Bản án 1127/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn Công ty TNHH A1 có đơn kháng cáo trong thời hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2]. Đối với kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1]. Hợp đồng mua bán nhà ở số LK13-8-2022/HĐAPCT được các bên ký kết trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, các chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Nội dung, mục đích của Hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Do đó, Hợp đồng có hiệu lực pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ ràng buộc giữa các bên; quá trình thực hiện phải tuân thủ đúng các thỏa thuận đã giao kết, quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và pháp luật dân sự. Theo Phụ lục 01, bà P đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán Đợt 1 với số tiền 1.195.590.000 đồng (tương ứng 30% giá trị Hợp đồng). Theo Phụ lục 02, Công ty TNHH A1 (Công ty) có trách nhiệm thi công Giai đoạn 1 (phần móng) từ tháng 11/2023 đến tháng 05/2024.

Tuy nhiên, kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ và hồ sơ do Công ty cung cấp cho thấy đến ngày 26/12/2024 công trình mới hoàn thành phần móng (chậm tiến độ cam kết). Sau thời điểm này cho đến ngày xét xử, Công ty vẫn không tiến hành thi công Giai đoạn

2. Việc Công ty yêu cầu bà P tiếp tục thanh toán Đợt 2 (40% giá trị Hợp đồng) trong khi tiến độ xây dựng thực tế bị kéo dài, không bảo đảm cam kết là trái với thỏa thuận và vi phạm Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 (quy định việc thu tiền mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải phù hợp với 5 tiến độ xây dựng). Sự chậm trễ kéo dài này trực tiếp xâm phạm quyền lợi hợp pháp của bà P, làm cho mục đích giao kết Hợp đồng không đạt được.

Tuy nhiên, việc chậm tiến độ của bị đơn cũng có một phần lỗi của nguyên đơn. Do trong giai đoạn thi công giai đoạn 1 từ tháng 11/2023-05/2024 thì ngày 29/11/2023 bà P đã có văn bản gửi Công ty Đ xem xét, giải quyết thanh lý Hợp đồng. Tại thời điểm này bên bị đơn chưa vi phạm nghĩa vụ của Hợp đồng. Lý do nguyên đơn yêu cầu thanh lý Hợp đồng là do gia đình gặp khó khăn, không còn đủ khả năng kinh tế để tiếp tục thực hiện Hợp đồng, việc vay vốn ngân hàng mà Công ty chỉ định, lãi suất cao, thời gian vay ngắn, tiền lãi và gốc không đủ để trả nên xin được thanh lý Hợp đồng. Sau đó nguyên đơn tiếp tục nhiều lần gửi đơn nhưng không được phía bị đơn đồng ý, trong đó theo đơn yêu cầu xem xét về tiền thanh lý Hợp đồng ngày 04/6/2025 (Bl 294-295) theo nội dung đơn bà Lê Thị Thảo P thừa nhận bên mua và bên bán đều có vi phạm Hợp đồng, đề nghị được khấu trừ 50% số tiền phạt hủy Hợp đồng (8%). Qua đó cho thấy, nguyên đơn cũng chưa làm tròn nghĩa vụ của mình. Như vậy, khi yêu cầu thanh lý Hợp đồng không được chấp nhận, đồng nghĩa với việc Hợp đồng vẫn còn tồn tại và các bên phải có nghĩa vụ thực hiện, nhưng phía Nguyên đơn vẫn không thực hiện việc thanh toán tiền đợt 2 (ngày 4.12.2023) là vi phạm Hợp đồng. Trong khi đó dù không chấp nhận việc thanh lý Hợp đồng theo đề nghị của Nguyên đơn nhưng phía bị đơn cũng không tiến hành đúng tiến độ xây dựng như đã cam kết, điều này được chứng minh qua lời trình bày của bị đơn cũng như kết quả xem xét thẩm định của Tòa án cấp sơ thẩm. Do vậy, có cở sở xác định nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi làm cho Hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện, bản chất trong giao dịch này kể từ thời điểm thanh toán đợt 1 nguyên đơn đã có ý chí không muốn tiếp tục thực hiện Hợp đồng, bị đơn lại không hoàn thành tiến độ xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận trong Hợp đồng.

Vì vậy, khi các bên cùng có lỗi trong việc thực hiện Hợp đồng thì không có căn cứ để xem xét phạt Hợp đồng theo qui định. Cấp sơ thẩm quyết định buộc bị đơn phải chịu phạt Hợp đồng 8% là chưa phù hợp. Mặc dù Hợp đồng không quy định riêng quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng cho bà P, nhưng tại Điều 11.1.13 có thỏa thuận về các quyền khác theo quy định của pháp luật. Do vậy, Theo Khoản 4 Điều 422 và Khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ.

Xét thấy, mặc dù thời điểm tháng 11/2023 nguyên đơn yêu cầu thanh lý Hợp đồng bị đơn chưa vi phạm nghĩa vụ, bị đơn không đồng ý cho nguyên đơn thanh lý Hợp đồng, nhưng sau đó nguyên đơn tiếp tục có nhiều đơn đề nghị thanh lý Hợp đồng và đến thời hạn hoàn thành giai đoạn thi công đợt 1 vào tháng 5/2024 thì bị đơn vẫn chưa thực hiện xong nên đã phát sinh việc vi phạm 6 nghĩa vụ theo Hợp đồng,

Vì vậy, việc bà P tuyên bố đơn phương chấm dứt Hợp đồng do lỗi vi phạm của Công ty là có căn cứ. Kháng cáo của bị đơn về việc buộc nguyên đơn tiếp tục thực hiện Hợp đồng là không có cơ sở chấp nhận. [2.2]. Về giải quyết hậu quả pháp lý của việc chấm dứt Hợp đồng: Căn cứ Khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự, bị đơn Công ty phải hoàn trả toàn bộ số tiền Đợt 1 đã nhận của bà P là 1.195.590.000 đồng (Một tỷ một trăm chín mươi lăm triệu năm trăm chín mươi nghìn đồng). Do các bên đều có lỗi vi phạm nghĩa vụ theo Hợp đồng nên không xem xét yêu cầu phạt Hợp đồng. Các quyết định khác của cấp sơ thẩm là có căn cứ đúng quy định của pháp luật.

[3]. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn Công ty TNHH A1 có kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì mới chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của bị đơn là có căn cứ. Từ những cơ sở trên, có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, chấp nhận một phần đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa. Sửa bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân KV – Cần Thơ theo hướng không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về buộc bị đơn chịu phạt 8% giá trị Hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ.

[4]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được nhận lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.