Bản án 104/2026/DS-PTTranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

7

[1] Về hình thức: Nguyên đơn ông Lê Văn P1; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng V1 kháng cáo trong thời hạn pháp luật quy định và nộp tạm ứng án phí phúc thẩm.

Do đó, cấp phúc thẩm thụ lý giải quyết vụ án đúng theo quy định tại Điều 293 của BLTTDS.

[2] Về nội dung: 2.1. Xét yêu cầu kháng cáo của ông P1 đề nghị cấp phúc thẩm công nhận hiệu lực của HĐCNQSD đất lập ngày 21/01/2022 giữa vợ chồng ông và ông P bà Q và các HĐTC, HĐTD liên quan, HĐXX nhận thấy: Qua lời khai thống nhất giữa nguyên đơn (ông P, bà Q), người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (ông Phạm Thiên H2) cũng như bị đơn ông Lê Văn P1 xác định: Giữa ông H2 và ông P1 có quan hệ làm ăn, liên quan đến việc ông H2 nợ tiền ông P1 với số tiền ban đầu khoảng 1.420.000.000đ. Khi ông H2 không có khả năng trả nợ, ông P, bà Q là bố mẹ đẻ của anh H2 phải dùng tài sản là ngôi nhà và quyền sử dụng đất đang ở để trả nợ cho con. Bản thân bị đơn ông P1 trong lời khai cũng thừa nhận: “Do không có tiền mặt để mua lại nên anh và ông P, bà Q thỏa thuận sang tên vợ chồng anh để thế chấp ngân hàng V1 lấy tiền mặt nhằm thanh toán khoản nợ 1.500.000.000 đồng của ông H2...”. Như vậy, mục đích thực tế của các bên khi ký hợp đồng chuyển nhượng không phải là chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng bất động sản để nhận tiền và giao nhà đất, mà bản chất là một phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo công cụ mượn tài sản để vay vốn Ngân hàng. Thực tế sau khi ký HĐCNQSDĐ số công chứng 155/quyển số 01/2022 ngày 21/01/2022, giữa các bên không hề có việc giao nhận tiền mặt 600.000.000đ như nội dung hợp đồng, đồng thời ông P, bà Q cũng không bàn giao nhà đất mà vẫn quản lý, sử dụng liên tục cho đến nay. Hơn nữa, trên đất thực tế có ngôi nhà 3 tầng xây dựng kiên cố trị giá lớn, nhưng các bên chỉ lập hợp đồng chuyển nhượng riêng quyền sử dụng đất mà không đưa căn nhà vào văn bản giao dịch. Điều này hoàn toàn mâu thuẫn với một giao dịch mua bán bất động sản thông thường trên thực tế và có đủ căn cứ chứng minh việc giao dịch này chỉ nhằm mục đích dàn xếp, che giấu cho giao dịch khác là vay tiền, trả nợ thay. Như vậy, có đủ căn cứ xác định HĐCNQSDĐ ngày 21/01/2022 giữa ông P, bà Q với ông P1, bà L là giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Căn cứ Điều 124 của BLDS năm 2015, HĐCNQSDĐ nêu trên vô hiệu.

Do đó, kháng cáo của ông P1 yêu cầu Tòa án công nhận hiêu lực của HĐCNQSD đất lập ngày 21/01/2022 giữa vợ chồng ông và ông P bà Q là không có cơ sở chấp nhận. 2.2 Xét yêu cầu của Ngân hàng V1 đề nghị sửa án sơ thẩm công nhận hiệu lực của HĐTCQSDĐ lập ngày 28/01/2022 giữa Ngân hàng và ông P1; Chấp thuận yêu cầu Ngân hàng có quyền được tự phát mại tài sản bảo đảm Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 78, tờ bản đồ số 20, địa chỉ: thôn B, xã K, tỉnh Thanh Hóa để thu hồi nợ nếu ông P1 bà L không trả được nợ, thấy rằng: 8 Ngân hàng V1 yêu cầu buộc vợ chồng ông P1, bà L trả nợ theo HĐTD số 2983317.22 ngày 25/01/2022: Việc vay tiền giữa ông P1, bà L với Ngân hàng TMCP Q1 với theo hợp đồng đã ký kết là giao dịch hợp pháp, tự nguyện. Quá trình thực hiện hợp đồng ông P1 và bà L đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận. Tính đến ngày xét xử, ngày 07/07/2026, bên vay ông P1 bà L còn nợ tổng số tiền bao gồm cả gốc và lãi là 2.160.843.091đ. Ông P1 và bà L thừa nhận số nợ như Ngân hàng nêu. Do bên vay đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ, yêu cầu của Ngân hàng V1 buộc ông P1, bà L thanh toán ngay toàn bộ dư nợ gốc và lãi phát sinh là có căn cứ. Để đảm bảo cho khoản nợ vay theo HĐTD nêu trên, ông P1 bà L và Ngân hàng đã ký kết HĐTCQSDĐ số 1319191.22 ngày 28/01/2022. Ngân hàng V1 có ý kiến do tài sản thế chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động sang tên ông P1, bà L ngày 26/01/2022 trước khi ký HĐTC ngày 28/01/2022, do đó việc thế chấp, nhận tài sản thế chấp và cho vay là đúng quy định của pháp luật và Ngân hàng V1 cần được bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, tuy nhiên HĐXX nhận thấy: HĐTD số 2983317.22 ngày 25/01/2022 giữa ông P1, bà L với Ngân hàng V1. Mục tài sản bảo đảm 3.1.1 thể hiện “ 01 bất động sản tại khu phố F thị trấn K……..theo GCNQSDD…..số CS 511907…do UBND huyện T cấp ngày 15/10/2019 ”, trong khi tài sản này lúc này vẫn chưa được đăng ký biến động sang tên ông P1 bà L (ngày 26/01/2022 mới được đăng ký biến động). Cùng ngày phía Ngân hàng cũng thực hiện giải ngân luôn số tiền 1.500.000.000đ vào STK mang tên bà Q, sau khi giải ngân thì thực hiện phong tỏa ngay và ngay sau khi mở phong tỏa tài khoản của bà Q thì toàn bộ số tiền đã được thực hiện giao dịch chuyển ngược lại cho ông P1, tất cả giao dịch này đều được thực hiện tại Ngân hàng V1. Mặt khác, trong khi ông P bà Q và ông P1 bà L chưa ký HĐCNQSDĐ thì ngày 12/01/2022 Ngân hàng đã có thông báo kết quả định giá tài sản theo GCNQSDD số CS 511907 và ngày 13/01/2022 có Báo cáo định giá tài sản bảo đảm với trị giá là 2.437.000.000đ trong khi ông P bà Q không biết, không được chứng kiến việc xem xét thẩm định này trong khi thực tế thời điểm này giữa ông P bà Q và ông P1 bà L chưa có bất cứ thỏa thuận nào về việc chuyển nhượng hay cam kết đưa tài sản trên làm tài sản đảm bảo cho việc vay tiền. Trong hồ sơ liên quan đến việc thẩm định tài sản thế chấp, thẩm định giá không thể hiện ai là người yêu cầu Thẩm định giá. Hơn nữa mục đích vay vốn ghi rõ trong HĐTD là“Mua bất động sản tại khu phố F, thị trấn K” ngoài ra không sử dụng vào mục đích khác và HĐCNQSD đất cũng là căn cứ để cho vay, hợp đồng thể hiện giá trị chuyển nhượng đất là 600.000.000đ. Tuy nhiên Ngân hàng V1 đã cho vay số tiền 1.500.000.000đ lớn hơn rất nhiều so với giá trị thỏa thuận trong hợp đồng. Sau khi cấp tín dụng Ngân hàng không kiểm tra việc sử dụng mục đích vốn vay, và tài sản thế chấp thể hiện ở việc tài sản thế chấp vẫn được người chuyển nhượng quản lý, sử dụng ổn định cho đến nay. Từ những sai sót và sự bất thường trong quá trình thẩm định tài sản thế chấp, ký kết HĐTD, HĐTCQSDĐ quy trình giải ngân, kiểm tra xác minh mục đích sử dụng vốn vay nêu trên, không có cơ sở để công nhận Ngân hàng V1 là 9 người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 BLDS 2015. Mặt khác, như đã phân tích ở trên, HĐTCQSDĐ số 1319191.22 ngày 28/01/2022 phụ thuộc vào một giao dịch gốc đã bị tuyên vô hiệu do giả tạo, đồng thời bên nhận thế chấp có lỗi trong hoạt động thẩm định, giải ngân cho vay, kiểm tra dẫn đến việc chấp nhận một tài sản không có thực về mặt bản chất giao dịch chuyển nhượng để bảo đảm.

Vì vậy, HĐTCQSDĐ số 1319191.22 ngày 28/01/2022 là vô hiệu. Yêu cầu phát mại tài sản của Ngân hàng V1 nếu người vay tiền không thực hiện nghĩa vụ thanh toán là không có căn cứ để chấp nhận. Đối với kháng cáo của Ngân hàng yêu cầu ông P1 bà L phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng mà Ngân hàng đã nộp là 5.000.000đ. Xét thấy các yêu cầu của Ngân hàng đối với ông P1 bà L được chấp nhận một phần, bác một phần do đó, căn cứ Điều 165 của BLTTDS chấp nhận một phần kháng cáo của Ngân hàng buộc Ngân hàng phải chịu 2.500.000đ; ông P1 bà L phải chịu 2.500.000đ, ông P1 bà L phải hoàn lại khoản tiền này cho phía Ngân hàng. Mặt khác bản án Dân sự sơ thẩm không tuyên về quyền, nghĩa vụ của người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự theo quy định của Luật thi hành án Dân sự là thiếu sót, cần bổ sung điều này.

Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 308 của BLTTDS cần sửa bản án dân sự sơ thẩm số 30/2026/DS-ST ngày 07/7/2026 của Tòa án nhân dân Khu vực 7 - Thanh Hóa như đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm.

[3] Về án phí: Bị đơn kháng cáo không được chấp nhận phải chịu án phí DSPT. Ngân hàng kháng cáo được chấp nhận một phần nên không phải chịu án phí DSPT