Bản án 319/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

:

[1] Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, thụ lý và giải quyết vụ án đúng thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. 10 Các đương sự đã được triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử theo quy định pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của bà Trương Thị L1, Hội đồng xét xử nhận thấy bà Trương Thị L1 đã được triệu tập hợp lệ tham gia phiên toà đến lần thứ hai vắng mặt không có lý do chính đáng nên Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bà Trương Thị L1.

[3] Xét kháng cáo của bà Trần Thị Kiều N2, Hội đồng xét xử nhận thấy [3.1] Bà Trần Thị Kiều N2 khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất từ đầu với ông Trần Thanh H. Ông H mua đất của ông M bằng giấy tay ngày 09/12/2000, xây nhà, đào ao, trồng cây trái, hoa màu trên phần đất này từ năm 2000 đến khi Toà án nhân dân thành phố Cần Thơ xử phúc thẩm lần đầu tại Bản án số 128/2010/DS-PT ngày 29/7/2010 và Toà án nhân dân thành phố Cần Thơ xử sơ thẩm tại Bản án số 01/2019/DSST ngày 22/02/2019. Toà án nhân dân thành phố Cần Thơ đã xét xử tại Bản án số 03/2022/DS-ST ngày 12/01/2022. Do có kháng cáo, Toà án nhân dân cấp cao đã huỷ Bản án số 03/2022/DS-ST để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. Ngày 05/5/2023, bà N2 rút đơn khởi kiện. Ông Lê Văn M, bà Trần Thị C giữ nguyên yêu cầu độc lập (thuộc trường hợp được miễn tạm ứng án phí do là người cao tuổi) nên tư cách tố tụng trong vụ án được xác định lại. [3.2] Việc thoả thuận mua lại phần đất từ ông M, bà C thể hiện tại Biên bản thoả thuận ngày 26/10/1999. Biên bản này có chữ ký của bà N2. Theo đó, ông M đồng ý nhượng lại số đất trước kia đã mua của ông P (6.439,35 m2) nay bán lại cho ông P là 13 cây vàng. Sự kiện này một lần nữa khẳng định việc trước đó ông P đã bán 6.439,35 m2 cho ông M, bà C. Đồng thời, sự việc này chứng tỏ ông M, bà C đã trả đủ tiền (vàng) cho bên bán. Ông M, bà C thoả thuận nhượng lại đất cho ông P. Các bên thoả thuận chậm trả sẽ trả lãi suất. Ông M cho rằng nhận cọc 5.000.000 đồng tương đương 01 lượng vàng. Sau khi thoả thuận mua lại phần đất thì ông P chuyển nhượng đất cho bà N2. Ngày 27/10/1999, bà N2 ký nhận chuyển nhượng từ ông P toàn bộ phần đất 11.228 m2 (BL 18, 19). [3.3] Theo ông M do bà N2, ông P không trả đủ tiền mua lại đất nên ngày 09/12/2000 ông M, bà C lập tờ thoả thuận chuyển nhượng toàn bộ thửa 44 nói trên cho ông H với giá 60.000.000 đồng, ông H giao trước 50.000.000 đồng. Khi ông M làm thủ tục mua bán sẽ giao đủ. Thoả thuận này có xác nhận của Uỷ ban xã Thạnh Quới ngày 22/3/2001 (Bút lục 62 A- Bản photo). Qua nhiều lần xét xử thì văn bản ngày 22/7/2024 (Bút lục 1971) ông H xác định đã huỷ bỏ hợp đồng với vợ chồng ông M, đã trả lại đất cho ông M quản lý và đã nhận lại đủ số vàng từ vợ chồng ông M. Ông H từ chối việc tiếp tục tham gia tố tụng. Toà án cấp sơ thẩm không xem xét yêu cầu độc lập của ông H, đình chỉ yêu cầu độc lập của ông 11 theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ luật tốdân sự. Như vậy, phần đất tranh chấp ông M, bà C sử dụng từ 20/4/1996 đến khi giao cho ông H sử dụng ngày 09/12/2000 và nhận lại vào năm 2024. Việc chuyển nhượng và sử dụng các đương sự không có đăng ký, vướng qui hoạch lộ giới. [3.4] Quyền sử dụng đất mà ông P đã chuyển nhượng là tài sản trong thời kỳ hôn nhân của ông P và bà Đ1. Bà Đ1 chết ngày 24/01/1998 (Giấy chứng tử, BL 239) thì không thể ký vào hợp đồng chuyển nhượng trên. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P và bà N2 mà không có chữ ký, không có sự đồng ý của những người thừa kế hàng thứ nhất của bà Đ1 là không đảm bảo hiệu lực toàn bộ hợp đồng. Việc ông P tự mình định đoạt tài sản chung là vi phạm Điều 237 Bộ luật dân sự năm 1995. Một phần đất đã được ông P chuyển nhượng cho ông M. Do vậy, việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn được chấp nhận. Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông M, bà C với ông P ngày 20/4/1996 mặc dù không có chữ ký của bà Đ1 nhưng từ năm 1996 thì vợ chồng ông M đã nhận đất canh tác. Bà Đ1 không phản đối. Theo Án lệ số 04/2016/AL thì hợp đồng này không bị vô hiệu. Ông M, bà C đã nhận chuyển nhượng đất của ông P bằng giấy tay, đã trả đủ tiền, đã nhận đất sử dụng.

Căn cứ vào Án lệ số 55/2022/AL thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/1996 được công nhận. Do vậy, yêu cầu khởi kiện của ông M bà C là có căn cứ chấp nhận theo các án lệ đã nêu. Diện tích được công nhận theo kết quả đã đo đạc thực tế. Ông M vẫn đang sử dụng đất đến nay. Trên phần đất tại vị trí J thửa 44, hiện tại có nhà của bà Trương Thị Mỹ E, nhà của ông Mai Văn S1 nhưng các đương sự không có yêu cầu nên Toà án không xem xét trong vụ án này. Phần đất mà ông M, bà C nhận chuyển nhượng chỉ là một phần trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông P. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông P và bà N2 chỉ bị vô hiệu đối với phần thuộc quyền của bà Đ1 và phần đất thuộc quyền ông M, bà C. Chính vì vậy, Toà án cấp sơ thẩm chỉ tuyên vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng của bà N2, công nhận phần đất cho vợ chồng ông M đã chuyển nhượng thực tế. Phần đất còn lại theo giấy chứng nhận của bà N2 đứng tên còn quyền của những người thừa kế của ông P như đã phân tích trên.

Tuy nhiên, những người thừa kế của ông P đã có đơn rút yêu cầu, đề nghị đình chỉ vụ án nên Toà án cấp sơ thẩm không xem xét là có căn cứ, Toà án cấp sơ thẩm huỷ một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà N2 đối với phần diện tích tại vị trí I (diện tích 5418,7m2). Do vậy, văn bản thoả thuận chuyển nhượng này là vô hiệu. Vợ chồng ông M cho rằng bà N2 đưa tiền cọc 5 triệu đồng. Tại phiên toà sơ thẩm, bà N2 không thừa nhận việc đã đưa 5 triệu đồng.

Do đó, việc tranh chấp tiền cọc này sẽ được giải quyết thành vụ án khác khi có yêu cầu. Theo Văn bản số 364/UBND-PKT ngày 29 tháng 8 năm 2025 của UBND xã V thì thửa đất số 44, diện tích 11.228 m2, tờ bản đồ số 11, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 000646 do UBND huyện T (cũ) cấp ngày 25/10/2001 cho bà Trần Thị Kiều N2, đất toạ lạc tại ấp Q, xã T, huyện T (nay là ấp V, xã V, thành phố Cần Thơ). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 12 000646 do UBND huyện T (cũ) cấp cho bà Trần Thị Kiều N2 chưa được gia hạn thời hạn sử dụng đất. Theo Văn bản số 559/CNVPĐKĐĐ ngày 30 tháng 6 năm 2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện V, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 172 Luật đất đai năm 2024, khoản 1 Điều 174 Luật đất đai năm 2024, Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân khi hết thời hạn sử dụng đất nếu chủ sử dụng đất có nhu cầu và việc thực hiện xác nhận lại thời hạn sử dụng đất phải đảm bảo có giấy chứng nhận đã được cấp. Trường hợp được nhận đất theo Bản án, Quyết định của Toà án đã được thi hành mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 Luật đất đai năm 2024 mà không phải làm thủ tục gia hạn.

[4]

Từ những phân tích trên, Toà án cấp sơ thẩm xét xử có căn cứ. Bà N2 kháng cáo không có căn cứ, không đưa ra tình tiết gì mới làm thay đổi nội dung vụ án. Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà N2, giữ nguyên bản án sơ thẩm như ý kiến của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa đề nghị.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà L1, bà N2 phải chịu án phí theo qui định pháp luật.