Bản án 684/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của Công ty Cổ phần T1 (Công ty T1) là hợp lệ nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Công ty T1 kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: Chấm dứt Hợp đồng mua bán số: 640B/2015/HĐMB-HQC ngày 26/01/2016 giữa Công ty T1 và bà Kiều Ngọc Thanh V. Buộc bà Kiều Ngọc Thanh V, ông Nguyễn Bá P, ông Phùng Phan Phước L và bà Lý Quế N hoàn trả căn hộ số: B4; Khối: HQ2 (Đã được UBND huyện B cấp số nhà số: 12A.08HQ2) thuộc dự án HQC Plaza cho Công ty T1 để xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội; Hủy Giấy chứng 7 nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CK145444, số vào sổ cấp GCN: CS20146 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp ngày 27/02/2018; Buộc bà Kiều Ngọc Thanh V, ông Nguyễn Bá P phải bồi thường thiệt hại tương đương 10% giá trị hợp đồng với số tiền là 84.318.217 đồng. Sau khi Công ty T1 nhận lại căn hộ trên thì sẽ hoàn lại cho bà Kiều Ngọc Thanh V, ông Nguyễn Bá P số tiền sau khi cấn trừ bồi thường thiệt hại là 774.924.569 đồng (Bao gồm giá trị căn hộ là 758.863.956 đồng và kinh phí bảo trì là 16.060.613 đồng).

[2] Về nội dung: Tại Công văn số 7469/VPĐK-ĐK ngày 15/11/2024 của Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố H về việc cung cấp thông tin cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: “Dự án Chung cư C - khu B, Khu tái định cư B, Khu C, Đô thị mới Nam thành phố, xã A, huyện B do Công ty Cổ phần T1 làm chủ đầu tư, đã được Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Công văn số 1239/STNMT-QLĐ ngày 13 tháng 2 năm 2017.” Tại Mục 2.3.3 của Quyết định số 5839/QĐ-UBND ngày 26/10/2013 của UBND Thành phố H về việc phê duyệt cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội tại dự án Khu C-Khu B, Khu tái định cư B, Khu C, Đô thị mới Nam thành phố, xã A, huyện B do Công ty Cổ phần T1 làm chủ đầu tư, UBND Thành phố H quyết định giao cho Công ty T1 có trách nhiệm bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo đúng đối tượng và điều kiện quy định tại Điều 37, 38 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ. Theo đó, ngày 26/01/2016, Công ty T1 và bà Kiều Ngọc Thanh V có ký Hợp đồng mua bán căn hộ số: 640B/2015/HĐMB-HQC về việc mua bán căn hộ số: B4; Tầng: 14; Khối: HQ2 (Đã được UBND huyện B cấp số nhà số: 12A.08 HQ2) thuộc Dự án HQC Plaza. Thông tin cơ bản liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ: - Tổng giá trị căn hộ đã bao gồm (VAT) là: 843.182.173 (Bằng chữ: Tám trăm bốn mươi ba triệu một trăm tám mươi hai ngàn một trăm bảy mươi ba) đồng. - Kinh phí bảo trì chung cư là: 16.060.613 (Bằng chữ: Mười sáu triệu không trăm sáu mươi ngàn sáu trăm mười ba) đồng. - Đã thanh toán: 843.182.173 (Bằng chữ: Tám trăm bốn mươi ba triệu một trăm tám mươi hai ngàn một trăm bảy mươi ba) đồng tương đương 100% giá trị căn hộ và toàn bộ kinh phí bảo trì chung cư. (Theo Hợp đồng Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bà V đã thế chấp căn hộ trên tại Ngân tín dụng số: hàng TMCP Đ – Chi nhánh C 01/2016/8043512/HĐTD lập ngày 26/01/2016 và căn hộ trên được bà V dùng bảo đảm khoản vay theo Hợp đồng số: 01/2016/8043512/HĐTD lập ngày 26/01/2016. Ngày 27/02/2018, bà Kiều Ngọc Thanh V và ông Nguyễn Bá P được Sở tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CK145444, số vào sổ cấp GCN: CS20146/DA. 8 Thực hiện theo các văn bản hướng dẫn của Bộ X, Sở Xây dựng Thành phố H về tăng cường kiểm tra, sử dụng nhà ở xã hội và hướng dẫn xử lý trường hợp khách chuyển nhượng lại, cho thuê lại căn hộ nhà ở xã hội không đúng quy định. Qua rà soát, kiểm tra, Công ty T1 được biết, ông P1 Phan Phước L và bà Lý Quế N đã đến ở tại căn hộ nêu trên thông qua việc bà Kiều Ngọc Thanh V ký Hợp đồng đặt cọc và hứa mua bán nhà đất cho ông P1 Phan Phước L và bà Lý Quế N vào ngày 11/12/2018. Theo đó, trong thời gian Hợp đồng đặt cọc và hứa mua bán nhà đất có hiệu lực, bà Kiều Ngọc Thanh V ủy quyền toàn quyền cho ông P1 Phan Phước L và bà Lý Quế N được thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với căn hộ nêu trên. Theo Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà ở xã hội thuộc sở hữu cá nhân chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua hoặc hoàn tất hợp đồng thuê mua.” Theo Điều 63 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được thế chấp (trừ trường hợp vay vốn để mua chính nhà đó), không được cho thuê, chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn nêu trên.” Theo quy định tại Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 thì: “Trường hợp tổ chức, cá nhân mua, thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng, không đúng điều kiện thì cơ quan quản lý nhà ở xã hội có quyền thu hồi.”. Đồng thời, theo Điều 64 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội thì hợp đồng có thể bị hủy bỏ, căn hộ bị thu hồi để tái phân bổ đúng đối tượng.” Đồng thời, căn cứ theo Công văn số 53/SXD-QLN&CS ngày 02/01/2018 của Sở Xây dựng Thành phố H và Công văn số 1754/QLĐT ngày 15/5/2023 của của Phòng Quản lý đô thị huyện B đều xác định, trường hợp giao dịch, định đoạt, cho thuê trái pháp luật sẽ bị xử lý bằng hình thức chấm dứt hợp đồng, thu hồi căn hộ, hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu, phù hợp với Điều 64 Luật Nhà ở nêu trên. Hợp đồng hứa mua hứa bán được ký tháng 12 năm 2018, trong khi căn hộ được cấp giấy chứng nhận tháng 02 năm 2018 – chưa đủ thời hạn 05 năm theo quy định. Hợp đồng hứa mua hứa bán có nội dung ủy quyền với nội dung cho phép ông L, bà N toàn quyền bán, cho thuê, thế chấp… là trái quy định tại Điều 62, Điều 63, Điều 64 Luật Nhà ở.

Do đó, có cơ sở xác định bị đơn vi phạm nghĩa vụ của người mua nhà ở xã hội, vi phạm nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích và quy định pháp luật nên thuộc trường hợp phải hủy bỏ hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định cho rằng các bên đã hủy bỏ hợp đồng hứa mua hứa bán nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không xem xét, đánh giá không đầy đủ các tài liệu, chứng cứ và tình tiết liên quan đến vụ án. Thực tế, bị đơn đã thực hiện hành vi vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà ở xã hội và vi phạm quy định Luật Nhà ở như đã viện dẫn.

[3] Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát cho rằng cấp sơ thẩm có thiếu sót khi không đưa Văn phòng công chứng và UBND Thành phố H tham gia tố tụng để giải quyết toàn diện vụ án.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử nhận thấy việc đưa những tổ chức, cơ quan này vào tham gia tố tụng là không cần thiết, không ảnh hưởng đến quá trình thu thập chứng cứ hay giải quyết vụ án vì UBND Thành phố H đã có 9 Quyết định số 5839/QĐ-UBND ngày 26/10/2013 giao trách nhiệm cho Công ty T1 được quyền quản lý nhà ở xã hội và hợp đồng hứa mua hứa bán cũng đã bị hủy bỏ.

[4] Vì các căn cứ trên, do có vi phạm của bên mua nhà nên Công ty T1 được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên mua vi phạm cam kết sử dụng nhà ở xã hội, yêu cầu bên mua nhà là bà V và những người quản lý căn nhà hoàn trả căn hộ. Vì bà V vi phạm nghĩa vụ của người mua nhà theo hợp đồng nên có nghĩa vụ bồi thường 10% giá trị hợp đồng cho Công ty T1. Như vậy, việc Công ty T1 đề nghị hủy GCN quyền sở hữu nhà ở mà bà V, ông P đã được cấp là có căn cứ để chấp nhận theo nội dung hợp đồng đã ký kết và theo quy định của Luật Nhà ở đã viện dẫn.

Vì vậy, có căn cứ chấp nhận kháng cáo của Công ty T1, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[5] Về án phí: - Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên nguyên đơn Công ty Cổ phần T1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Bị đơn bà Kiều Ngọc Thanh V, ông Nguyễn Bá P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. - Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên nguyên đơn Công ty Cổ phần T1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.