Bản án 908/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Phạm Việt Thanh H1 làm trong hạn luật định, thủ tục kháng cáo theo đúng quy định của pháp luật là hợp lệ nên đủ điều kiện để thụ lý, xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Các đương sự vắng mặt, đã có đơn xin vắng mặt, hoặc được Tòa án triệu tập hợp lệ.

Do đó, Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Xét yêu cầu kháng cáo của ông Phạm Việt Thanh H1: [3.1] Hồ sơ vụ án thể hiện: Ngày 25/8/2010, ông Phạm Việt Thanh H1, bà Hứa Ngọc H3 và bà Trần Mỹ D lập Tờ thỏa thuận có nội dung vào ngày 29/12/2008 ông H1, bà H3 bán cho bà D căn nhà số C M, khóm F, Phường I, thành phố S với giá 800.000.000 đồng, bà D đã thanh toán được 500.000.000 đồng, hai bên thống nhất hủy hợp đồng mua bán và ông H1, bà H3 hoàn trả lại cho bà D số tiền 500.000.000 đồng theo phương thức thanh toán dần (BL 382). Ngày 19/10/2010, UBND thành phố S cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00212 cho ông Phạm Việt Thanh M (con của ông H1, bà H3) đối với thửa đất số 361, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại khóm F, Phường I, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (nay là Phường P, Thành phố Cần Thơ), diện tích 100,7m2 (70m2 đất ở đô thị và 30,7m2 đất trồng cây lâu năm) (BL 206). Ngày 08/4/2011, ông Trương Văn Đ, ông Phạm Việt Thanh H1, bà Trần Thị Mỹ D lập Tờ hợp đồng mua và vay mượn có nội dung: Ông H1 còn nợ bà D số tiền 480.000.000 đồng là khoản tiền mà ông H1 có nghĩa vụ phải hoàn trả lại cho bà D khi hai bên hủy hợp đồng mua nhà, đồng thời bà D có nợ ông Đ số tiền 480.000.000 đồng.

Do đó, ba bên thống nhất cấn trừ ông H1 có nghĩa vụ thanh toán cho ông Đ số tiền 480.000.000 đồng, ông H1 không còn nợ bà D và đồng thời bà D không còn nợ ông Đ (BL 380). Ngày 26/7/2011, ông Phạm Việt Thanh H1 và ông Trương Văn Đ lập Giấy thỏa thuận có nội dung: “Ông Phạm Việt Thanh H1 trước đây có bán cho bà Trần Mỹ D 01 căn nhà theo hợp đồng mua bán nhà ở ngày 29/12/2008 giữa ông H1 và bà D, nhưng do điều kiện khó khăn nên bà D thanh toán tiền nhà nhiều lần cho ông H1 được tổng cộng là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) thì bà D không còn khả năng thanh toán tiền nhà nữa, nên bà D đã tự ý 9 xin huỷ bỏ hợp đồng. Ông H1 thấy hoàn cảnh bà D gặp khó khăn nên ông không tính toán vấn đề bỏ cọc của bà D, mà đồng ý theo ý kiến của Bà D là số tiền nói trên được chuyển trả lại cho ông Trương Văn Đ cư ngụ số B đường N, khóm C, Phường C, thành phố S để giữa ông H1 và ông Đ giao dịch thanh toán trả dần lại. Trong quá trình giao dịch ông Đ yêu cầu ông H1 bán cho ông một căn nhà trệt số E đường M, Phường I, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (nay là Phường P, thành phố Cần Thơ), trị giá căn nhà là 340.000.000 đồng (Ba trăm bốn mươi triệu đồng) và trừ vào số tiền nói trên, giấy chủ quyền đất của căn nhà sẽ giao cho bên mua”. Ngày 27/7/2011, ông Trương Văn Đ ký nhận nội dung: “Tôi Trương Văn Đ có nhận (mười triệu đồng ngày 10.07.11 số tiền còn lại (một trăm ba chục triệu) 130.000.000 đồng” (BL 55). Các đương sự thừa nhận sau khi ký Giấy thỏa thuận ngày 26/7/2011, ông H1 đã bàn giao nhà, đất số E đường M, khóm F, Phường I, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (nay là Phường P, thành phố Cần Thơ) cho gia đình ông Đ quản lý, sử dụng cho đến nay. [3.2] Về giá mua bán nhà và số tiền 140.000.000 đồng ông Phạm Việt Thanh H1 đã giao cho ông Trương Văn Đ H sơ vụ án thể hiện ông H1 có nghĩa vụ hoàn trả cho bà D 480.000.000 đồng và đồng thời bà D nợ ông Đ số tiền 480.000.000 đồng nên bà D, ông Đ, ông H1 cùng thống nhất ông H1 trả cho ông Đ 480.000.000 đồng và ông H1 không còn nợ bà D, đồng thời bà D không còn nợ ông Đ. Sau đó, ngày 26/7/2011 ông H1 và ông Đ ký Giấy thỏa thuận có nội dung ông H1 bán cho ông Đ căn nhà số E M, khóm F, Phường I, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (nay là Phường P, thành phố Cần Thơ) với giá 340.000.000 đồng, số tiền mua bán được cấn trừ vào số tiền 480.000.000 đồng ông H1 nợ ông Đ, sau khi cấn trừ (480.000.000 đồng tiền nợ trừ 340.000.000 đồng giá mua bán nhà thỏa thuận) ông H1 còn phải trả cho ông Đ 140.000.000 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Đ thừa nhận ông H1 đã thanh toán đủ 140.000.000 đồng còn thiếu. Ông H1 cho rằng giá mua bán tại Giấy thỏa thuận lập ngày 26/7/2011 là 340.000.000 đồng nhưng trên thực tế giá mua bán hai bên thỏa thuận là 480.000.000 đồng. Lời khai của ông H1 không được ông Đ thừa nhận và ông H1 không cung cấp được chứng cứ, chứng minh cho lời trình bày của mình do đó Hội đồng xét xử không có cơ sở chấp nhận lời trình bày của ông H1, Tòa án cấp sơ thẩm xác định giá mua bán căn nhà số E M, khóm F, Phường I, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (nay là Phường P, thành phố Cần Thơ) 340.000.000 đồng là có căn cứ. Đối với số tiền 140.000.000 đồng ông H1 trả cho ông Đ tại Giấy thỏa thuận ngày 26/7/2011 hai bên đã thỏa thuận rõ là số tiền nợ ông H1 còn phải trả cho ông Đ sau khi cấn trừ tiền mua bán nhà (480.000.000 đồng tiền nợ trừ 340.000.000 đồng tiền mua bán nhà còn phải trả 140.000.000 đồng), trong vụ án này các bên không tranh chấp về hợp đồng vay tiền. Ông H1 kháng cáo cho rằng giá thỏa thuận mua bán nhà là 480.000.000 đồng và số tiền 140.000.000 đồng là tiền mua bán nhà ông H1 hoàn trả cho ông Đ (không phải khoản tiền trả nợ) là 10 không phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, do đó Hội đồng xét xử không có cơ sở chấp nhận lời trình bày của ông H1. [3.3] Về xác định lỗi của các bên khi hợp đồng vô hiệu: Về điều kiện chủ thể: Nhà, đất số 548/1D M, khóm F, Phường I, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (nay là Phường P, thành phố Cần Thơ) đứng tên ông M (con của ông H1, bà H3) nhưng ông H1 ký Giấy thỏa thuận bán nhà cho ông Đ không có chữ ký của ông M.

Tuy nhiên, sau khi ký Giấy thỏa thuận ngày 26/7/2011 ông H1 đã giao nhà, đất cho ông Đ quản lý, sử dụng đến nay nhưng ông M không có ý kiến phản đối xem như ông M đồng ý với việc ông H1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ; Về điều kiện nhà, đất không bị thế chấp, ngăn chặn: Tại thời điểm Giấy thỏa thuận mua bán nhà ngày 26/7/2011 thì quyền sử dụng đất tại số E M, khóm F, Phường I, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (nay là Phường P, thành phố Cần Thơ) đang được thế chấp cho Ngân hàng A - Chi nhánh thành phố S (thế chấp ngày 21/10/2010 – xóa thế chấp ngày 21/9/2011 và thế chấp lại cùng ngày 21/9/2011). Khi ký Giấy thỏa thuận ngày 26/7/2011 ông H1 không thông báo cho ông Đ biết tình trạng quyền sử dụng đất đang bị thế chấp ngân hàng, khi ký Giấy thỏa thuận ông Đ cũng không tìm hiểu thông tin nhà, đất có bị thế chấp ngân hàng hay không; Về hình thức của hợp đồng: Giấy thỏa thuận ngày 26/7/2011 được lập bằng giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, ông Đ đã thanh toán đủ (hình thức cấn trừ nợ) và ông H1 đã bàn giao nhà cho ông Đ quản lý, sử dụng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì vi phạm về điều kiện hình thức của hợp đồng có thể khắc phục được. Như vậy, xác định giao dịch mua bán nhà đất số E M, khóm F, Phường I, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (nay là Phường P, thành phố Cần Thơ) bị vô hiệu thì phía ông H1 có lỗi 70% và phía ông Đ có lỗi 30%. [3.4] Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc ông H1 phải thanh toán lại cho ông Đ số tiền mua bán nhà 340.000.000 đồng và buộc ông Đ phải bàn giao lại nhà, đất số E M, khóm F, Phường I, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (nay là Phường P, thành phố Cần Thơ) cho ông H1 là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật. Thiệt hại khi hợp đồng mua bán nhà vô hiệu được xác định là 826.753.044 đồng (khoản tiền chênh lệch giữa giá trị căn nhà theo kết quả định giá 1.166.753.044 đồng và giá mua bán thỏa thuận 340.000.000 đồng). Do ông H1 có 70% lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu nên ông H1 phải bồi thường cho ông Đ 70% thiệt hại là 826.753.044 đồng x 70% = 578.727.130 đồng. Tổng cộng, ông H1 phải hoàn trả, bồi thường cho ông Đ số tiền tổng cộng là 918.727.130 đồng.

[4]

Từ những phân tích và nhận định tại mục

[3], Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận một phần kháng cáo của ông Phạm Việt Thanh H1; Không chấp nhận đề nghị của Đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa phúc thẩm; Sửa một phần Bản án sơ thẩm số 48/2025/DS-ST ngày 22/5/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng (nay là thành phố Cần Thơ). 11

[5] Các phần quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[6] Về chi phí tố tụng: [6.1] Lệ phí Ủy thác tư pháp: Lần 1 là 200.000 đồng ông Trương Văn Đ phải chịu và được khấu trừ vào số tiền tạm ứng lệ phí tư pháp 200.000 đồng do ông Đ đã nộp theo biên lai thu tiền số 0004804 ngày 13/3/2024 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Sóc Trăng. Lần 2 là 200.000 đồng ông Phạm Việt Thanh H1 phải chịu được khấu trừ vào số tiền tạm ứng lệ phí tư pháp 200.000 đồng do ông H1 đã nộp theo biên lai thu tiền số 0004916 ngày 01/7/2024 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Sóc Trăng. Ông Đ và ông H1 đã nộp xong. [6.2] Về chi phí thẩm định, định giá: Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng đã tiến hành xem xét thẩm định với số tiền 1.350.000 đồng; chi phí định giá là 33.000.000 đồng. Do yêu cầu của ông Trương Văn Đ có liên quan đến ½ tài sản thẩm định, định giá và yêu cầu của ông không được chấp nhận nên ông Đ phải chịu 675.000 đồng chi phí thẩm định và 33.000.000 đồng : 2 = 16.500.000 đồng chi phí định giá. Phần ½ chi phí còn lại do yêu cầu của Ngân hàng N2 được chấp nhận nên ông Phạm Việt Thanh H1, bà Hứa Ngọc H3 phải chịu tổng cộng là 17.175.000 đồng. Do ông Trương Văn Đ đã nộp tạm ứng 1.350.000 đồng; Ngân hàng nộp tạm ứng 33.000.000 đồng.

Do đó, ông Đ có nghĩa vụ trả lại cho Ngân hàng 15.825.000 đồng; ông Phạm Việt Thanh H1 có nghĩa vụ trả lại cho Ngân hàng 17.175.000 đồng.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: [7.1] Ông Trương Văn Đ, ông Phạm Việt Thanh H1 là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí đúng theo quy định pháp luật nên ông Đ, ông H1 được miễn đóng án phí dân sự sơ thẩm. [7.2] Bà Hứa Ngọc H3 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch trên số tiền 501.875.626 đồng (1.003.751.252 đồng/2) phải trả cho Ngân hàng N2 là 24.075.025 đồng.

[8] Án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo được chấp nhận nên ông Phạm Việt Thanh H1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.