Bản án 45/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng trao đổi tài sản

3 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền giải quyết và quan hệ pháp luật: Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết về tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bị đơn có nơi cư trú tại Buôn Y, xã C, tỉnh Đắk Lắk nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Đắk Lắk theo khoản 3 Điều 26; Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn đã được triệu tập hợp lệ, vắng mặt tại phiên toà lần thứ hai nên Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt bị đơn theo quy định tại khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung vụ án:

Căn cứ vào lời khai của các đương sự và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa xác định được: [3.1.] Về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: Ngày 04/3/2025 ông Phan Tiến D và ông Trần Đình K ký kết hợp đồng đặt cọc để giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng một phần thửa đất số 1011, tờ bản đồ số 91, địa chỉ tại Buôn Y, xã C, tỉnh Đắk Lắk có diện tích 8,9m x 29m, trong đó diện tích đất thổ cư 100 m2, giá chuyển nhượng là 550.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc 90 ngày. Ông D đã đặt cọc cho ông K số tiền 100.000.000 đồng, ông K chịu trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ giấy tờ pháp lý để công chứng hợp đồng đúng thời hạn. Cam kết khác trong hợp đồng: Bên A (ông K) giải toả mặt bằng (nhà và các tài sản trên đất trước khi công chứng), cam kết đất không tranh chấp, đầy đủ diện tích, pháp lý rõ ràng; diện tích mua bán thực tế có thể hơn (tuỳ theo quy hoạch đường do Nhà nước quy định). Quá trình giải quyết vụ án, ông Trần Đình K không đến Toà án làm việc; Toà án đã tiến hành trưng cầu giám định chữ ký chữ viết mang tên Trần Đình K tại mục đại diện bên A trong hợp đồng đặt cọc ngày 04/3/2025. Tại Kết luận giám định số 361/KL-KTHS ngày 11/02/2026 của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Đắk Lắk kết luận: “Chữ ký, chữ viết mang tên Trần Đình K dưới mục “ĐẠI DIỆN BÊN A (Ký và ghi rõ họ tên)” trên “HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC”, đề ngày 04/3/2025, bên bán mang tên Trần Đình K, bên mua mang tên Phan Tiến D (ký hiệu A) so với chữ ký, chữ viết mang tên Trần Đình K trên các tài liệu gồm: “BIÊN BẢN LẤY LỜI KHAI CỦA ĐƯƠNG SỰ”, đề ngày 14/8/2024, người khai mang tên Trần Đình K (ký hiệu M1), “BIÊN BẢN HOÀ GIẢI”, đề ngày 19/8/2024, đương sự tham gia phiên hoà giải mang tên Lê Thị Ánh, Trần Đình K (ký hiệu M2), “BIÊN BẢN GIAO GIẤY TỜ, HỒ SƠ, TÀI LIỆU”, đề ngày 11/8/2025, người nhận mang tên Trần Đình K (ký hiệu M3), “BIÊN BẢN GIAO GIẤY TỜ, HỒ SƠ, TÀI 4 LIỆU”, đề ngày 08/12/2025, người nhận mang tên Trần Đình K (ký hiệu M4), Do cùng một người ký và viết ra”. Căn cứ hồ sơ tách thửa do Chi nhánh khu vực Cư M’gar – Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Lắk cung cấp và kết quả xem xét thẩm định tại chỗ của Toà án nhân dân khu vực 3 – Đắk Lắk xác định được: một phần thửa đất số 1011, tờ bản đồ số 91 mà ông D và ông K thoả thuận đặt cọc sau khi tách thửa là thửa đất số 1323, tờ bản đồ số 91, diện tích 373,5 m2, địa chỉ đất tại Buôn Y, xã C, tỉnh Đắk Lắk; theo trích lục địa chính chiều dài các cạnh thửa đất như sau: Phía Đông giáp thửa 1014 cạnh dài 29,11m, trong đó có 3,16m thuộc quy hoạch đường giao thông, sau khi trừ quy hoạch dài 25,95m. Phía Tây giáp đường cạnh dài 27,93m. Phía Nam giáp đường đất cạnh dài 8,9m. Phía Bắc giáp thửa đất 1324 cạnh dài 8,7m.

Xét thấy, các bên xác lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần thửa đất số 1011, tờ bản đồ số 91, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 04730332. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa, ép buộc, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật. [3.2] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc huỷ hợp đồng đặt cọc. Căn cứ theo hợp đồng đặt cọc, ông K thoả thuận chuyển nhượng cho ông D phần đất có chiều ngang 8,9m, chiều dài 29m (8,9x29), tại phần cam kết khác của hợp đồng đặt cọc có nội dung “diện tích mua bán thực tế có thể hơn (tuỳ theo quy hoạch đường do Nhà nước quy định)”; như vậy, có căn cứ xác định phần diện tích đất hai bên thoả thuận chuyển nhượng sau khi tách thửa đã trừ quy hoạch đường là 8,9mx29m.

Tuy nhiên, theo trích lục bản đồ địa chính thì chiều dài các cạnh của thửa đất sau khi tách thửa không đủ theo như thoả thuận là 8,9mx29m do bị quy hoạch giao thông. Căn cứ theo tài liệu do ông D cung cấp, sau khi nhận được thông tin hình ảnh trích lục thửa đất đặt cọc do ông K gửi qua tin nhắn thì ông D đã nhiều lần liên hệ với ông K để giải quyết về diện tích đất sau khi trừ quy hoạch không đúng như thoả thuận nhưng ông K không hợp tác. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông D và ông K không có thoả thuận khác về việc sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng đặt cọc.

Do đó, yêu cầu của ông D về việc huỷ hợp đồng đặt cọc là có căn cứ theo quy định tại Điều 423; Điều 425 Bộ luật dân sự nên cần chấp nhận. [3.2] Xét yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn trả lại tiền cọc Do hợp đồng đặt cọc bị huỷ bỏ nên căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 427 Bộ luật dân sự về hậu quả của huỷ bỏ hợp đồng: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện 5 nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản”. Nguyên nhân dẫn đến việc huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc do diện tích đất sau khi tách thửa không đúng như thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc, giữa ông D và ông K không thống nhất được việc tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Do đó, việc ông D yêu cầu ông K trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng là có căn cứ. [3.3] Xét yêu cầu phạt cọc: Ông D yêu cầu ông K trả số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy: Theo cam kết trong hợp đồng đặt cọc, trường hợp bên bán không chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho bên mua thì phải bồi thường cho bên mua gấp 02 lần số tiền đặt cọc; không có thoả thuận nào về việc phạt cọc do diện tích đất sau khi tách thửa không đúng như diện tích thoả thuận mua bán. Mặt khác, theo thoả thuận, ông K chuyển nhượng cho ông D diện tích đất sau khi tách thửa đã trừ quy hoạch là 8,9x29m. Theo trích lục bản đồ địa chính và kết quả xem xét thẩm định tại chỗ thì sau khi trừ quy hoạch thửa đất có vị trí Phía Đông giáp thửa 1014 cạnh dài 25,95m; Phía Tây giáp đường cạnh dài 27,93m; Phía Nam giáp đường đất cạnh dài 8,9m, phía Bắc giáp thửa đất 1324 cạnh dài 8,7m. Phía Tây và phía Nam của thửa đất giáp đường đi và giáp phần đất thuộc quy hoạch đường giao thông, không còn phần đất nào khác để tách thửa theo đúng diện tích như thoả thuận giữa ông K và ông D. Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ông D đã xem đất và đo đạc thực tế trên thực địa nhưng ông D và ông K không liên hệ cơ quan địa chính để kiểm tra phần đất còn lại sau khi trừ quy hoạch mà đã ký hợp đồng đặt cọc là do lỗi của 02 bên. Như vậy, việc ông K thực hiện tách thửa đất không đúng theo thoả thuận đặt cọc với ông D là do quy hoạch đường giao thông do Nhà nước quy định, đây là lý do khách quan, không phải lỗi của ông K.

Do đó, yêu cầu của ông D về việc buộc ông K trả số tiền phạt cọc 100.000.000 đồng là không có căn cứ.

[4] Về án phí và chi phí tố tụng: [4.1] Về án phí: Yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên bị đơn phải chịu án phí gồm 300.000 đồng án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc, án phí đối với yêu cầu trả cọc là: 100.000.000 đồng x 5% = 5.000.000 đồng. Nguyên đơn ông Phan Tiến D phải chịu án phí đối với yêu cầu phạt cọc không được chấp nhận là 100.000.000 đồng x 5% = 5.000.000 đồng. [4.2] Về chi phí tố tụng: Bị đơn ông K phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 1.500.000 đồng, chi phí giám định và thu thập tài liệu là 7.000.000 đồng và được hoàn trả cho nguyên đơn. Vì các lẽ trên: 6