Bản án 127/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thâm nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng Tại phiên tòa phúc thâm, nguyên đơn giữ nguyên yêu câu khởi kiện, Công ty Cổ phần B giữ nguyên nội dung kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án. 3

[2]. Xét kháng cáo của bị đơn (2.1]. Vê phần thủ tục tô tụng tại cấp phúc thẩm: [2.1.1]. Việc thụ lý kháng cáo của Công ty Cô phân B trong thời hạn, đúng điêu kiện, thủ tục và thâm quyên theo quy định của Bộ luật Tô tụng dân sự năm 2015, nên kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần B là hợp lệ. [2.1.2]. Toà án xét xử văng mặt người đại diện hợp pháp của Công ty Đ2, người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại các điều 294, 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025). (2.2]. Về phần nội dung

Thứ nhất, trong quá trình tố tụng, đại diện Công ty Cổ phần B và Công ty Đ2 xác định tự nguyện thỏa thuận ký kết hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN ngày 14 tháng 7 năm 2017, hợp đồng được lập thành văn bản, mục đích của hợp đồng hướng đến đặt cọc để đặt mua đất nền, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng không trái pháp luật. Các chứng cứ do Công ty Đ2 cung cấp cho thấy: tính đến ngày 24 tháng 8 năm 2017, Công ty Đ2 đã thanh toán cho Công ty Cổ phần B số tiền 31.000.000.000 đồng, tương đương 22% giá trị hợp đồng là thực hiện đúng nội dung thỏa thuận tại các điều 2, 9 của Hợp đồng số 14/2017; tính đến thời điểm giải quyết tranh chấp, Công ty Đ2 đã thanh toán cho Công ty B số tiền 101,2 tỷ đồng, tương đương 70% giá trị hợp đồng. Tại khoản 8.2.17 Điều của Hợp đồng thỏa thuận "Bên B có quyền bán/chuyển nhượng các lô đất cho bên thứ Ba sau khi thanh toán tiền đặt cọc và nộp đủ tiền đợt 1". Công ty B biết rõ Công ty Đ2 ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền của khách hàng từ ngày 13 tháng 6 năm 2019 và biêt rõ trong sô tiên Công ty Đ2 chuyên cho Công ty B có tiền của khách hàng đã ký kết hợp đông đặt cọc với Công ty Đ2, nhưng không phản đối, không đơn phương chấm dứt hoặc khởi kiện để chấm dứt hợp đồng (BL 173, 174). Theo đó, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định: Tòa án cấp sơ thấm nhận định Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN ngày 14 tháng 7 năm 2017 đủ điều kiện có hiệu lực thi hành và Công ty Đ2 đủ tư cách chủ thể để ký kết hợp đồng đặt cọc với bà H để đặt mua lô đất C12-01 thuộc dự án do Công ty Cổ phần B làm chủ đầu tư là phù hợp với thực tiễn, đúng pháp luật.

Thứ hai, trong quá trình tố tụng, các bên đương sự thừa nhận: tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt mua đất nền số 600/2017/HĐĐM-GAIA ngày 24/8/2017, các bên tham gia hợp đồng biết rõ tình trạng pháp lý của Dự án 7B mở rộng và thửa đất số C12 - 01 chưa đủ điều kiện do pháp luật quy định để các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; mục đích của bà H khi giao kết hợp đồng là đặt cọc một khoảng tiền để hướng đến việc ký kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi pháp luật cho phép; mục đích của Công ty Đ2 là nhận tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng thỏa thuận góp vốn để đặt cọc mua đất nền với Công ty B, nhằm đủ điều kiện nhận quyền sử dụng đất, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất với bà H khi pháp luật cho phép. Theo đó, đủ cơ sở để Hội đồng xét xử xác định: Tòa án cấp sơ thẩm đánh giá Hợp đồng đặt mua đất nền số 600/2017/HĐĐM-GAIA ngày 24/8/2017 là hợp đồng đặt cọc, đảm bảo điều kiện có hiệu lực, không vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là đúng với quy định tại các điều 117, 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, phù hợp với ý chí, mục đích của các bên khi ký kết giao dịch. Do vậy, Công ty Đ2 phải thực hiện các cam kết trong Hợp đồng số 600/2017/HĐĐM-GAIA đã ký kết. Không có căn cứ pháp lý để xác định Hợp đồng số 600/2017 ngày 24 tháng 8 năm 2017 vô hiệu do vi phạm Điều 6 4 Luật Nhà ở năm 2014, các điều 8, 9, khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như lập luận của người kháng cáo.

Thứ ba, nghĩa vụ liên đới thực hiện các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do Công ty Đ2 ký kết với bên thứ ba đã được Công ty B thỏa thuận với Công ty Đ2 tại khoản 5.1 Điều 5, tiểu mục 8.2.8 và tiểu mục 8.2.9 khoản 8.2 Điều 8 Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN ngày 14 tháng 7 năm 2017. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm châp nhận nội dung yêu câu khới kiện của nguyên đơn vê Việc buộc Công ty B tiê ục thực hiện Hợp đông sô 600/2017 là đúng với nội dung thoá thuận tại Hợp đông số 14/2017, không trái pháp luật, phù hợp với quan điểm, mong muốn của Công ty B trong đơn kháng cáo và tại phiên toà là: "vẫn luôn sẵn sàng phối hợp cùng các bên ...đê hoàn thành Dự án Khu đô thị 7B mở rộng hướng đến việc người dân được nhận đất, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đát theo quy định pháp luật và thỏa thuận giữa các bên"

Thứ tư, các nội dung thỏa thuận trong Hợp đồng đặt mua đất nền số 600/2017/HĐĐM-GAIA ngày 24/8/2017 là quyên, nghĩa vụ của bên nhận cọc và bên đặt cọc. Dù đã quá thời hạn thực hiện hợp đồng, nhưng bên đặt cọc (bà H) chấp nhận kéo dài thời hạn đặt cọc và yêu cầu bên nhận cọc và bên có nghĩa vụ liên quan (thông qua giao dịch với bên nhận cọc) liên đới tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc. Bên nhận cọc (Công ty Đ2) khẳng định đang tiếp tục thực hiện hợp đồng với bên đặt cọc và không yêu cầu chấm dứt hợp đồng; bên có nghĩa vụ liên quan phát sinh từ giao dịch với bên nhận cọc (Công ty B) xác định luôn thiện chí thực hiện Hợp đồng số 14/2017 và khăng định không yêu câu gì liên quan đên hợp đông đặt cọc giữa nguyên đơn và Công ty Đ2. Mặt khác, lập luận ở phân trên đã nhận định hợp đông đặt cọc đảm bảo điều kiện có hiệu lực; Công ty Đ2 và Công ty B khẳng định đang tiếp tục thực hiện Hợp đồng góp vốn số 14/2017. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc các bị đơn liên đới thực hiện hợp đồng đặt cọc là có cơ sở thực tiên và căn cứ pháp luật. Thứ năm, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm là buộc các bên thực hiện các nội dung đã thỏa thuận trong Hợp đồng số 600/2017/HĐĐM-GAIA ngày 24/8/2017. Các nội dung thoả thuận trong hợp đồng thuộc phạm vi quyền, nghĩa vụ của bên nhận cọc (Công ty Đ2 và Công ty Cổ phần B) và bên đặt cọc (bà Trương Thị Bích H) theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nên việc thi hành bản án sơ thấm không phụ thuộc vào việc lô đất số C12 - 01 có đủ điều kiện để ký kết hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất hay không. Trong trường hợp thi hành quyết định của bản án sơ thẩm về tiếp tục thực hiện hợp đông đặt cọc mà một hoặc các bên không có khả năng thi hành quyết định của bản án, chấm dứt hợp đồng đặt cọc, thì các bên sử dụng quyền của bên nhận cọc, bên đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp. Thứ sáu, tại cấp phúc thẩm không phát sinh tình tiết, chứng cứ mới làm thay đổi kết quả xét xử sơ thẩm. Trong vụ án này, nguyên đơn và các bị đơn đều có ý chí tiếp tục thực hiện những thỏả thuận đã ký kết; cơ quan có thẩm quyền đang tích cực tổ chức thực hiện các phần việc liên quan đến gia hạn, thực hiện dự án bất động sản, hướng đến mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người dân và doanh nghiệp, đáp ứng yêu cầu ổn định trật tự, an toàn xã hội và đẩy mạnh phát triển kinh tế tại địa phương. Do vậy, quyết định của Toà án cấp sơ thẩm đã tuân thủ quyền tự định đoạt của đương sự, không trái pháp luật và đảm bảo được lẽ công bằng. 5 Từ các nhận định trên, Hội đồng xét xử kết luận: không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần B, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 282/2025/DS-ST ngày 23 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Đà Năng. (2.3]. Về án phí dân sự và chi phí tố tụng [2.3.1]. An phí sơ thâm và chi phí tô tụng: giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm về án phí và chi phí tố tụng [2.3.2]. An phí phúc thâm: bị đơn Công ty Cô phân B phải chịu 300.000 đông, khâu trừ vào sô tiên tạm ứng án phí đã nộp.