Bản án 803/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 22/9/2025, nguyên đơn là ông Lê Văn D làm đơn kháng cáo, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hoặc hủy bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Xét Đơn kháng cáo của ông D thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định tại các Điều 70, Điều 271, Điều 272, Điều 273, Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét, xét xử theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn xác định phần đất tranh chấp là của nguyên đơn cầm cố cho bị đơn để vay tiền mà không phải là chuyển nhượng nên yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bị đơn và các cập nhật biến động trên giấy. Bị đơn cho rằng phần đất này do bị đơn đã chuyển nhượng hợp pháp, không có việc vay mượn, cầm cố nên không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thùy T có yêu cầu độc lập xác định nhà và đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà; Ngân hàng HD Bank có yêu cầu độc lập đối với khoản vay của bà T, ông H1 phải tiếp tục trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Các đương sự không thống nhất nên phát sinh tranh chấp. Xét thấy vụ án có quan hệ pháp luật “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng tín dụng”. Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp và giải quyết đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3, khoản 9 Điều 26, Điều 34, Điều 37, Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Về sự vắng mặt của đương sự tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn có kháng cáo, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng HDBank đều có yêu cầu xét xử vắng mặt; bị đơn bà Lê Thị B, người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thùy T và bà Nguyễn T Th2 có mặt, còn lại đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn 9 vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt họ.

[4] Về nội dung giải quyết yêu cầu kháng cáo. Hội đồng xét xử xét thấy: [4.1] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/7/2009: Ông Lê Văn D, bà Trần Thị T cho rằng ngày 08/7/2009 chỉ vay số tiền 150.000.000 đồng từ bà Lê Thị B với mức lãi 7.000.000đ/tháng. Việc lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày đối với thửa đất số 24 tờ bản đồ 10, phường XT, thị xã LK chỉ nhằm bảo đảm khoản vay trên. Xét ngoài lời khai thì ông D, bà T thì không có chứng cứ gì chứng minh là có giao dịch vay tiền ngày 08/7/2009 với bà B, cũng không chứng minh được quá trình trả tiền lãi vay từ tháng 9/2009 đến tháng 11/2010, không lý giải hợp lý việc từ tháng 12/2010 đến khi phát sinh tranh chấp ông bà không phải trả lãi vay. Trong khi đó bà Lê Thị B không thừa nhận việc cho vay tiền. Bị đơn bà Lê Thị B cung cấp chứng cứ vào ngày 08/7/2009 thì ông D và bà B còn lập thêm 01 giấy tay có tiêu đề “Bán nhà và bàn giao nhà đất và nhận tiền, giấy cam kết nhận tiền và bên bán nhà giao đất”. Giấy tay trên ghi nhận việc bán nhà đất trên với giá 500.000.000 đồng, bên bán được ở thêm 06 tháng, có chữ ký của ông Lê Văn D tại bên cam kết và nhận tiền. Mặc dù ông D không thừa nhận nhưng tại Kết Luận giám định số 783/KLGĐ-PC09 ngày 04/5/2021 (bút lục 272) của Phòng Kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Đồng Nai, Kết Luận giám định số 3108/C09B ngày 27/8/2021 của Phân viện Khoa học hình sự tại Thành phố Hồ Chí Minh xác định chữ ký và chữ viết trong giấy tay trên là của ông Lê Văn D. Đồng thời, chính ông D thừa nhận ngày 18/11/2014, ông và bà Lê Thị B có làm “Giấy thỏa thuận” (bút lục số 502) để chuộc lại quyền sử dụng nhà đất với giá 550.000.000 đồng, thời hạn thực hiện đến hết ngày 30/12/2014, chữ ký của ông Lê Văn D tại “Giấy thỏa thuận” trên được ông thừa nhận. Xét nội dung giấy thỏa thuận có ghi nhận thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 01/9/2011 thể hiện bà B đã thực hiện việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, ít nhất từ năm 2014 ông D đã biết rõ bên mua đã hoàn tất sang tên theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không phản đối mà chỉ đề nghị được mua lại. Từ các diễn biến trên, Hội đồng xét xử xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/7/2009 giữa vợ chồng ông D, bà T với bà Lê Thị B là có thật và tự nguyện. Hợp đồng chuyển nhượng ngày 08/7/2009 tại Văn phòng công chứng Số 3 thể hiện đúng ý chí của các bên tham gia, đúng hình thức, thủ tục luật định. Bên bán đã nhận đủ tiền từ bên mua, bên mua đã thực hiện việc sang tên trên giấy chứng nhận. Việc gia đình bên bán được tiếp tục sử dụng tài sản đã chuyển nhượng là được sự đồng ý của bên mua. Từ phân tích trên, yêu cầu khởi kiện của ông D, bà T về việc đề nghị xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/7/2009 với bà Lê Thị B vô hiệu là không có căn cứ chấp nhận. 10 [4.2] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/6/2017 giữa bà Lê Thị B và bà Nguyễn T Th2 do Văn phòng công chứng XA chứng nhận, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/5/2021 giữa bà Nguyễn T Th2 và bà Nguyễn Thị Thùy T do Phòng công chứng VTTL chứng nhận. Từ các nhận định trên, bà Lê Thị B có đầy đủ các quyền của chủ sử dụng đất nên việc bà B chuyển nhượng cho bà Nguyễn T Th2, ông Lê N là đúng pháp luật, hình thức nội dung giao dịch được thực hiện đúng quy định pháp luật. Các bên tham gia trong giao dịch không có tranh chấp, đã có hiệu lực nên việc ông D yêu cầu tuyên vô hiệu là không có căn cứ chấp nhận. Đồng thời, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/5/2021 giữa bà Nguyễn T Th2 và bà Nguyễn Thị Thùy T do Phòng công chứng VTTL chứng nhận có hình thức, nội dung giao dịch được thực hiện đúng quy định pháp luật. Các bên tham gia trong giao dịch không có tranh chấp, đã có hiệu lực nên việc ông D yêu cầu tuyên vô hiệu là không có căn cứ chấp nhận. [4.3] Xét yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị Thùy T: Bà Nguyễn Thị Thùy T và ông Nguyễn Văn H1 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 24, tờ bản đồ 10, phường XT, thị xã LK trên đó có căn nhà cấp 4 từ bà Nguyễn T Th2. Việc chuyển nhượng hợp pháp nên ông H1, bà T được xác định là chủ sử dụng, chủ sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất thửa đất số 24, tờ bản đồ 10, phường XT, thị xã LK và tài sản gắn liền thửa đất trên. Ông Lê Văn D thừa nhận trên đất tranh chấp hiện không có người ở, ông Đinh Văn L (Trần Như L) đã di dời cơ sở gia công sắt khỏi thửa 24 từ năm 2023. Trình bày này phù hợp kết quả xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án cấp sơ thẩm nên việc người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho rằng cần đưa ông Đinh Văn L (Trần Như L) là người đang quản lý vào tham gia tố tụng là không cần thiết. Xét ông Lê Văn D và bà Trần Thị T là người đang quản lý tài sản trên nhưng không được sự đồng ý của chủ sử dụng. Do đó bà T yêu cầu ông D, bà T phải giao trả lại tài sản trên có căn cứ chấp nhận [4.4] Xét yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank): Người đại diện theo ủy quyền của bà T và ông H1 thừa nhận nghĩa vụ dân sự của ông H1, bà T đối với Ngân hàng theo hợp đồng tín dụng ngày 24/8/2021. Do đó Ngân hàng yêu cầu ông H1, bà T cùng chịu trách nhiệm thanh toán số tiền nợ tính đến ngày xét xử sơ thẩm là 4.159.874.230đ (gốc 2.540.293.076đ + lãi 1.619.581.154đ) là có căn cứ chấp nhận. Tiếp tục dùng tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 24, tờ bản đồ 10, tại khu phố 1, phường LK, tỉnh Đồng Nai (nay là thành phố Đồng Nai) theo hợp đồng thế chấp ngày 24/8/2021 được đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 25/8/2021 để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của ông H1, bà T đối với Ngân hàng HDBank.

[5]

Từ những phân tích nêu trên, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn D, chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị Thùy T, Ngân hàng HDBank là có căn cứ, đúng pháp luật. Nguyên đơn 11 kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ mới chứng minh cho yêu cầu kháng cáo, nên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm như đề nghị của kiểm sát viên tại phiên tòa.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do không chấp nhận kháng cáo nên ông D phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Ông D là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí, nên xét miễn án phí cho ông D theo quy định của pháp luật.

[7] Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.