Bản án 128/2026/KDTM-PTTranh chấp về cung ứng dịch vụ

, đơn kháng cáo trong thời hạn luật định và hợp lệ nên Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết theo thủ tục phúc thẩm quy định tại khoản 1 Điều 37, khoản 3 Điều 38 của Luật số 85/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

[3] Xét kháng cáo của Nguyên đơn đề nghị cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm, buộc Bị đơn và Ban Quản trị Chung cư K2 có trách nhiệm giao trả mặt bằng là nhà để xe (tầng hầm) tại Chung cư Cao tầng O, địa chỉ số 360C đường B3, phường A5, Thành phố Hồ Chí Minh; Hội đồng xét xử nhận thấy:

[4] Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng số 10/2006/GCN-CTXD do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 10 07-3-2006 cho Nguyên đơn có 3 hạng mục: (1) Văn phòng và 330 căn hộ: diện tích xây dựng 2.874,93m2, diện tích sàn xây dựng 4.050,87m2; (2) Công trình kỹ thuật (tầng hầm): diện tích xây dựng 582,08m2, diện tích sàn xây dựng 582,08m2; (3) Nhà để xe (tầng hầm): diện tích xây dựng 2.625,44m2, diện tích sàn xây dựng 2.625,44m2. Sau khi Nguyên đơn đã chuyển nhượng các căn hộ cho cư dân, quyền sử dụng đất được chuyển đổi hình thức sử dụng đất từ riêng sang chung (từ ngày 22-6-2010), tuy nhiên việc chuyển đổi không làm mất đi quyền sở hữu riêng đối với công trình xây dựng trên đất, đặc biệt khi công trình đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu từ ngày 07-3-2006, trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 01-7-2006; đồng thời tại Công văn số 531/VPĐK-ĐK ngày 20-5-2025 của Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh đã khẳng định: “Hạng mục công trình kỹ thuật và nhà để xe chưa được tách cấp giấy chứng nhận, vì vậy 02 GCN sử dụng đất số T00320/2a ngày 15-6-2005 và Giấy chứng nhận sở hữu công trình số 10/2006-CTXD ngày 07-3-2006 nêu trên chưa thực hiện thu hồi và còn giá trị pháp lý”. Tại Biên bản bàn giao quản lý vận hành Chung cư Cao tầng O số 170.KH-KHM ngày 30-6-2015, Mục 2 Phần B về quyết toán vốn đầu tư có ghi nhận: “Diện tích Công ty O giữ lại không bán thuộc tài sản của Công ty: Tầng hầm để xe, Tầng trệt phía trước sảnh A Block B và toàn bộ tầng lửng Block A và B”. Đồng thời tại các biên bản thoả thuận mua bán căn hộ, hợp đồng mua bán căn hộ, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cũng không ghi nhận phần diện tích tầng hầm (nhà để xe) thuộc quyền sử dụng chung của cư dân.

[5] Ngày 02-01-2018, Nguyên đơn ký kết Hợp đồng cho Bị đơn thuê mặt bằng số 05/2018/HĐTVP-KHM với nội dung: Bị đơn thuê nhà để xe (tầng hầm) tại Chung cư Cao tầng O, địa chỉ 360C đường B3, phường W3, quận F5, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là 360C đường B3, phường A5, Thành phố Hồ Chí Minh) để làm nơi giữ xe, tổng diện tích thuê mặt bằng là 2.625,44m2, giá thuê 56.000.000 đồng/ tháng, thời hạn thuê 01 năm, bắt đầu từ ngày 01-01- 2018 đến hết ngày 31-12-2018. Ngày 02-01-2018, Nguyên đơn đã tiến hành bàn giao mặt bằng cho Bị đơn theo Biên bản bàn giao mặt bằng cùng ngày. Quá trình thuê, hai bên có ký các phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá thuê giảm còn 40.116.000 đồng/ tháng (Phụ lục 3) và gia hạn thời gian thuê đến ngày 31- 12-2020 (Phụ lục 5).

Xét thấy, Hợp đồng cho thuê mặt bằng số 05/2018/HĐTVP-KHM ngày 02-01-2018 được ký kết bởi người đại diện hợp pháp của Nguyên đơn, Bị đơn; Hợp đồng được các bên thực hiện liên tục và gia hạn nhiều lần bằng các phụ lục một cách tự nguyện; hình thức và nội dung không trái pháp luật, đạo đức xã hội nên có giá trị pháp lý, phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp đồng.

[6] Ngày 28-10-2020, Nguyên đơn ban hành Thông báo số 378/CV.KHM gửi Bị đơn về việc Nguyên đơn không tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê mặt bằng, đồng thời đề nghị Bị đơn bàn giao lại mặt bằng cho Nguyên đơn vào lúc 00 giờ 00 phút ngày 01-01-2021. Ngày 18-12-2020, Nguyên đơn ban hành Thông báo số 441/CV.KHM gửi Ban Quản trị Chung cư K2 với nội dung 11 Nguyên đơn là người trực tiếp quản lý dịch vụ giữ xe tại tầng hầm Chung cư Cao tầng O kể từ lúc 00 giờ 00 phút ngày 01-01-2021; nhưng vào ngày 01-01- 2021, hai bên đã không thể tiến hành việc bàn giao mặt bằng do Ban Quản trị và một số cư dân ngăn cản. Ngày 29-3-2022, Nguyên đơn và Bị đơn có Biên bản làm việc số 86/2022/BBLV.KH ghi nhận việc hai bên chưa tiến hành bàn giao mặt bằng vào ngày 01-01-2021, đồng thời Bị đơn có ý kiến sẽ thực hiện việc giao mặt bằng vào lúc 09 giờ 00 phút ngày 31-3-2022, tuy nhiên Nguyên đơn không tiếp nhận được mặt bằng thuê do có sự ngăn cản của Ban Quản trị và một số cư dân; Nguyên đơn có nhắn tin, gọi điện cho Bị đơn để Bị đơn ra cổng toà nhà làm việc nhưng Bị đơn không hợp tác; sự việc được Nguyên đơn lập vi bằng ghi nhận (Vi bằng số 110/2022/VB-TPLTPHCM ngày 01-4-2022, Vi bằng số 111/2022/VB-TPLTPHCM ngày 01-4-2022); Đơn trình báo số 101/2022/CV.KH ngày 31-3-2022 do Nguyên đơn gửi cho BCH Công an phường W3, quận F5 (nay là phường A5), Thành phố Hồ Chí Minh. Thực tế đến nay, Bị đơn vẫn chưa tiến hành bàn giao mặt bằng thuê cho Nguyên đơn, các bên chưa thanh lý hợp đồng số 05/2018/HĐTVP-KHM ngày 02-01-2018 theo thoả thuận; và hiện tại Bị đơn đang quản lý giữ xe tại tầng hầm theo Hợp đồng số 01/BQTKH1/QLVH-21 ngày 01-10-2021 với Ban Quản trị.

[7] Ngày 23-12-2020, Ban Quản trị có văn bản số 30/BQT-KH gửi Sở Xây dựng xin ý kiến về việc Nguyên đơn là Chủ đầu tư có được phép thực hiện việc thu hồi mặt bằng giữ xe tại tầng hầm Chung cư O để tự quản lý vận hành và khai thác giữ xe tại tầng hầm Chung cư O khi đang có đơn vị quản lý vận hành tại chung cư hay không. Ngày 18-02-2021, Sở Xây dựng có Công văn số 2135/SXD-QLN&CS gửi Ban Quản trị và Nguyên đơn trả lời về việc quản lý vận hành nhà chung cư tại Chung cư Cao tầng O có nội dung: “Trường hợp đã xác định được phần diện tích khu vực giữ xe tầng hầm là thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty Khahomex (Nguyên đơn); đồng thời hợp đồng cho thuê giữa Công ty Khahomex với Công ty Khaservices (Bị đơn) đã hết thời hạn, nên Công ty Khahomex có thể thu hồi mặt bằng giữ xe tầng hầm để tự khai thác trông giữ xe tại Chung cư K2…”.

[8] Xét việc Ban Quản trị tiếp quản, chiếm giữ tầng hầm (nhà để xe) chung cư O; Hội đồng xét xử nhận thấy: căn cứ quy định tại Điều 23 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15-02-2016, thủ tục công nhận Ban Quản trị được quy định như sau:“1. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có biên bản bầu Ban quản trị hoặc thành viên Ban quản trị theo quy định, Ban quản trị có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư.

2. Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị của Ban quản trị, Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra hồ sơ và ban hành quyết định công nhận Ban quản trị”. Như vậy, Ban Quản trị chung cư chỉ được thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định sau khi có Quyết định công nhận Ban Quản trị của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư. Ngày 13-5-2021, Ủy ban nhân dân Phường 9, quận F5 (nay là phường A5) ra Quyết định số 691/QĐ-UBND-NC công nhận Ban Quản trị Chung cư K2 nhiệm kỳ 2021-2024. Thời điểm ngày 26-12-2020, Ban Quản trị 12 Chung cư K2 ban hành Công văn số 35/BQT – KH1 tuyên bố: “Ban quản trị sẽ trực tiếp tiếp quản và giao lại công tác trông giữ xe tại tầng hầm cho đơn vị quản lý vận hành hiện tại. Thời gian tiếp nhận là 00 giờ ngày 01-01-2021” và thực tế vào ngày 01-01-2021, Ban Quản trị đã tổ chức ngăn cản Nguyên đơn nhận bàn giao tầng hầm để thực hiện việc tiếp quản, giao cho Bị đơn giữ xe là trái quy định của pháp luật. Tại thời điểm này, không có tài liệu, chứng cứ nào thể hiện Ban Quản trị đã được Ủy ban nhân dân phường A5 công nhận theo đúng quy định pháp luật, phù hợp với xác nhận của đại diện Ban Quản trị tại phiên toà, sau khi Ban Quản trị nhiệm kỳ trước hết hạn, chung cư chưa tổ chức bầu được Ban Quản trị mới cho đến thời điểm Uỷ ban nhân dân phường A5 ra Quyết định công nhận Ban Quản trị Chung cư K2 ngày 13-5-2021.

[9] Căn cứ Điều 15.4 của Hợp đồng các bên thoả thuận: “Trường hợp hết thời hạn thuê, hai bên không gia hạn Hợp đồng thì Bên A cho thời hạn 03 ngày hoặc thời gian dài hơn do Bên A quyết định để Bên B thu xếp trả lại Mặt bằng. Bên B có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê Mặt bằng và các khoản chi phí phát sinh khác (nếu có) cho Bên A trong khoảng thời gian Bên B chưa trả lại Mặt bằng”. Nguyên đơn đã thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo cho Bị đơn, cụ thể: Thông báo số 378/CV.KHM ngày 28-10-2020 gửi Bị đơn về việc không gia hạn, yêu cầu bàn giao mặt bằng vào 00 giờ ngày 01-01-2021; Thông báo số 441/CV.KHM ngày 18-12-2020 gửi Ban Quản trị về việc Nguyên đơn sẽ trực tiếp quản lý dịch vụ giữ xe từ 00 giờ ngày 01-01-2021.

[10] Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy có cơ sở xác định Nguyên đơn là chủ sở hữu nhà để xe (tầng hầm) tại Chung cư Cao tầng O theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng số 10/2006/GCN- CTXD do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 07-3-2006. Căn cứ khoản 1 Điều 482 của Bộ luật Dân sự 2015, Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của Nguyên đơn, buộc Bị đơn thực hiện nghĩa vụ bàn giao mặt bằng thuê là nhà để xe (tầng hầm) tại Chung cư cao tầng O, số 360C đường B3, phường A5, Thành phố Hồ Chí Minh cho Nguyên đơn theo Biên bản bàn giao mặt bằng giữa Nguyên đơn và Bị đơn ngày 02-01-2018; Ban Quản trị là bên đang chiếm giữ mặt bằng phải có trách nhiệm cùng Bị đơn giao trả mặt bằng cho Nguyên đơn. Thời hạn thực hiện việc bàn giao là 30 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

[11] Xét kháng cáo của Nguyên đơn đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn buộc Bị đơn và Ban Quản trị chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại do chiếm giữ tài sản thuê tạm tính từ ngày 01-01- 2021 đến ngày xét xử sơ thẩm là 2.286.612.000 đồng và tiếp tục phát sinh cho đến thời điểm Nguyên đơn nhận bàn giao mặt bằng thực tế. Tại phiên toà, Bị đơn cho rằng Bị đơn đã bàn giao mặt bằng cho Nguyên đơn vào ngày 01-01- 2021 nhưng Nguyên đơn không đến nhận, do hợp đồng hết hạn nên Bị đơn không thể tiếp tục giữ mặt bằng và để Ban Quản trị tiếp quản việc giữ xe; việc Nguyên đơn không nhận bàn giao được do Ban Quản trị và một số cư dân ngăn cản là thuộc trường hợp bất khả kháng, không thuộc trách nhiệm của Bị đơn; Hội đồng xét xử xét thấy: 13

[12] Căn cứ khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”; khoản 2 Điều 12 của Hợp đồng cho thuê số 05/2018/HĐTVP-KHM ngày 02-01-2018 quy định: “2. Việc không thực hiện hoặc trì hoãn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của một bên sẽ không được xem là hành vi vi phạm hợp đồng hoặc làm phát sinh khiếu nại nếu vi phạm đó có nguyên nhân bắt nguồn từ sự kiện bất khả kháng.

Tuy nhiên, Bên bị ảnh hưởng trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình do sự kiện bất khả kháng phải: (i) nhanh chóng gửi Thông báo ngay cho bên kia khi nhận thấy rằng mình không thể thực hiện được nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng; (ii) dùng mọi nỗ lực để tránh hoặc loại trừ nguyên nhân của sự kiện bất khả kháng này; (iii) tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng này (bao gồm các nghĩa vụ thanh toán) trong phạm vi có thể”. Trong trường hợp này, hành vi ngăn cản của Ban Quản trị không thuộc trường hợp sự kiện bất khả kháng theo khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng: “1. Sự kiện bất khả kháng là các sự kiện xảy ra ngoài tầm kiểm soát của Bên bị tác động bao gồm nhưng không giới hạn bởi các sự kiện như: thiên tai, chiến tranh, bạo loạn, phá hoại, các quy định, quy tắc, mệnh lệnh, chỉ thị hoặc quyết định của các cơ quan hành chính nhà nước hoặc các cơ quan tư pháp.” mà có chủ ý thể hiện qua Công văn số 35/BQT – KH1 ngày 26-12-2020 của Ban Quản trị gửi cho các bên. Tranh chấp giữa Nguyên đơn và Ban Quản trị đã tồn tại được thể hiện qua nhiều văn bản, vụ kiện tranh chấp liên quan đến tầng hầm chung cư. Bị đơn với tư cách là bên thuê nhà để xe (tầng hầm) và là đơn vị quản lý vận hành toà nhà Chung cư Cao tầng O nên biết rõ về tranh chấp này cũng như biết rõ thời điểm ngày 01-01-2021, Ban Quản trị chưa được bầu thông qua Hội nghị nhà chung cư, chưa được chính quyền địa phương công nhận, phù hợp với xác nhận của Bị đơn tại phiên toà; đồng thời Bị đơn đã không thực hiện các biện pháp khắc phục cần thiết nhằm giải toả hành vi ngăn cản của Ban Quản trị, cư dân; bảo vệ tài sản thuê, thông báo và phối hợp với Nguyên đơn để có biện pháp xử lý; thực tế ngày 01-01- 2021, Bị đơn tiếp tục trông giữ xe tại tầng hầm Chung cư K2 (Thông báo số 36/BQT.KH1 ngày 01-01-2021); và ngày 01-10-2021, Bị đơn ký hợp đồng dịch vụ với Ban Quản trị (Hợp đồng số 01/BQTKH1/QLVH-21).

Do đó, không có căn cứ để xác định đây là sự kiện bất khả kháng để Bị đơn được miễn trách nhiệm theo khoản 2 Điều 351 của Bộ luật Dân sự 2015, không làm chấm dứt nghĩa vụ của Bị đơn đối với Nguyên đơn đối với Hợp đồng cho thuê số 05/2018/HĐTVP-KHM ngày 02-01-2018.

[13] Mặt khác, Bị đơn cho rằng từ ngày 01-01-2021, Bị đơn không còn quản lý nhà để xe (tầng hầm) Chung cư Cao tầng O mà do Ban Quản trị tiếp quản; Bị đơn đã thực hiện nghĩa vụ của bên thuê theo Thông báo chấm dứt hợp đồng, bàn giao mặt bằng thuê cho Nguyên đơn là mâu thuẫn với nội dung biên bản làm việc số 86/2022/BBLV.KH ngày 29-3-2022 giữa Nguyên đơn, Bị đơn ghi nhận việc hai bên chưa tiến hành bàn giao mặt bằng ngày 01-01- 14 2021; cũng như văn bản ngày 30-3-2022, Bị đơn xác nhận sẽ bàn giao nhà để xe (tầng hầm) Chung cư Cao tầng O cho Nguyên đơn vào ngày 31-3-2022.

[14] Căn cứ Điều 482 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “4. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại, bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thoả thuận”. Cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn buộc Bị đơn bồi thường thiệt hại là không phù hợp với thoả thuận của các bên tại Điều 15.4 của Hợp đồng cho thuê số 05, Điều 482 của Bộ luật Dân sự 2015.

Do đó, Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn về việc buộc Bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho Nguyên đơn do chậm trả tài sản thuê tạm tính từ ngày 01-01-2021 đến ngày xét xử sơ thẩm là 40.116.000 đồng/tháng x 57 tháng = 2.286.612.000 đồng; và tiếp tục phát sinh cho đến khi Nguyên đơn thực tế nhận bàn giao tài sản thuê là nhà để xe (tầng hầm) Chung cư Cao tầng O. Trường hợp Bị đơn có tranh chấp với Ban Quản trị liên quan đến khoản tiền bồi thường thiệt hại cho Nguyên đơn do chậm trả tài sản thuê thì Bị đơn có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác. Các tài liệu chứng cứ liên quan đến khoản tiền thu từ việc giữ xe tại tầng hầm chung cư do Ban Quản trị cung cấp tại phiên toà sẽ được xem xét trong vụ kiện nếu các bên có yêu cầu.

[15] Xét yêu cầu của Nguyên đơn buộc Ban Quản trị có trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại do Bị đơn chậm trả tài sản thuê cho Nguyên đơn; Hội đồng xét xử nhận thấy: Quan hệ tranh chấp trong vụ kiện là tranh chấp hợp đồng thuê tài sản, cụ thể là Hợp đồng cho thuê mặt bằng số 05/2018/HĐTVP- KHM ngày 02-01-2018 được ký kết giữa Nguyên đơn và Bị đơn. Ban Quản trị không phải là bên tham gia giao kết và không có bất kỳ cam kết nào về nghĩa vụ đối với Nguyên đơn trong Hợp đồng số

05. Nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc Bị đơn vi phạm hợp đồng, chậm bàn giao mặt bằng thuê cho Nguyên đơn kể từ ngày 01-01-2021 theo quy định tại Điều 15.4 của Hợp đồng và Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015; đây là trách nhiệm của Bị đơn (Bên thuê) phát sinh do hành vi vi phạm hợp đồng. Về trách nhiệm liên đới, xét thấy không có thỏa thuận nào giữa Nguyên đơn, Bị đơn và Ban Quản trị về việc Ban Quản trị phải liên đới bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc vi phạm hợp đồng của bên thuê.

Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn về việc buộc Ban Quản trị Chung cư K2 liên đới bồi thường thiệt hại số tiền 2.286.612.000 đồng cùng với Bị đơn.

[16] Xét kháng cáo của Nguyên đơn không đồng ý hoàn trả tiền đặt cọc cho Bị đơn; Hội đồng xét xử nhận thấy, theo Hợp đồng số 05, các bên không thoả thuận xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp một bên vi phạm hợp đồng. Tại Điều 3 của Hợp đồng hai bên thoả thuận: “khoản tiền đặt cọc này được Bên A trả lại cho Bên B trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày Hợp đồng này được thanh lý hoặc được cấn trừ để thực hiện các nghĩa vụ thanh toán như các khoản tiền thuê Mặt bằng, điện, nước, điện thoại, vệ sinh và các chi phí khác, … của Bên B mà Bên B chưa thanh toán cho Bên A”, như vậy khi Bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ bàn giao tài sản thuê và bồi thường thiệt hại cho 15 Nguyên đơn, hợp đồng thuê giữa các bên được thanh lý, Nguyên đơn có trách nhiệm hoàn trả tiền đặt cọc 56.000.000 đồng cho Bị đơn; do đó kháng cáo của Nguyên đơn không có cơ sở chấp nhận.

[17] Xét ý kiến của Ban Quản trị Chung cư K2 (do bà Lê Thị Giáng H1 đại diện) cho rằng tầng hầm để xe tại Chung cư Cao tầng O là tài sản thuộc sở hữu chung của các cư dân trên cơ sở Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD, Luật Nhà ở 2005, Quy chế tạm thời của Nguyên đơn và một số văn bản khác nên không đồng ý giao trả cho Nguyên đơn. Qua xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử xét thấy ý kiến của Ban Quản trị không có cơ sở, bởi lẽ:

[18] Ngày 07-3-2006, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (thừa ủy quyền của Ủy ban nhân dân thành phố) đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng số 10/2006/GCN-CTXD cho Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu O (tiền thân của Nguyên đơn). Giấy chứng nhận này thể hiện quyền sở hữu của Nguyên đơn đối với toàn bộ công trình Chung cư Cao tầng O, bao gồm công trình kỹ thuật và nhà để xe tại tầng hầm. Giấy chứng nhận được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo đúng trình tự, thủ tục và đến thời điểm hiện tại không có bất kỳ văn bản pháp lý nào thể hiện việc Nguyên đơn đã chuyển giao quyền sở hữu tầng hầm cho cư dân. Ban Quản trị cho rằng Giấy chứng nhận này đã bị thu hồi vào tháng 8-2017, “không còn giá trị”, do đó Nguyên đơn không còn quyền sở hữu; tuy nhiên theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19-5-2014, sau khi các căn hộ được bán hết cho cư dân thì cơ quan Nhà nước sẽ cập nhật biến động ghi nhận quyền sử dụng đất được chuyển sang hình thức sử dụng chung. Tại Công văn số 531/VPDK-DK ngày 20-5-2025 của Văn phòng Đăng ký đất đai phúc đáp Công văn số 174/CV-TAQ4 ngày 18-4-2025 của Toà án nhân dân quận F5 (nay là Toà án nhân dân Khu vực Z) xác định: “Hạng mục công trình kỹ thuật và nhà để xe chưa được tách cấp giấy chứng nhận, vì vậy 02 GCN sử dụng đất số T00320/2a ngày 15-6-2005 và GCN sở hữu công trình số 10/2006-CTXD ngày 07-3-2006 nêu trên chưa thực hiện thu hồi và còn giá trị pháp lý.”

[19] Mặt khác, từ năm 2013 đến năm 2021, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành nhiều văn bản liên quan đến tình trạng pháp lý của tầng hầm Chung cư Cao tầng O, cụ thể: Công văn số 8901/SXD-QLN&CS ngày 22- 10-2013 trả lời cho Ban Quản trị về việc xác định diện tích để xe tại tầng hầm là thuộc sở hữu chung hay riêng của chủ đầu tư, hướng dẫn Ban Quản trị phối hợp với Nguyên đơn để thoả thuận về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng; nếu không thoả thuận được thì có quyền khởi kiện; các công văn số 8901/SXD-QLN&CS ngày 22-10-2013, số 311/SXD-QLN&CS ngày 10-01- 2014, số 1316/SXD-QLN&CS ngày 02-02-2014, số 2375/SXD-QLN&CS ngày 25-3-2014, số 9476/SXD-QLN&CS ngày 27-10-2014 xác định “việc công nhận quyền sở hữu phần diện tích tầng hầm tại chung cư cho Nguyên đơn theo Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng số 10/2006/GCN- CTXD ngày 07-3-2006 là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15-7-2005 của Chính phủ và hướng dẫn của Bộ Xây 16 dựng tại Công văn số 144/BXD-QLN ngày 25-11-2009”. Công văn số 2135/SXD-QLN&CS ngày 18-02-2021 có nội dung: “Trường hợp đã xác định được phần diện tích khu vực giữ xe tầng hầm là thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty O, đồng thời hợp đồng cho thuê đã hết thời hạn, nên Công ty O có thể thu hồi mặt bằng giữ xe tầng hầm để tự khai thác trông giữ xe tại Chung cư K2”.

[20] Ban Quản trị cho rằng “theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD, nơi để xe thuộc sở hữu chung”; tuy nhiên, Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD là văn bản quy định chung về quản lý sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực từ năm 2003. Tại Công văn số 144/BXD-QLN ngày 25-11-2009 của Bộ Xây dựng nêu: “cần xem xét nội dung Hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ đầu tư đã ký với khách hàng và những hồ sơ, tài liệu, dự án liên quan để xác định phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư.”. Trong các Hợp đồng mua bán căn hộ mà Nguyên đơn ký với cư dân, không có bất kỳ điều khoản nào thể hiện việc chuyển giao quyền sở hữu tầng hầm cho cư dân cũng như xác định phần diện tích sử dụng chung có nhà để xe (tầng hầm); trong khi đó, tại Biên bản bàn giao số 170/KH.KHM ngày 30-6-2015 cho Ban Quản trị được ký giữa Nguyên đơn, Ban Quản trị và đại diện các cơ quan chức năng thể hiện: “Diện tích Công ty O giữ lại không bán thuộc tài sản của Công ty: Tầng hầm để xe, tầng trệt phía trước sảnh A Block A và toàn bộ tầng lửng Block A và B”.

Do đó, Ban Quản trị viện dẫn Quyết định 10/2003/QĐ-BXD tách rời khỏi hồ sơ dự án và hợp đồng mua bán cụ thể để cho rằng nhà để xe (tầng hầm) chung cư thuộc sở hữu chung của cư dân là không phù hợp với hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

[21] Từ các nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy có cơ sở chấp nhận một phần kháng cáo của Nguyên đơn, nên Hội đồng xét xử sửa một phần Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 109/2025/KDTM-ST ngày 29-9-2025.

[22] Tại phiên toà, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận định Bị đơn đã thực hiện nghĩa vụ bàn giao mặt bằng thuê lại cho Nguyên đơn vào lúc 00 giờ 00 phút ngày 01-01-2021 theo Thông báo chấm dứt hợp đồng của Nguyên đơn, tuy nhiên do Nguyên đơn không đến nhận bàn giao; từ đó không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn là không phù hợp với các phân tích, nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

[23] Về án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm tổng cộng 80.732.240 đồng (bao gồm án phí không có giá ngạch 3.000.000 đồng và án phí có giá ngạch 77.732.240 đồng; hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho Bị đơn 3.000.000 đồng. Nguyên đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố của Bị đơn được chấp nhận là 3.000.000 đồng; hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho Nguyên đơn 27.643.000 đồng và 3.000.000 đồng.

[24] Về án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm: Nguyên đơn không phải chịu án phí do kháng cáo được chấp nhận. Hoàn lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 2.000.000 đồng cho Nguyên đơn. 17

[25] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Nguyên đơn đã nộp chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 20.000.000 (hai mươi triệu) đồng và tự nguyện chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ. Vì các lẽ trên, Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;