Thông tư 10/2009/TT-BXD Của Bộ Xây dựng hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp

Căn cứ Nghị định 17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng;

Căn cứ Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

Căn cứ Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Căn cứ Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

Căn cứ Quyết định 65/2009/QĐ-TTg, 66/2009/QĐ-TTg, 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề, cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê, cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết về quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp như sau:

Thông tư này hướng dẫn về quản lý dự án đầu tư xây dựng đối với:

a) Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên (gọi chung là nhà ở sinh viên) các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay ngoài công lập (sau đây gọi chung là cơ sở đào tạo) theo Quyết định 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê.

b) Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung (bao gồm cả các cụm công nghiệp), khu chế xuất, khu kinh tế (sau đây gọi chung là nhà ở công nhân khu công nghiệp) theo Quyết định 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê.

c) Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp tại khu vực đô thị (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp) theo Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Thông tư này áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở và tham gia hoạt động xây dựng các dự án nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh nêu tại khoản 1 Điều này.

a) Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước:

- Căn cứ đặc điểm của dự án và tình hình cụ thể của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao cho các cơ quan sau đây làm chủ đầu tư dự án nhà ở sinh viên sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước:

+ Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng về quản lý đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở tập trung (bao gồm cả dự án nhà ở sinh viên cho cụm trường trong khuôn viên của các cơ sở đào tạo).

+ Cơ sở đào tạo đối với dự án nhà ở trong khuôn viên của cơ sở đào tạo đó.

- Chủ đầu tư dự án nhà ở sinh viên của cơ sở đào tạo thuộc lực lượng vũ trang do cơ quan chủ quản của các cơ sở đào tạo này quyết định.

b) Dự án sử dụng vốn khác:

Người chủ sở hữu vốn đầu tư các dự án nhà ở sinh viên là chủ đầu tư các dự án đó.

a) Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở công nhân (chủ đầu tư cấp I):

Chủ đầu tư dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có thể là:

- Ban quản lý khu công nghiệp địa phương hoặc

- Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp

b) Chủ đầu tư dự án nhà ở (chủ đầu tư cấp II):

Chủ đầu tư dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp có thể là:

- Ban quản lý khu công nghiệp địa phương;

- Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp;

- Doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp;

- Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở.

Người sở hữu vốn đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là chủ đầu tư các dự án này.

a) Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước:

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư các dự án nhà ở sinh viên tập trung, các dự án nhà ở trong khuôn viên của các cơ sở đào tạo sử dụng vốn ngân sách nhà nước có trong danh mục dự án đã được Bộ Xây dựng tổng hợp trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Sở Kế hoạch và Đầu tư là đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định các dự án này.

- Cơ quan chủ quản của cơ sở đào tạo thuộc lực lượng vũ trang giao cho đơn vị hoặc cơ quan chuyên môn trực thuộc là đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định trước khi quyết định đầu tư các dự án nhà ở sinh viên của các cơ sở đào tạo đó.

b) Dự án sử dụng các nguồn vốn khác:

Doanh nghiệp đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt dự án.

Doanh nghiệp đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt dự án.

Việc triển khai các dự án nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp được thực hiện theo trình tự sau:

a) Người quyết định đầu tư xác định và giao chủ đầu tư các dự án nhà ở theo quy định tại Điều 2 Thông tư này.

b) Chủ đầu tư lập tờ trình đề nghị UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (trừ dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước). Tờ trình đề nghị và mẫu chấp thuận chủ trương đầu tư theo mẫu tại Phụ lục số 1 của Thông tư này.

c) Chủ đầu tư tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng để trình người quyết định đầu tư phê duyệt.

d) Người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt dự án.

a) Chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất để thực hiện dự án.

b) Thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) :

- Đối với dự án nhà ở sinh viên và dự án nhà ở công nhân của các khu công nghiệp đã hình thành, UBND cấp tỉnh tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Đối với dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành, chủ đầu tư cấp I tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Đối với dự án nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư cấp I dự án khu đô thị mới, khu nhà ở tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.

c) Chủ đầu tư tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng thực hiện khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng.

d) Nhà thầu tiến hành khảo sát xây dựng, chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

đ) Nhà thầu lập thiết kế bản vẽ thi công – dự toán trình chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt.

e) Chủ đầu tư tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng thi công xây dựng.

g) Nhà thầu thực hiện thi công xây dựng công trình.

a) Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu, bàn giao đưa dự án vào khai thác sử dụng.

b) Chủ đầu tư tổ chức lập quyết toán vốn đầu tư trình người quyết định đầu tư phê duyệt.

c) Chủ đầu tư xây dựng phương án và giá cho thuê nhà ở sinh viên (đối với dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước), giá cho thuê nhà ở công nhân khu công nghiệp trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Giá cho thuê nhà ở sinh viên tại các dự án được đầu tư bằng ngân sách nhà nước do UBND cấp tỉnh quy định.

Đối với dự án nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư xây dựng phương án và duyệt giá bán, cho thuê, cho thuê mua sau khi đã được UBND cấp tỉnh thẩm định.

d) Nhà thầu thực hiện bảo hành; đơn vị quản lý, vận hành thực hiện bảo trì công trình.

Chủ đầu tư tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nếu chủ đầu tư không có đủ điều kiện năng lực thì thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực để lập dự án xây dựng nhà ở theo hướng dẫn tại Điều này.

a) Phân loại, phân nhóm dự án:

Dự án nhà ở cho sinh viên, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được phân loại và phân nhóm theo quy định tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.

b) Đối với nhà ở sinh viên:

Dự án nhà ở sinh viên được lập căn cứ vào các yếu tố sau:

- Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước: căn cứ vào danh mục dự án có trong kế hoạch phát triển nhà ở sinh viên đã được Bộ Xây dựng tổng hợp trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

- Quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển nhà ở sinh viên của địa phương, Bộ, ngành, cơ sở đào tạo....

- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh nơi có dự án (trừ dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước).

c) Đối với nhà ở công nhân khu công nghiệp:

Dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp được lập căn cứ vào:

- Quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở của địa phương.

- Quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển hạ tầng khu công nghiệp.

- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.

d) Đối với nhà ở thu nhập thấp:

Dự án nhà ở thu nhập thấp được lập căn cứ vào:

- Quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở của địa phương.

- Nhu cầu thực tế và điều kiện, đặc điểm của địa phương.

- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.

đ) Ngoài các căn cứ nêu tại điểm a, b, c, d nêu tại khoản này, khi lập các dự án nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp còn phải căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn, các quy định tại Thông tư này và các quy định hiện hành khác có liên quan.

a) Phần thuyết minh:

Phần thuyết minh của dự án phải nêu được những nội dung chủ yếu sau:

- Căn cứ lập dự án: nêu rõ các căn cứ trên cơ sở hướng dẫn tại khoản 1 Điều này.

- Địa điểm xây dựng: nêu rõ địa điểm, vị trí xây dựng dự án.

- Nhu cầu sử dụng đất: căn cứ nhu cầu đầu tư xây dựng, các quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và hướng dẫn của Thông tư này để xác định nhu cầu sử dụng đất cho dự án.

- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc dự án.

- Các giải pháp thực hiện:

+ Phương án giải phóng mặt bằng (nếu khu vực dự án chưa được giải phóng mặt bằng).

+ Phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng cơ sở (nếu có): bao gồm hỗ trợ các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

+ Phương án kiến trúc: nêu sự phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và cảnh quan nơi xây dựng công trình.

+ Phương án quản lý, vận hành, khai thác dự án: nêu rõ các hình thức bán, cho thuê, thuê mua.

+ Tiến độ thực hiện dự án: phân rõ giai đoạn đầu tư, thời gian, tiến độ thực hiện từng giai đoạn.

+ Hình thức quản lý dự án: áp dụng hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án hay hình thức thuê tư vấn quản lý dự án.

+ Tổng mức đầu tư: xác định theo quy định hiện hành về quản lý chi phí đầu tư xây dựng (hiện tại là Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình) và các quy định khác có liên quan về thiết kế, tiêu chuẩn sử dụng vật liệu xây dựng, hướng dẫn về suất vốn đầu tư;...

- Nguồn vốn thực hiện: nêu rõ nguồn vốn ngân sách nhà nước trung ương, địa phương; vốn vay ưu đãi; vốn của nhà đầu tư,...

- Các hỗ trợ và các ưu đãi khác.

b) Phần thiết kế cơ sở:

- Phần thuyết minh:

Phần thuyết minh của thiết kế cơ sở phải nêu được những nội dung chủ yếu sau:

+ Tóm tắt địa điểm; vị trí, quy mô các hạng mục công trình; việc kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án và với hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án.

+ Phương án thiết kế; tổng mặt bằng: được áp dụng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất = 1,5 lần của quy chuẩn xây dựng (tuỳ thuộc vào địa phương, khu vực xây dựng công trình để xác định cho phù hợp với điều kiện cụ thể).

+ Tiêu chuẩn diện tích ở (bao gồm cả diện tích phụ):

* Đối với nhà ở sinh viên: tối thiểu 4m_­­²/sinh viên; tối đa 8 sinh viên/phòng.

* Đối với nhà ở công nhân: tối thiểu 5m_­­²/người; tối đa 8 người/căn hộ.

* Đối với nhà ở thu nhập thấp: tối đa không quá 70 m²/căn hộ.

+ Hệ số sử dụng (diện tích sử dụng: bao gồm diện tích ở + diện tích các khu chức năng khác/diện tích sàn xây dựng) cho các loại nhà ở từ 0,7 – 0,8.

+ Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế chủ yếu: áp dụng tiêu chuẩn trong nước là chính.

+ Áp dụng tiêu chuẩn vật liệu xây dựng trung bình sản xuất trong nước.

- Phần bản vẽ:

Gồm các bản vẽ chủ yếu sau:

- Bản vẽ tổng mặt bằng của dự án.

- Bản vẽ phương án kiến trúc của các công trình chính.

- Bản vẽ đấu nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài phạm vi dự án.

a) Tờ trình thẩm định dự án theo mẫu tại Phụ lục số 2 Thông tư này;

b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

c) Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.

Nội dung thẩm định dự án của đơn vị đầu mối gồm:

a) Nguồn vốn và khả năng huy động vốn thực hiện dự án.

b) Khả năng giải phóng mặt bằng (nếu chưa có mặt bằng).

c) Khả năng cấp điện, cấp nước,...

a) Sự phù hợp của dự án với quy hoạch xây dựng, kiến trúc, cảnh quan khu vực dự án;

b) Sự hợp lý về đấu nối hạ tầng kỹ thuật;

c) Việc áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế;

d) Điều kiện năng lực của tư vấn lập dự án và thiết kế cơ sở.

Trường hợp áp dụng thiết kế mẫu thì không phải xem xét về thiết kế cơ sở.

Đơn vị đầu mối trình hồ sơ dự án tới người có thẩm quyền quyết định đầu tư phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

a) Tờ trình phê duyệt theo mẫu tại Phụ lục số 3 Thông tư này;

b) Hồ sơ trình thẩm định dự án và các tài liệu bổ sung của chủ đầu tư (nếu có) nêu tại Điều 6 Thông tư này;

c) Biên bản cuộc họp thẩm định dự án nêu tại khoản 3 Điều 6 Thông tư này;

Đối với các dự án nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Thông tư này, sau khi phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công chủ đầu tư được thi công xây dựng công trình mà không phải xin giấy phép xây dựng. Trước khi khởi công xây dựng ít nhất 7 ngày, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương biết.

Nếu áp dụng hình thức chỉ định thầu thì giá trị hợp đồng tư vấn giảm tối đa không quá 5%; hợp đồng cung ứng thiết bị, hàng hoá, thi công xây dựng được xác định giảm tối đa không quá 2% so với dự toán được phê duyệt.

Trường hợp chỉ định nhà thầu thực hiện tổng thầu EPC các dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước, khi thương thảo hợp đồng, giá hợp đồng có thể tạm xác định trên cơ sở giá trị tổng mức đầu tư được duyệt. Giá hợp đồng tổng thầu EPC sẽ được xác định chính thức trên cơ sở giá trị dự toán của các công trình trong dự án, nhưng không vượt tổng mức đầu tư đã được duyệt.

Nguyễn Trần Nam

Tổng mức:

Trong đó:

- Chi phí xây dựng:

- Chi phí, thiết bị:

- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định c­ư (nếu có):

- Chi phí khác:

- Chi phí dự phòng: