Bản án 135/2026/DSSTTranh chấp hợp đồng thuê tài sản

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1].Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Bà P khởi kiện bị đơn là Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ H về việc tranh chấp hợp đồng thuê lại quyền khai thác và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Đây là tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án được quy định tại khoản 3, 6 Điều 26 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015, được sửa đổi bổ sung 2025. Bị đơn là Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ H địa chỉ tại: 36/46 Nguyễn Triệu Luật, phường BT, Thành phố Hồ Chí Minh (địa chỉ cũ: số 36/46 Nguyễn Triệu Luật, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh). Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh.

[2]. Về pháp luật nội dung: 8 [2.1] Theo đơn xin rút lại một phần yêu cầu khởi kiện ngày 06/8/2025 và tại các biên bản hòa giải, nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn bồi thường thiệt hại chi phí gửi xe bên ngoài với mỗi tháng là 1.400.000đ (một triệu bốn trăm nghìn đồng).

Xét thấy, việc rút một phần yêu yêu cầu này của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyện, căn cứ điểm c khoản 1 Điều 217, khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với yêu cầu này của nguyên đơn là phù hợp. cứ hợp Căn [2.2] đồng mua số 1348/B2.17.10/2021/HĐMB/HP ngày 04/5/2021 được ký kết giữa Công ty TNHH quản lý bất động sản P và Bà P thì Công ty TNHH quản lý bất động sản Hoàng Phúc là Chủ đầu tư tại dự án khu nhà ở xã hội – khu nhà ở thương mại Vạn Gia Phúc (tên thương mại là The Western Capital) địa chỉ 116 Lý Chiêu Hoàng, Phường Y, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh. bán căn hộ

Căn cứ vào điểm 7.2 Điều 7 của Hợp đồng nhượng quyền khai thác diện tích đậu xe ô tô (thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tư) dự án khu nhà ở xã hội – khu nhà ở thương mại Vạn Gia Phúc số HĐ: 01/HĐNQKT/HP-HL ngày 15/6/2023 được ký kết giữa Chủ đầu tư là Công ty TNHH quản lý bất động sản Hoàng Phúc và Công ty TNHH Dịch Vụ Thương Mại H, thì Công ty TNHH Dịch Vụ Thương Mại H được quyền khai thác khu đậu xe tại tầng hầm chung cư có diện tích 12.872.62m2 (thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tư).

Do đó, việc Công ty TNHH Dịch Vụ Thương Mại H được quyền ký hợp đồng cho thuê lại quyền khai thác với Bà P tại chung cư là phù hợp quy định. [2.3]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn là Công ty TNHH Dịch Vụ Thương Mại H tiếp tục hợp đồng cho thuê lại quyền khai thác số: HĐBX/NH/050 lập ngày 27/8/2023 tại bãi xe tầng hầm chung cư, thời hạn thực hiện hợp đồng là 01 năm, tính từ thời điểm hai bên ký lại hợp đồng. Hội đồng xét xử nhận thấy: Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận, từ tháng 8/2023, đôi bên đã ký hợp đồng cho thuê lại quyền khai thác số: HĐBX/NH/050 ngày 27/8/2023, theo đó nguyên đơn là bên thuê chỗ đậu xe ô tô biển kiểm soát số 51K-303.31 (do ông Trần Anh Q là chồng bà P đứng tên sở hữu giấy tờ xe) từ bị đơn là đơn vị cung cấp dịch vụ bãi xe ô tô tại hầm chung cư The Western Capital, hợp đồng có thời hạn là 12 tháng, từ tháng 8/2023 đến ngày 30/7/2024. Sau khi hết hạn hợp đồng, hai bên không ký kết gia hạn hợp đồng chính thức, nhưng từ ngày 30/7/2024 đến khi bị đơn thông báo chấm dứt hợp đồng ngày 28/12/2024, bị đơn vẫn tiếp tục gửi thông báo đóng phí hằng tháng và nguyên đơn vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán để tiếp tục sử dụng dịch vụ. Từ lời trình bày trên của các bên, nhận thấy Hợp đồng cho thuê lại quyền khai thác số: HĐBX/NH/050 ngày 27/8/2023 đã hết hiệu lực kể từ ngày 30/7/2024, vì hai bên không có bất cứ thỏa thuận nào gia hạn hợp đồng này. Việc đôi bên vẫn tiếp tục thực hiện từ ngày 30/7/2024 nhưng các bên không có thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê cũng không xác định được theo mục đích thuê.

Do đó, hợp đồng thuê trong trường này là hợp đồng không xác định thời hạn thuê. 9 Căn cứ theo Điều 474 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý”. Mặc dù, hai bên không có thỏa thuận về thời hạn thuê, các bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý, việc bị đơn thông báo chấm dứt hợp đồng với nguyên đơn ngay sau khi phát sinh tranh chấp trong cùng ngày 28/12/2024 là bị đơn vi phạm về thời hạn thông báo hợp lý cho nguyên đơn nên bị đơn phải chịu các hậu quả pháp lý do vi phạm về thời hạn thông báo trước. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn không đồng ý tiếp tục ký lại hợp đồng cho thuê lại quyền khai thác số: HĐBX/NH/050 lập ngày 27/8/2023, thời hạn thuê là 01 năm, tính kể từ ngày ký lại hợp đồng.

Tuy nhiên, tại phiên tòa, bị đơn đồng ý yêu cầu này của nguyên đơn, đồng thời bị đơn đồng ý trả lại số tiền thuê tháng 12/2024 là 1.400.000đ (một triệu bốn trăm nghìn đồng) cho nguyên đơn, xét việc đồng ý này của bị đơn là phù hợp pháp luật nên có cơ sở để Hội đồng xét xử ghi nhận. [2.4] Xét yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn bồi thường thiệt hại do gián đoạn công việc là 05 ngày x 2.354.200đ/ngày tương đương số tiền 11.771.000đ (mười một triệu bảy trăm bảy mươi mốt nghìn đồng). Hội đồng xét xử nhận thấy:

Căn cứ vào công văn số AVN-HR12/2025 ngày 09/12/2025 của Công ty TNHH A xác nhận, trong thời gian bà P trình bày là nghỉ 05 ngày thì Công ty ghi nhận bà P chỉ nghỉ phép 3,5 ngày đã được quản lý chấp thuận và được Công ty A ghi nhận là nghỉ hàng năm nghỉ phép có hưởng lương, Công ty đã thanh toán đủ tiền lương bao gồm cả 3,5 ngày nghỉ hàng năm nêu trên. Bà P cung cấp phiếu lương tháng 7/2025 do Công ty TNHH A xác nhận, và trình bày tiền lương của bà thì Công ty TNHH A trả đầy đủ là phù hợp với công văn xác nhận của Công ty.

Tuy nhiên, số tiền bà bị trừ của 05 ngày phép là 11.771.000đ (mười một triệu bảy trăm bảy mươi mốt nghìn đồng), đây là số ngày phép bà được Công ty cho nghỉ, nhưng nếu bà đi làm thì Công ty vẫn sẽ trả thêm cho bà số tiền này, do tham gia giải quyết vụ án nên bà phải xin nghỉ vào ngày phép nên bà không được Công ty trả thêm tiền thu nhập này. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 02/2022/NQ-HĐTP ngày 06/9/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn về một số quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng tại Điều 584 của Bộ luật Dân sự 2015 về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại là khi có thiệt hại thực tế xảy ra, có hành vi xâm phạm trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác, có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại xảy ra và hành vi xâm phạm. Từ quy định nói trên, trong trường hợp này nguyên đơn nghỉ việc nhưng vẫn được hưởng nguyên lương thì không làm phát sinh thiệt hại thực tế về thu nhập. Hơn nữa, khi tham gia tố tụng, các bên có quyền và nghĩa vụ thực hiện các 10 thủ tục cần thiết. Việc dành thời gian cho các thủ tục tố tụng là một nghĩa vụ và quyền lợi của công dân và là một hệ quả tất yếu khi một bên khởi kiện hoặc tham gia vào một vụ kiện.

Do đó, trường hợp này, pháp luật không quy định các bên tham gia tố tụng đương nhiên được bồi thường thu nhập bị mất do việc bị gián đoạn công việc. Ngoài ra, xét về mối quan hệ nhân quả về hành vi vi phạm hợp đồng của bị đơn không phải là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến thiệt hại thực tế nên yêu cầu bồi thường này của nguyên đơn là không phù hợp theo quy định tại các Điều 584, 585, 589 của Bộ luật dân sự nên không có cở sở chấp nhận. [2.5] Xét yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn bồi thường tổn thất tinh thần tương đương 02 (hai) tháng tiền lương cơ bản là 4.680.000đ (bốn triệu sáu trăm tám mươi nghìn đồng). Hội đồng xét xử nhận thấy: Căn cứ tại Điều 592 của Bộ luật dân sự 2015 quy định thiệt hại do danh dự, nhân phẩm, uy tín bị xâm phạm. Theo đó, người có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín của người khác thì người bị thiệt hại có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm bồi thường một khoản tiền để bù đắp tổn thất tinh thần. Trong trường hợp này, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê bãi đậu xe. Việc chấm dứt hợp đồng này không được xem là hành vi xâm phạm nghiêm trọng đến danh dự, nhân phẩm hay uy tín của bà nên yêu cầu của nguyên đơn về bồi thường tổn thất tinh thần tương đương 02 (hai) tháng tiền lương cơ bản là 4.680.000đ (bốn triệu sáu trăm tám mươi nghìn đồng) là không có cơ sở chấp nhận.

[3] Đối với ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh về việc thụ lý, giải quyết vụ án của Tòa án đã tuân thủ các thủ tục tố tụng dân sự. Xét các đề nghị của Viện kiểm sát là có cơ sở chấp nhận.

[4]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn tự nguyên chịu toàn bộ án phí về yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng cho thuê lại quyền khai thác. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại do gián đoạn công việc. Nguyên đơn được miễn nộp tạm ứng án phí, án phí về yêu cầu bồi thường thiệt hại về tổn thất tinh thần.

[5]. Về quyền kháng cáo: Đương sự có quyền kháng cáo theo quy định tại Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: