Bản án 147/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê khoán tài sản

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn nằm trong thời hạn luật định. Việc thụ lý kháng cáo đúng quy định của pháp luật nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm. Nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn đề nghị xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người này theo quy định của pháp luật.

[2]. Về quan hệ pháp luật: Nguyên đơn khởi kiện đề nghị ông Cao Văn L phải trả toàn bộ sản phẩm theo hợp đồng thầu khoán và thanh toán tiền sản lượng là tranh chấp hợp đồng thầu khoán theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3]. Về xác định tư cách đương sự: Do sáp nhập tỉnh, sáp nhập xã nên cơ quan kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của Ủy ban nhân dân xã T, huyện V, tỉnh Vĩnh Phúc là Ủy ban nhân dân xã T, tỉnh Phú Thọ theo quy định tại Điều 59 Luật tố tụng hành chính. Hợp đồng thầu khoán ngày 15/10/1997 tại mục bên nhận thầu khoán có tên ông Cao Sơn H5 tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án cả nguyên đơn và bị đơn ông Cao Văn L đều khẳng định ông Cao Sơn H5 là chú họ ông Cao Văn L không có liên quan gì tới hợp đồng thầu khoán ngày 15/10/1997, không tham gia ký kết với UBND xã T và không có quyền nghĩa vụ gì trong vụ án. Hiện tại ông Cao Sơn H5 đã chết và các đương sự đã trình bày thống nhất nội dung trên 12 nên cấp sơ thẩm không đưa các con của ông Cao Sơn H5 tham gia tố tụng với tư cách là người kế thừa quyền nghĩa vụ trong vụ án là phù hợp.

[4]. Về nội dung vụ án: Ngày 15/10/1997, UBND xã T và ông Cao Văn L đã ký kết hợp đồng thầu khoán chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi. Đến ngày 19/10/2017, hai bên ký kết Biên bản thanh lý hợp đồng.

Tuy nhiên, do ông L chưa trả lại đất và tiền thầu khoán nên UBND xã T đã khởi kiện ông L. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn có đơn kháng cáo. Hội đồng xét xử thấy rằng: [4.1]. Ngày 15/10/1997, UBND xã T và ông Cao Văn L đã ký kết hợp đồng thầu khoán chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi. Theo đó, UBND xã T giao phần diện tích đất 5% của Ủy ban (07 mẫu, tương đương 25.200m2) cho bên nhận thầu khoán là ông Cao Văn L với thời hạn từ ngày 01/01/1998 đến hết ngày 31/12/2014. Khi ký kết hợp đồng các bên đều hoàn toàn tự nguyện và có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật, về nội dung cũng như hình thức của hợp đồng không vi phạm pháp luật và phù hợp với quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự nên Hợp đồng có giá trị pháp lý, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Trong quá trình thực hiện hợp đồng thầu khoán thì nguyên đơn đã thực hiện giao khoán cho ông Cao Văn L diện tích thầu và bị đơn ông Cao Văn L đã thực hiện một phần nghĩa vụ giao nộp sản lượng theo hợp đồng. Đến ngày 19/10/2017, hai bên ký kết Biên bản thanh lý hợp đồng với nội dung thanh lý hợp đồng thầu khoán được ký ngày 15/10/1997 giữa ông Cao Văn L với UBND xã T theo thời hạn trong hợp đồng thầu khoán. Kể từ ngày ký thanh lý hợp đồng thầu khoán ông Cao Văn L phải chấm dứt việc quản lý, sử dụng và bàn giao toàn bộ diện tích 7 mẫu: (Tương đương với 25.200m²) mà ông L đã nhận thầu trước đó cho UBND xã T. Tuy nhiên đến nay, ông Cao Văn L vẫn chưa tiến hành chấm dứt việc sử dụng và bàn giao lại toàn bộ diện tích 7 mẫu (tương đương với 25.200m²) mà ông L đã nhận thầu trước đó cho UBND xã T (nay là xã T). Do vậy, việc UBND xã T yêu cầu ông L có trách nhiệm giao trả cho UBND xã T diện tích đất tại xứ đồng Đ, xã T, huyện V, tỉnh Vĩnh Phúc (nay là xã T, tỉnh Phú Thọ) là có căn cứ. [4.2]. Cấp sơ thẩm tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ ngày 21/01/2025 nhưng chưa xác định được phần diện tích đất giao thầu, đến ngày 14/4/2025 cấp sơ thẩm tiếp tục xem xét thẩm định tại chỗ để xác định phần diện tích đất giao thầu.

Tuy nhiên, buổi xem xét thẩm định tại chỗ ngày 14/4/2025, cấp sơ thẩm không lập biên bản, không có quyết định xem xét thẩm định là có phần thiếu sót. Đến ngày 06/4/2026, cấp phúc thẩm đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ theo chỉ dẫn của các đương sự. [4.2.1]. Sau khi áp sơ đồ hiện trạng ngày 21/01/2025 và ngày 06/4/2026 vào trích lục và mặt bằng xin chuyển cơ cấu cây trồng vật nuôi (BL 70) và biên bản giao mốc giới diện tích thầu khoán ngày 06/02/1998 (BL 34) thì xác định hiện trạng phần diện tích đất giao thầu có các phía giáp ranh như sau: phía Đông Bắc giáp giáp đầm khu 11 (tương ứng là phía T trong biên bản giao mốc giới); 13 phía Đông Nam giáp đầm khu 12 (tương ứng là phía Đông Bắc trong biên bản giao mốc giới); phía Tây Nam giáp mương xã L (cũ) (tương ứng là phía Đông Nam trong biên bản giao mốc giới); phía Tây Bắc giáp xã L (cũ) (tương ứng là phía Tây Nam trong biên bản giao mốc giới). Việc xác định các hướng của phần diện tích đất giao thầu trước đây không chính xác là do lúc đó đo đạc thô sơ không có hệ tọa độ.

Tuy nhiên, các đương sự đều thống nhất các hướng tiếp giáp đã được thẩm định và phù hợp với số liệu tương ứng trên biên bản giao mốc giới và trích lục thửa đất giao thầu nên cần căn cứ vào hiện trạng các phía giáp ranh thửa đất để giải quyết vụ án. [4.2.2]. Tại buổi thẩm định ngày 06/4/2026, phần diện tích giao thầu các đương sự đều thống nhất các mốc giới sau: phía Đông Nam giáp đầm đội 12 được xác định bởi các mốc A,11,12,13,14,15,16 có chiều dài là 217,83 (theo biên bản giao mốc giới là hướng Đông Bắc có chiều dài 218m); phía Tây Nam giáp mương xã L (cũ) được xác định bởi các mốc 16,17 có chiều dài là 116,6m (theo biên bản giao mốc giới là hướng Đông Nam có chiều dài 118m); Theo ông L chỉ dẫn thì phía Đông Bắc được xác định bởi các mốc A,D,C có chiều dài là 112,21 và phía T được xác định bởi các mốc 17,12,19,20,H,G,C là đường gấp khúc có chiều dài là 206,05m; còn theo biên bản giao mốc giới các phía có các số đo tương ứng là 117m và 220,5m đều lớn hơn số liệu do ông L chỉ dẫn lần lượt là 4,79m và 14,45m; ngoài ra, theo biên bản giao mốc giới và trích lục thửa đất giao thầu phía T là một đường thẳng không phải đường gấp khúc như ông L chỉ dẫn. Nên Hội đồng xét xử sẽ căn cứ vào sơ đồ hiện trạng đo vẽ được áp vào biên bản giao mốc giới và xác định thửa đất được giao thầu như nguyên đơn chỉ dẫn cụ thể giáp ranh như sau: phía Đông Nam giáp đầm đội 12 được xác định bởi các mốc A,11,12,13,14,15,16 có chiều dài là 217,83 (theo biên bản giao mốc giới là hướng Đông Bắc có chiều dài 218m); phía Tây Nam giáp mương xã L (cũ) được xác định bởi các mốc 16,17 có chiều dài là 116,6m (theo biên bản giao mốc giới là hướng Đông Nam có chiều dài 118m); phía T được xác định bởi các mốc 17,18,19,20,H,Y,B có chiều dài là 220,41m (theo biên bản giao mốc giới là hướng T có chiều dài 220,5m), do phía này nguyên đơn chỉ dẫn nhỏ hơn biên bản giao mốc giới nên cần chấp nhận. Tổng diện tích là 25.432,1m2. [4.2.3]. Ông L cho rằng trong phần diện tích đất được giao thầu khoán trên thì có một phần diện tích đất ông đã đổi cho ba hộ gia đình thuộc đội 12 và cũng được phía nguyên đơn xác nhận.

Tuy nhiên, về diện tích đổi đất thì ông L chỉ dẫn theo hiện trạng có diện tích là 637m2 là không có căn cứ vì theo biên bản giao mốc giới diện tích thầu khoán đã giao cho ông L, trong đó có 552m2 đất là của đội 12 đã đổi cho ông L nên xác định diện tích ông L đã đổi cho các hộ của đội 12 là 552m2. Như vậy, cần buộc ông L phải trả lại cho UBND xã phần diện tích đã giao 25.432,1m2 - 552m2 = 24.880,1m2. [4.2.4]. Theo biên bản giao mốc giới diện tích thầu khoán ngày 06/02/1998 thì phần diện tích 552m2 không thể hiện vị trí cụ thể nhưng các đương sự đều thống nhất phần diện tích đất đổi là một hình thang, phía Nam có 14 chiều dài là 9,5m, phía Bắc có chiều dài là 7,7m; còn theo Biên bản giao mốc ranh giới diện tích đất đầm mới (đất đổi sen ghép) ngày 22/8/1998 (BL 254) thì phần diện tích đất đổi trên phía Tây giáp đường đi nên việc ông L cho rằng phần diện tích đất đổi trên nằm hoàn toàn trong phần diện tích đất giao thầu là không có căn cứ nên không được chấp nhận. Cần xác định phần diện tích đất đổi 552m2 mốc giới phía Nam đã được các bên thống nhất và kéo dài lên phía Bắc và có một phía Tây tiếp giáp đất đội 12 (Theo biên bản giao mốc giới diện tích thầu khoán ngày 06/02/1998), được giới hạn bởi các điểm G,H,YK trên sơ đồ hiện trạng ngày 06/4/2026. [4.2.5]. Ông L cho rằng khi đo đạc phải trừ mương tiêu, tuy nhiên theo biên bản giao mốc giới diện tích thầu khoán ngày 06/02/1998 có nội dung “phần đất bờ đường trục mương chúng tôi không giao cho hộ từ mép bờ, không giao bờ đường trục cho hộ sử dụng” nên nguyên đơn chỉ dẫn phần diện tích đất giao thầu theo hiện trạng phù hợp với số liệu đo đạc các chiều của thửa đất giao thầu trong biên bản biên bản giao mốc giới diện tích thầu khoán ngày 06/02/1998. Ngoài ra, tại phiên tòa phúc thẩm ông L xác định trong quá trình sử dụng đất thì các hộ dân đã sử dụng hết phần bờ trên nên hiện tại không còn bờ mương, bờ ruộng nữa.

Vì vậy, đề nghị trên của ông L không được chấp nhận. [4.2.6]. Như vậy, cần buộc ông L phải trả lại diện tích đất nhận giao thầu cho UBND xã T là 24.880,1m2 được giới hạn bởi các điểm A,11,12 đến 20,H,F,K,Y,B,A trên sơ đồ hiện trạng ngày 06/4/2026. [4.3]. Về số tiền chưa trả theo hợp đồng thầu khoán: Căn cứ biên bản thanh lý hợp đồng ngày 19/10/2017 thì hai bên đã thống nhất thỏa thuận về công nợ như sau: “Ông L phải trả theo hợp đồng thầu khoán số công nợ là 186.150.000 đồng. Ông L phải trả theo hợp đồng thầu khoán nếu được hưởng ưu đãi đầu tư số: 3072/ UĐĐT ngày 07/11/2001 của UBND tỉnh V số tiền là: 13.600.000 đồng (Ông L đã nộp ngày 19/10/2017). Còn lại số tiền 172.550.000 đồng, 2 bên thống nhất đến hết ngày 30/6/2018 UBND xã cùng ông L tham khảo các cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Nếu có văn bản trả lời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc được hưởng ưu đãi đầu tư thì ông Cao Văn L không phải nộp số tiền còn lại; ông Cao Văn L không hưởng ưu đãi đầu tư phải có trách nhiệm nộp số tiền 172.550.000 đồng theo hợp đồng đã ký ngày 15/10/1997 về UBND xã T”. Ông L cho rằng ông được hưởng ưu đãi đầu tư nên không phải nộp số tiền trên vì ông được hưởng ưu đãi theo Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư số 3072/ƯĐĐT ngày 07/11/2001 của UBND tỉnh V (cũ) (BL 249). Theo Giấy chứng nhận trên, tại điểm 2 có quy định “được miễn nộp tiền thuê đất sáu năm và được giảm 50% thuế sử dụng đất hàng năm”; tại điểm 3 có quy định: “Cơ sở sản xuất kinh doanh Cao Văn L chỉ được hưởng các ưu đãi nói tại điểm 2 văn bản này nếu thực hiện đúng và đủ các điều kiện: “Thực hiện dự án đầu tư vào lĩnh vực, địa bàn nói tại điểm 1 văn bản này; Dự án sử dụng số lao động bình quân trong năm ít nhất là 50 người”. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông L thừa nhận trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh thì chỉ có các thành 15 viên trong gia đình gồm vợ chồng ông và 4 người con của ông tham gia lao động sản xuất, bên cạnh đó thì ông có thuê các lao động trong địa phương để giúp ông hoạt động kinh doanh nhưng ông L không cung cấp được tài liệu, chứng cứ thể hiện dự án của ông sử dụng số lao động bình quân trong năm ít nhất là 50 người.

Vì vậy, ông L không đủ điều kiện để được hưởng ưu đãi đầu tư theo Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư số 3072/ƯĐĐT ngày 07/11/2001 của UBND tỉnh V.

Vì vậy, ông L phải tiếp tục trả số tiền theo Hợp đồng thầu khoán chưa trả là 172.550.000 đồng, tuy nhiên nguyên đơn chỉ yêu cầu ông L phải trả số tiền 168.797.000đ nên cần chấp nhận. [4.4]. Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả số tiền thuê kể từ thời điểm hết hạn hợp đồng thầu khoán từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/7/2025 vì trong thời gian trên bị đơn vẫn tiếp tục sử dụng đất. Theo Hợp đồng thầu khoán giữa các bên đã ký kết, các bên có thỏa thuận thời hạn thầu khoán từ ngày 01/01/1998 đến ngày 31/12/2014.

Tuy nhiên, theo hợp đồng thì sau khi hết thời hạn thầu khoán các bên không có thỏa thuận gì về việc tiếp tục sử dụng đất thầu khoán. Đến ngày 19/10/2017 các bên mới tiến hành thanh lý hợp đồng thầu khoán dựa trên đơn đề nghị của ông L. Theo biên bản thanh lý hợp đồng ngày 19/10/2017 thì ông L đề nghị UBND xã phải thanh toán cho ông L toàn bộ tài sản trên đất mà ông đã cải tạo, tạo lập với tổng số tiền là 2.524.178.000đồng. Nhưng khi chốt biên bản thanh lý thì các bên không thống nhất được nội dung này. Ngoài ra, trong biên bản thanh lý hợp đồng thì có thỏa thuận ông L phải chấm dứt việc quản lý, sử dụng và bàn giao toàn bộ diện tích đất mà ông L đã nhận thầu khoán. Như vậy, sau khi kết thúc hợp đồng thầu khoán ngày 31/12/2014 thì phía UBND xã không có một văn bản nào yêu cầu ông L phải trả lại diện tích đất thầu khoán mà ông L lại là người gửi văn bản đề nghị thanh lý hợp đồng. Đến khi thanh lý hợp đồng các bên chưa thỏa thuận rõ ràng về việc giải quyết đối với tài sản, công trình mà ông L đã cải tạo, tạo lập trên đất thầu. Nên sau khi lập biên bản thanh lý, ông L vẫn phải bảo quản tài sản trên đất thầu là hoàn toàn phù hợp. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 493 Bộ luật Dân sự quy định về việc trả lại tài sản thuê khoán và Hợp đồng thuần khoán ngày 15/10/1997, Biên bản thanh lý hợp đồng ngày 19/10/2017 đều không có quy định về việc bên chậm trả tài sản thuê khoán phải chịu số tiền thuê khi hết hạn hợp đồng thầu khoán. Cấp sơ thẩm căn cứ vào Điều 482 Bộ luật Dân sự để chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn là không có căn cứ vì Điều 482 Bộ luật Dân sự quy định về việc trả lại tài sản thuê đối với hợp đồng thuê tài sản trong khi vụ án này là tranh chấp hợp đồng thầu khoán.

Vì vậy, yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc ông L phải trả số tiền thuê kể từ thời điểm hết hạn hợp đồng thầu khoán từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/7/2025 không được chấp nhận. [4.5]. Đối với yêu cầu của ông Cao Văn L về việc đề nghị UBND xã T phải thanh toán cho ông L toàn bộ tài sản trên đất mà gia đình ông L đã cải tạo, tạo lập từ ngày nhận thầu khoán với tổng giá trị 2.568.000.000 đồng theo Hợp đồng thầu khoán có thỏa thuận: “... Sau khi hết hạn 17 năm hoặc đột xuất phải 16 dùng phần đất đó cho quốc tế dân sinh thì hai bên phải bàn bạc cụ thể phù hợp với yêu cầu thực tế. Đồng thời dựa vào giá cả thời điểm đó theo đúng quy định của Nhà nước về mọi tài sản đã có”. Theo thỏa thuận trên thì các bên không có thỏa thuận về việc sau khi kết thúc hợp đồng thầu khoán thì UBND xã sẽ phải thanh toán giá trị các tài sản trên đất, công cải tạo, đầu tư... cho ông L. Theo biên bản thanh lý hợp đồng thầu khoán các bên cũng không thỏa thuận nội dụng trên. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật cũng không quy định về việc sau khi hết hạn hợp đồng thì bên giao thầu khoán phải thanh toán giá trị tài sản trên đất, công đầu tư, công cải tạo cho người thầu khoán. Việc ông L nhận thầu khoán đất để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh và trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh ông L phải đầu tư công sức, tài sản để tiến hành kinh doanh là hoàn toàn phù hợp với thực tế.

Do đó, yêu cầu của ông Cao Văn L về việc đề nghị UBND xã T (nay là UBND xã T) phải thanh toán cho ông L toàn bộ tài sản trên đất mà gia đình ông L đã cải tạo, tạo lập từ ngày nhận thầu khoán là không có căn cứ. [4.6]. Về yêu cầu buộc ông Cao Văn L phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trên đất, di dời toàn bộ tài sản trên đất thầu khoán: Theo hợp đồng thầu khoán ký kết giữa các bên không có thỏa thuận về việc xử lý tài sản của bên nhận thầu khoán sau khi hết hạn hợp đồng nên về nguyên tắc sau khi hết thời hạn thầu khoán thì bên nhận thầu khoán phải tháo dỡ các công trình để trả lại đất cho bên cho giao thầu khoán. [4.7]. Ông L cho rằng cấp sơ thẩm không xem xét định giá đối với các công trình xây dựng trên đất, công sức đào đắp, các công cụ, phương tiện sản xuất và xem xét các tài sản trên diện tích đất thầu khoán từ khi hết hạn hợp đồng chứ không phải các tài sản trên đất hiện đang có. Việc xem xét thẩm định tại chỗ là xem xét đối với tài sản đang tranh chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ngoài ra, khi tiến hành định giá thì các tài sản trên đất đã được định giá nhưng hội đồng định giá không định giá đối với các công trình được xây dựng trên đất nông nghiệp với lý do theo quy định của pháp luật và theo hợp đồng thầu khoán thì các công trình trên đất không được phép xây dựng. Hơn nữa, như phân tích ở trên do không chấp nhận yêu cầu của ông L về việc yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán cho ông L toàn bộ tài sản trên đất mà gia đình ông L đã cải tạo, tạo lập từ ngày nhận thầu khoán. Nên đề nghị trên của ông L không có căn cứ.

[5]. Về chi phí tố tụng: Đối với chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả lại đất đã thầu khoán nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng.

[6]. Từ phân tích nêu trên, chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ phát biểu có căn cứ nên được chấp nhận. 17

[7]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Do chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện nên nguyên đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận nhưng do UBND xã khởi kiện để bảo vệ lợi ích của Nhà nước thuộc lĩnh vực UBND xã được giao quản lý. Ông L là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm và do sửa án sơ thẩm nên ông L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tại phần quyết định của bản án sơ thẩm không xử lý đối với số tiền tạm ứng án phí của nguyên đơn đã nộp là có phần thiếu sót, cấp phúc thẩm điều chỉnh lại và giải quyết theo quy định, đề nghị cấp sơ thẩm nghiêm túc rút kinh nghiệm.