng không quy định đây là mức sản lượng tối thiểu bắt buộc phải duy trì trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng và cũng không quy định chế tài hoặc phương pháp xác định 7 thiệt hại trong trường hợp bên thuê không đạt số lượng heo dự kiến.

Do đó, bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Hoàng Văn A đối với khoản tiền thất thu do không nhập đủ số lượng heo là 61.440.000 đồng là có căn cứ. - Đối với khoản tiền hỗ trợ khấu hao chuồng trại cho 04 tháng (từ 22/4/2025 đến 22/8/2025) là 60.000.000 đồng (tại phiên tòa phúc thẩm ông Hoàng Văn A yêu cầu hỗ trợ khấu hao chuồng trại từ ngày 28/4/2025 đến ngày xét xử phúc thẩm): Tại mục 4 Điều 3 của Hợp đồng thuê tài sản ngày 14/12/2024 có quy định: Trong thời gian 30 ngày mà bên A không nhập heo vào chuồng để úm thì bên A phải hỗ trợ cho bên B 15.000.000 đồng/ tháng chi phí khấu hao chuồng trại. Nội dung quy định này là để bảo đảm quyền lợi của bên cho thuê (ông A) trong quá trình thực hiện hợp đồng, bởi vì: Ông H sẽ thanh toán tiền thuê chuồng trại cho ông A theo từng lứa heo xuất ra thị trường, nên nếu ông H không nhập heo vào chuồng để úm trong thời gian thuê chuồng trại thì sẽ gây thiệt hại cho ông A, do đó ông H phải có nghĩa vụ hỗ trợ tiền khấu hao chuồng trại cho ông A.

Tuy nhiên, như đã phận tích, nhận định tại mục [2.1] và mục [2.2] ở trên, Hợp đồng thuê trang trại chăn nuôi giữa ông Trần Thanh H với ông Hoàng Văn A đã chấm dứt do ông H là người đơn phương chấm dứt hợp đồng và ông H là người có lỗi dẫn đến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện, nên số tiền đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng là 100.000.000 đồng đã thuộc về ông A. Do đó sẽ không phát sinh nghĩa vụ hỗ trợ khấu hao chuồng trại và yêu cầu của ông A về bồi thường khoản tiền hỗ trợ khấu hao chuồng trại, là không có căn cứ chấp nhận.

[3] Như vậy, Hội đồng xét xử xét thấy một phần nội dung kháng cáo của bị đơn ông Hoàng Văn A là có cơ sở để chấp nhận, nên cần sửa bản án dân sự sơ thẩm, theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Thanh H và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Hoàng Văn A, như đã phân tích và nhận định trên.

[4] Về chi phí tố tụng: Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên nguyên đơn ông Trần Thanh H phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 2.000.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng chi phí tố tụng ông H đã nộp (đã thực hiện và chi phí xong).

[5] Về án phí: [5.1] Án phí dân sự sơ thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên áp phí dân sự sơ thẩm được tính toán lại, cụ thể như sau: Nguyên đơn ông Trần Thanh H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với yêu cầu phản tố của ông Hoàng Văn A về việc yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng thuê tài sản ngày 14/12/2024 được chấp nhận là 300.000 đồng và phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với phần yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận là 11.000.000 đồng (220.000.000 đồng x 5%), tổng cộng án phí ông H phải chịu là 11.300.000 đồng. 8 Bị đơn ông Hoàng Văn A phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu phản tố về bồi thường thiệt hại số tiền 121.440.000 đồng không được chấp nhận, cụ thể án phí phải chịu là: 121.440.000 đồng x 5% = 6.072.000 đồng. [5.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận một phần nên ông Hoàng Văn A không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

[6] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.