Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ 2026 trả lời phản ánh kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật

“Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 và không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 139, Điều 140 đã được quy định tại Điều 138 Luật Đất đai. Theo đó, quy định việc sử dụng đất theo các mốc thời gian cụ thể là trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà hiện trạng thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì diện tích đất ở được công nhận theo từng mốc thời điểm sử dụng đất cụ thể. Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 138 quy định: “Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này đối với từng thửa đất đó”.

Trong quá trình triển khai áp dụng, Tôi gặp khó khăn về cách hiểu như thế nào là đúng theo quy định của Luật, cụ thể:

Theo khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai quy định: việc sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định. Như vậy, có thể hiểu người sử dụng đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích trên cùng một thửa đất hay không (mục đích chính ban đầu là đất nông nghiệp, sau đó sử dụng một phần để làm nhà ở và vẫn sử dụng ổn định cả nhóm đất nông nghiệp và nhà ở đến thời điểm cơ quan Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận).

Vậy, đối với trường hợp đang sử dụng đất theo Điều 138 Luật Đất đai mà thửa đất có nhà ở, thì việc xác định diện tích đất ở, thời điểm tính tiền sử dụng đất ở phải nộp khi công nhận đất ở là thời điểm nhà ở đó được xây dựng hay thời điểm bắt đầu sử dụng ổn định vào một mục đích chính (đất nông nghiệp, sau đó mới xây dựng nhà ở trên một phần diện tích đất nông nghiệp).

Ví dụ cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân bắt đầu sử dụng đất trồng cây lâu năm từ năm 1989 với diện tích khoảng 500 m2, đến năm 2010 thì xây dựng nhà ở với diện tích khoảng 150 m2 và sử dụng ổn định nhà ở và đất trồng cây lâu năm cho đến nay, vậy tiền sử dụng đất ở phải nộp được xác định tại thời điểm năm 1989 (thời điểm bắt đầu sử dụng đất) hay năm 2010 (thời điểm xây dựng nhà ở)?

Đồng thời, thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, không có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc không có các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai, không thuộc quỹ đất do Nhà nước quản lý thì không xác định là hành vi sử dụng đất sai mục đích theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai (Công văn số 2459/QLĐĐ-KSQLSDĐĐ ngày 12/10/2025 của Cục Quản lý đất đai).”

Vậy, trường hợp người sử dụng đất sử dụng ổn định thửa đất vào nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 15/10/1993, đến năm 2016 thì xây dựng nhà ở trên một phần diện tích thửa đất trên, thì nhà ở trên có được xem xét công nhận đất ở theo hình thức giao đất có thu tiền hay không? Nếu nhà ở trên được công nhận thì chế độ thu tiền sử dụng đất theo quy định nào? Nếu không được công nhận đất ở thì xử lý trường hợp trên theo quy định nào? Kính đề nghị quý cơ quan sớm phản hồi để có cơ sở giải quyết hồ sơ cho công dân, trân trọng cảm ơn”.

Cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau:

Theo khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này. Đồng thời, theo khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.