Bản án 350/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng thuê tài sản

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

[1] Về tố tụng: 2 [1.1] Bị đơn bà Tạ Thị Kim N có đơn xin xét xử vắng mặt.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà Tạ Thị Kim N. [1.2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Xét thấy bị đơn có đăng ký hộ khẩu thường trú, nơi cư trú tại địa chỉ: ấp Bàu Tràm lớn, xã Tiên Thuận, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh (nay là ấp Bàu Tràm lớn, xã Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh) nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 12 – Tây Ninh theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự. [1.3] Về quan hệ pháp luật: Xét đơn khởi kiện của nguyên đơn, Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng Dân sự.

[2] Theo lời trình bày của các đương sự thì nội dung vụ án như sau: Năm 2023 bà Nguyễn Thị Thu H có cho vợ cH ông Phan Văn T và vợ là bà Tạ Thị Kim N thuê quyền sử dụng đất tại ấp Bàu Tràm Lớn, xã Bến Cầu. Nội dung thỏa thuận thuê phần đất thuộc tờ bản đồ số 1 gồm các thửa: 141/280,8m2; 58/1.985,1m2 (thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DQ 061632) và các thửa: 1501/4.456,9m2; 151/2.144,5m2 (thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DQ 061633), các phần đất cho thuê do bà H đứng tên chủ sử dụng. Mục đích vợ cH ông T thuê để canh tác (trồng lúa), thời hạn thuê đất là 03 năm tính từ năm 2023. Giá thuê đất 15.000.000 đồng/năm, bên thuê đất trả trước tiền thuê đất 01 năm vào đầu vụ canh tác. Do tin tưởng nhau nên không lập hợp đồng, chỉ thỏa thuận bằng lời nói. Sau khi thuê đất, vợ chồng ông Phan Văn T bà Tạ Thị Kim N đã canh tác và trả tiền thuê đất cho bà H 02 năm với số tiền 30.000.000 đồng, bà H đã nhận số tiền này. Như vậy, các bên đều tự nguyện thừa nhận có việc bà Nguyễn Thị Thu H có cho vợ chồng ông Phan Văn T và vợ là bà Tạ Thị Kim N thuê quyền sử dụng đất như trên từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó đây là các sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận có việc nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thu H cho bị đơn là vợ chồng ông Phan Văn T và vợ là bà Tạ Thị Kim N thuê đất từ năm 2023 với diện tích trên theo hợp đồng thuê đất dưới hình thức “thỏa thuận bằng lời nói”, không lập hợp đồng bằng văn bản, không có công chứng, chứng thực và không đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giá thuê 15.000.000 đồng/năm. Quá trình thực hiện hợp đồng bà H đã giao đất cho vợ chồng ông T, bà N canh tác, vợ chồng ông T, bà N đã canh tác từ năm 2023 và đã trả tiền thuê đất cho bà H với số tiền 30.000.000 đồng, bà H cũng thừa nhận đã nhận đủ số tiền này. Xét về hợp đồng thuê đất theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì “Việc chuyển 3 đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa bà H và vợ chồng ông T, bà N mặc dù không được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai là vi phạm về hình thức của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự nhưng căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự thì các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ hợp đồng nên hợp đồng không bị vô hiệu.

[4] Xét yêu cầu trả tiền thuê đất 15.000.000 đồng năm 2025 của bà H thấy rằng: Mặc dù khi thuê đất, các bên không lập hợp đồng bằng văn bản nhưng quá trình giải quyết vụ án bà H, ông T đều thừa nhận hai bên thỏa thuận bằng lời nói, thời hạn thuê đất là 03 năm kể từ năm 2023. Từ khi thuê đất vợ chồng ông T, bà N đã canh tác 02 năm (trồng lúa 4 vụ), vợ chồng ông T đã trả 30.000.000 đồng. Tính theo hợp đồng thì đết hết năm 2025 là hết thời hạn hợp đồng, tiền thuê đất của năm 2025 phải trả từ đầu năm, vợ chồng ông T, bà N phải có nghĩa vụ thanh toán số tiền thuê đất còn lại là 01 năm với số tiền 15.000.000 đồng. Ngày 09/9/2025 bà H khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông T, bà N trả số tiền thuê đất còn lại theo hợp đồng chưa thanh toán còn lại là 01 năm với số tiền 15.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án ông T trình bày không thống nhất, cụ thể: Tại Biên bản lấy lời khai ngày 31/10/2025 ông T trình bày: “Do bà H yêu cầu tôi trả lại đất vì cho rằng đã hết thời hạn cho thuê” nhưng tại Biên bản hòa giải ngày 14/11/2025 ông T trình bày:“...Đến tháng 7/2025, tôi đã trả lại ruộng cho bà H vì bà H tính tiền thuê không đúng”. Mặc dù trình bày do bà H lấy lại đất vì hết thời hạn thuê đất nhưng ông T không giao nộp chứng cứ, tài liệu thể hiện bà H đòi lại đất khi còn trong thời hạn cho thuê đất, các bên cũng không thỏa thuận kết thúc thời hạn thuê đất trước thời hạn như đã thỏa thuận trước đó. Bà H khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông T, bà N phải trả số tiền thuê đất còn lại theo hợp đồng thuê đất chưa thanh toán ngày từ đầu vụ canh tác của năm mới là 01 năm với số tiền 15.000.000 đồng, số tiền bà H yêu cầu là phù hợp với nội dung các bên thỏa thuận là mỗi năm 15.000.000 đồng. Vợ chồng ông T, bà N thừa nhận thuê đất canh tác lúa, từ sau tháng 7/2025 không tiếp tục canh tác nhưng không có báo cho bà H biết về việc không tiếp tục canh tác đất và chưa có sự đồng ý thống nhất của bà H là bên cho thuê về việc trả lại đất trước thời hạn thỏa thuận, không thực hiện đúng nội dung đã thỏa thuận (thuê 03 năm để canh tác) là tự ý từ bỏ quyền lợi. Việc vợ chồng ông T, bà N tự ý bỏ đất trong thời hạn thuê đất mà không thông báo với bà H là lỗi của vợ chồng ông T, bà N. Do vậy vợ chồng ông T, bà N vẫn phải có nghĩa vụ trả tiền thuê đất còn thiếu là 01 năm số tiền 15.000.000 đồng theo quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự quy định về nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất “1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận;…”. Ngoài ra, do thời 4 hạn thuê đất theo thỏa thuận đã hết nên vợ chồng ông T, bà N còn có nghĩa vụ trả lại phần đất đã thuê cho bà H. Từ phân tích trên có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H; buộc ông T và bà N có nghĩa vụ trả cho bà H số tiền thuê đất là 15.000.000 đồng.

[5] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 12 – Tây Ninh đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn có căn cứ và phù hợp với nhận định trên nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[6] Về án phí:

Căn cứ vào 26 Nghị quyết số: 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Ông T, bà N phải chịu 750.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.