Bản án 601/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: [1.1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án, quan hệ pháp luật, thời hiệu khởi kiện và người tham gia tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm xác định chính xác và đầy đủ. [1.2] Về thủ tục kháng cáo: Căn cứ khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự thì đơn kháng cáo của ông Phan Văn C và bà Trần Thị D làm trong hạn luật định, các đương sự đã đóng tạm ứng án phí phúc thẩm đúng quy định nên kháng cáo được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. [1.3] Về sự vắng mặt của đương sự: Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn đều vắng mặt nhưng có người đại diện tham gia phiên tòa nên căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục tiến hành xét xử vụ án.

[2] Về nội dung vụ án và kháng cáo của bị đơn ông C và bà D: [2.1] Về yêu cầu hủy Bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đã hết thời hiệu khởi kiện: Theo ông C, bà D cho rằng ông T không thực hiện việc trả số tiền 100.000.000 đồng vào ngày 19/7/2021 là vi phạm nghĩa vụ thanh toán, xem như từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên tính từ thời điểm trên đến khi ông T khởi kiện (ngày 20/8/2024) là đã hết thời hiệu khởi kiện theo quy định. Ông T cũng thừa nhận ông không thực hiện việc thanh toán 100.000.000 đồng vào ngày 19/7/2021 nêu trên nhưng do rằng trước đó 02 bên có thỏa thuận ông C, bà D sẽ trả lại tiền cọc hoặc đổi phần đất khác giáp đường cho ông để đủ điều kiện tách sổ, thời hạn thực hiện là đến hết năm 2022.

Xét thấy, mặc dù ông T không có tài liệu, chứng cứ gì chứng minh việc các bên có thỏa thuận ông C, bà D đồng ý việc trả lại tiền cọc hoặc sẽ chuyển nhượng thửa đất khác giáp đường cho ông T vào cuối năm 2022 nhưng theo lời khai của đại diện bị đơn tại phiên tòa thì vào ngày 19/7/2021 khi thấy ông T không đến trả số tiền 100.000.000 đồng thì ông C, bà D đã liên hệ hỏi và ông T hẹn sẽ trả sau, nhưng các bên không chốt thời gian trả cụ thể. Đồng thời chính đại diện bị đơn thừa nhận vào khoảng tháng 8 - tháng 9/2021 ông T có đề nghị ông C, bà D trả lại tiền hoặc bán phần đất khác cho ông T nhưng ông T không nêu rõ vị trí, diện tích đất muốn đổi nên các bên cũng chưa thống nhất được vấn đề trên. Ngoài ra, tại bản tự khai ngày 28/10/2021 (Bút lục số 23) ông C trình bày ngày 09/11/2021 ông T có đến nhà yêu cầu ông bồi thường số tiền 1.800.000.000 đồng nhưng vợ chồng ông không đồng ý. Còn tại bản tự khai của đại diện bị đơn 9 (Bút lục số 39 - 42) cũng trình bày hợp đồng đặt cọc giữa các bên vẫn đang thực hiện, nếu ông T, bà T1 đồng thời thay đổi vị trí, diện tích đối với phần đất nhận chuyển nhượng thì hai bên có thể thương lượng, thỏa thuận với nhau về giá trị chuyển nhượng, thời hạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng; sau đó, bị đơn còn có đơn phản tố (Bút lục số 35 - 38) yêu cầu ông T thanh toán số tiền còn lại và tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng (đến ngày 12/8/2025 bị đơn tự nguyện rút toàn bộ yêu cầu phản tố). Như vậy, có cơ sở xác định mặc dù ông T không thực hiện việc thanh toán tiếp số tiền 100.000.000 đồng vào ngày 19/7/2021 như các bên đã thỏa thuận nhưng sau đó các bên lại tiếp tục sự trao đổi với nhau về việc thực hiện hợp đồng trên. Mặc dù các bên chưa thống nhất được phương án giải quyết nhưng cũng không có văn bản hay thỏa thuận cụ thể nào về việc sẽ chấm dứt thực hiện hợp đồng. Như vậy, ngày 20/7/2021 chưa phải là thời điểm các bên xác lập việc chấm dứt hợp đồng hoặc thời điểm có thể xác định quyền, lợi ích hợp pháp của ông T đã bị xâm phạm. Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Do đó, ngày 20/8/2024 (bản án sơ thẩm ghi ngày 06/9/2024), ông T có đơn khởi kiện ông T có đơn khởi kiện là vẫn còn thời hiệu khởi kiện.

Vì vậy, bị đơn kháng cáo yêu cầu hủy Bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đã hết thời hiệu khởi kiện là không có căn cứ nên không được chấp nhận. [2.2] Về nội dung và hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc: Các đương sự đều thừa nhận giữa ông T và vợ chồng ông C, bà D có thỏa thuận việc ông T đặt cọc tiền cho ông C, bà D nhằm mục đích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 770m2 tọa lạc tại xã L, huyện L, tỉnh Bình Phước (nay là xã L, thành phố Đ). Ngày 07/4/2021, ông T đã đặt cọc cho ông C, bà D 200.000.000 đồng; đến ngày 09/6/2021, ông T đặt cọc thêm 700.000.000 đồng, do có tăng thêm diện tích đất và giá trị chuyển nhượng nên các bên thống nhất hủy bỏ hợp đồng ngày 07/4/2021 và lập hợp đồng đặt cọc mới ngày 09/6/2021. Theo hợp đồng đặt cọc ngày 09/6/2021 thể hiện giá chuyển nhượng 1.050.000.000 đồng, ông T đã đặt cọc 900.000.000 đồng, thỏa thuận ngày 19/7/2021 trả tiếp 100.000.000 đồng, số tiền 50.000.000 đồng còn lại khi hoàn tất thủ tục tách sổ sẽ trả hết. Về hình thức hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc ngày 09/6/2021 giữa nguyên đơn và bị đơn được lập thành văn bản, không có công chứng hoặc chứng thực nhưng có đầy đủ chữ ký của các bên đặt cọc và bên nhận cọc. Theo quy định 10 Điều 328 Bộ luật Dân sự và Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên Hợp đồng đặt cọc này đảm bảo hình thức theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự. Về nội dung hợp đồng đặt cọc: Chủ thể của giao dịch đặt cọc: Quyền sử dụng đất mà các bên giao kết chuyển nhượng là một phần thuộc thửa số 01 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S261307 ngày 25/12/2000 do Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Bình Phước cấp cho ông Phan Văn C. Trong phần thỏa thuận bổ sung hợp đồng còn ghi nhận “Bên B chịu trách nhiệm sang sổ”, “Bên A cho 100m² đất thổ cư”, số tiền 50.000.000 đồng còn lại được thanh toán khi hoàn tất thủ tục tách sổ. Đây là các tình tiết được hai bên thống nhất trong quá trình giải quyết vụ án. Như vậy, ông C và bà D là chủ thể được nhận cọc và hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với Hợp đồng chuyển nhượng. Nội dung thỏa thuận của các bên không thể hiện mục đích vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội.

Do đó, giao dịch đáp ứng các điều kiện có hiệu lực quy định tại Điều 117, Điều 119 và Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên Hợp đồng đặt cọc trên giữa các bên có hiệu lực pháp luật tại thời điểm ký kết. Cấp sơ thẩm căn cứ phần đất 770m² không đủ điều kiện tách thành thửa độc lập và không tiếp giáp đường giao thông nên áp dụng Điều 408 Bộ luật Dân sự, tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu là chưa phù hợp vì: Tại Quyết định số 27/2020/QĐ-UBND ngày 16/10/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh B (có hiệu lực tại ngày 09/6/2021) quy định diện tích tối thiểu của thửa đất nông nghiệp tại xã sau khi tách là 1.000m²; do đó, nếu chỉ tách độc lập 770m² đất trồng cây lâu năm thì chưa đáp ứng diện tích tối thiểu.

Tuy nhiên, tại khoản 5 Điều 4 của Quyết định này cho phép tách thửa đồng thời với hợp thửa đất liền kề để tạo thành thửa mới đủ diện tích; Điều 8 còn quy định phương thức tách đối với thửa đất có nhiều loại đất.

Vì vậy, việc chưa đủ điều kiện tách thửa độc lập không đồng nghĩa với việc ngay từ thời điểm giao kết, giao dịch hoàn toàn không thể thực hiện bằng bất kỳ phương án hợp pháp nào. Như vậy, các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ chưa chứng minh được đối tượng của hợp đồng đặt cọc không tồn tại hoặc không thể thực hiện ngay từ khi giao kết. Việc các bên không hoàn tất thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng về sau không phải là căn cứ đương nhiên dẫn đến Hợp đồng đặt cọc vô hiệu. [2.3] Xét về lỗi khiến giao dịch chuyển nhượng không thực hiện được: Ông T thừa nhận đã không thanh toán tiếp số tiền 100.000.000 đồng vào ngày 19/7/2021 như đã thỏa thuận. Như vậy, ông T đã không thực hiện đúng thời 11 hạn thanh toán theo thỏa thuận, vi phạm nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên, sau ngày 19/7/2021, các bên vẫn tiếp tục liên hệ, trao đổi về việc thanh toán, đổi vị trí đất hoặc hoàn trả tiền; ông C, bà D không có văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng, không ấn định thời hạn cuối cùng để ông T thực hiện nghĩa vụ và cũng không thông báo xử lý tiền đặt cọc. Phía bị đơn cũng xác định hợp đồng vẫn đang được thực hiện cho thấy chính bị đơn cũng không coi việc chậm thanh toán của nguyên đơn vào ngày 19/7/2021 là sự kiện làm hợp đồng chấm dứt ngay tại thời điểm đó. Ông T cho rằng vị trí đất chuyển nhượng nằm ở phía sau không giáp đường, do ông D, bà C cho biết sắp mở đường đi qua phần đất này nên ông mới đồng ý đặt cọc; sau đó ông mới biết con đường không mở qua diện tích đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng nên không tách sổ được, ông đã gặp và thương lượng với ông C, bà D đổi 22m trên thành 18m ở giáp đường để đủ điều kiện tách thửa hoặc trả lại tiền thì ông C, bà D đồng ý nhưng sau đó lại không thực hiện. Còn bị đơn từ sau khi nhận số tiền 900.000.000 đồng của nguyên đơn cho đến khi phát sinh tranh chấp thì cũng chưa giao Giấy chứng nhận cho ông T; chưa liên hệ đơn vị đo đạc, xác định tọa độ, ranh giới riêng của phần đất 770m²; chưa xác định vị trí 100m² đất ở, nộp hồ sơ chuyển mục đích hay lập hồ sơ tách thửa đồng thời với hợp thửa, đề nghị cơ quan đăng ký đất đai hướng dẫn phương án thực hiện; hoặc thông báo cho ông T thời gian, địa điểm để phối hợp hoàn thiện thủ tục. Đồng thời, hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận năm 2025 (Bút lục số 57 - 61a) thể hiện ông C thực hiện đo đạc, cấp đổi toàn bộ thửa đất thành thửa số 100, diện tích 7.204,6 m², mục đích sử dụng vẫn là đất trồng cây lâu năm. Hồ sơ này không xác định riêng phần đất 770m² đã nhận đặt cọc; không thể hiện việc bố trí 100m² đất ở; không có nội dung tách, hợp thửa hoặc chuyển quyền cho ông T.

Do đó, ông C cũng không chứng minh bị đơn đã thực hiện nghĩa vụ chuẩn bị giao kết hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận với nguyên đơn. Ông C, bà D cho rằng ông, bà chỉ chuyển nhượng 770m² đất theo sổ, không giáp đường và không cam đoan việc sẽ mở đường đi ngang đất, do ông T là người nắm được thông tin mở đường và chủ động đến thỏa thuận xin chuyển nhượng thửa đất trên. Theo biên bản xác minh ngày 09/3/2026 của Tòa án khu vực 14 tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực L thì vị trí và diện tích đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng trên nằm cuối thửa, không tiếp giáp đường và tại thời điểm xác minh không đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại Quyết định số 27/2020/QĐ- UBND ngày 16 tháng 10 năm 2020; Quyết định số 30/2024/QĐ-UBND ngày 15/10/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh B quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình phước. 12 Trong khi Hợp đồng đặt cọc ngày 09/6/2021 có thỏa thuận “Bên A cho 100m² đất thổ cư” nên điều kiện về đường là vấn đề pháp lý phải được xử lý khi thực hiện giao dịch. Theo hồ sơ thể hiện, ông C, bà D có thửa đất số 790 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BO 742598 do Ủy ban nhân dân huyện L cấp ngày 21/01/2014, diện tích 2.388m² trong đó có 200m2 đất ở tại nông thôn. Như vậy, lời trình bày của bị đơn về việc có đất ở tại thửa khác gần phần đất chuyển nhượng không phải hoàn toàn không có cơ sở.

Tuy nhiên, tại hồ sơ chưa có tài liệu địa chính xác định thửa 790 này tiếp giáp với đúng vị trí 770m² dự kiến chuyển nhượng; chưa có phương án kỹ thuật xác định 100m² đất ở được ghép vào phần đất nào; chưa có ý kiến của cơ quan chuyên môn kết luận việc tách đồng thời với hợp thửa có thể thực hiện đối với đúng vị trí, diện tích mà các bên đã thỏa thuận.

Vì vậy, tình trạng không giáp đường không phải căn cứ độc lập để tuyên hợp đồng vô hiệu, nhưng là căn cứ xác định bị đơn chưa chứng minh đã thực hiện các biện pháp cần thiết để hoàn thiện điều kiện pháp lý của giao dịch. Mặt khác, các bên không thỏa thuận rõ điều kiện để bên chuyển nhượng bắt đầu toàn bộ thủ tục khi nguyên đơn ông T giao tiếp số tiền 100.000.000 đồng; cũng không thỏa thuận thời hạn cụ thể phải hoàn tất việc tạo lập 100m² đất ở, tách thửa hoặc hợp thửa. Trong khi đó, khi ông T chậm thanh toán, ông C, bà D vẫn tiếp tục trao đổi và từng yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng không thực hiện biện pháp cụ thể để chứng minh khả năng giao đúng phần đất đã cam kết. Như vậy, có căn cứ xác định việc chuyển nhượng đất không thể tiến hành giao kết được, hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được là do lỗi của cả hai bên nên căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 423 và Điều 424 Bộ luật Dân sự, cần tuyên hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc ngày 09/6/2021 giữa nguyên đơn và bị đơn. Căn cứ khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự, bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền cọc đã nhận là 900.000.000 đồng. Về vấn đề bồi thường thiệt hại do hủy bỏ hợp đồng đặt cọc do các bên đều có lỗi và không yêu cầu nên không đặt ra xem xét, giải quyết.

Do đó, bị đơn kháng cáo đề nghị xác định toàn bộ tiền đặt cọc thuộc về bị đơn, bị đơn không phải trả lại cho nguyên đơn tiền cọc này là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

[3] Về án phí: [3.1] Án phí sơ thẩm: Căn cứ Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 26, 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì ông C, bà D phải liên đới chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với yêu cầu giải quyết hợp đồng đặt cọc và 13 39.000.000đ (ba mươi chín triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền có nghĩa vụ hoàn trả cho nguyên đơn. [3.2] Về án phí phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm bị sửa nên bị đơn ông Phan Văn C và bà Trần Thị D không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai tại phiên tòa phù hợp với các chứng cứ, tài liệu có tại hồ sơ và quy định của pháp luật nên được chấp nhận.