Bản án 431/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng tín dụng

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị B làm đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, được miễn tiền tạm ứng án phí phúc thẩm; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Thái Thị T và ông Thái Hùng P1 làm đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, có nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên được Hội đồng xét xử chấp nhận và xét xử theo thủ tục phúc thẩm là đúng quy định tại Điều 285 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. 12 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phòng công chứng Số B tỉnh An Giang có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; bà Thái Thị Thu L1, ông Nguyễn Văn M, ông Thái Hùng V, ông Thái Hùng N2, bà Trần Thị Kim M1, chị Nguyễn Thái Phương N3, ông Nguyễn Thái N4 và Ủy ban nhân dân phường C đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa phúc thẩm nhưng vắng mặt. Căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự có tên nêu trên. Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo; bị đơn A3 vẫn giữ nguyên yêu cầu độc lập; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Thái Thị T và ông Thái Hùng P1 vẫn giữ yêu cầu kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị B, bà Thái Thị T, ông Thái Hùng P1, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy: [2.1] Đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được Phòng C tỉnh An Giang công chứng ngày 25/6/2012 giữa bà Nguyễn Thị B với bà Thái Thị Thu N1, ông Châu Quốc L vô hiệu đối với tài sản là diện tích đất 35,80m2 thuộc thửa số 23, tờ bản đồ số 433, đất tọa lạc tại Số A, đường Q, Tổ C, Khóm E, phường C, tỉnh An Giang. Tài sản trên đất là nhà ở có diện tích xây dựng 35,64m2, diện tích sàn 83,16m2, kết cấu xây dựng cột gạch, vách gạch, mái tôn. GCN QSDĐ số BA 334255, số vào sổ CH05656aE, thửa đất 433, tờ bản đồ số 23 do UBND thị xã C cấp ngày 25/10/2010 cho bà Nguyễn Thị B, được chỉnh lý, biến động ngày 28/6/2012 tặng cho bà Thái Thị Thu N1 và ông Châu Quốc L do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận ngày 28/6/2012.

Căn cứ vào lời trình bày của các đương sự và các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án cho thấy: Về nguồn gốc đất là đất công thổ do Nhà nước quản lý; nhà thuộc sở hữu Nhà nước, gia đình bà B thuê của Nhà nước sử dụng đến ngày 25/8/1999 được Nhà nước bán hóa giá giá trị sử dụng đất nên vợ chồng bà B thỏa thuận mua lại nhà, đất theo Biên bản thanh lý Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước số 01/BBTL và Hợp đồng mua bán nhà (thuộc sở hữu Nhà nước) mã số 02/99/MB. Sau đó, ngày 12/10/1999, bà B và chồng là ông Thái Văn T1 làm đơn xin cấp GCN QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và đến ngày 24/01/2000, UBND tỉnh A ban hành Quyết định số 101/QĐ.UB về việc cấp GCN QSDĐ. Ngày 01/3/2010, ông Thái Văn T1 chết nên đến ngày 19/10/2010, bà B và 07 người con gồm Thái Thị Thu L1, Thái Thị Thu P2, Thái Thị T, Thái Hùng V, Thái Hùng N2, Thái Hùng P1, Thái Thị Thu N1 thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông T1 cùng lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại Phòng công chứng Số B tỉnh An Giang theo số công chứng 80, quyển số 01 đã thống nhất: Đồng ý giao toàn bộ tài sản thừa kế là 1/2 nhà, đất là di sản của ông T1 (theo GCN QSDĐ số Q 233045, số vào sổ 00326QSDĐ/Ba do UBND tỉnh A cấp ngày 24/01/2000 và Hồ sơ kỹ thuật khu đất số 267/CĐ.99 do Sở Địa chính tỉnh An 13 Giang cấp ngày 06/01/2000 và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 5002020287 do UBND tỉnh cấp ngày 24/01/2000) cho bà B và ghi nhận “chúng tôi hoàn toàn không tranh chấp, khiếu nại hoặc có hành vi ngăn cản việc định đoạt, cũng như việc xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu của bà B đối với thửa đất và căn nhà trên đất đã nêu trên; chúng tôi hoàn toàn không nhận bất cứ khoản tiền nào, không tranh chấp, khiếu nại gì về quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với khối di sản nêu trên… Chúng tôi đã nghe đọc lại Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế này và được nghe giải thích rõ quyền lợi, nghĩa vụ của mình đối với di sản trên quy định của pháp luật thừa kế. Chúng tôi thừa nhận hiểu rõ nội dung Văn bản này và cùng ký tên dưới đây”. Quá trình giải quyết vụ án, các con của bà B cũng thừa nhận có thỏa thuận và ký tên văn bản nêu trên. Ngày 25/10/2010, bà B được UBND thị xã C cấp GCN QSDĐ số bìa BA 334255, số vào sổ CH05656aE, tờ bản đồ số 433, số thửa 23, diện tích 35,80m2 tọa lạc S (Số H cũ), đường Q, Tổ C, Khóm E, phường C, tỉnh An Giang. Tài sản trên đất là nhà ở có diện tích xây dựng 35,64m2; diện tích sàn 83,16m2; kết cấu xây dựng: Cột gạch, vách gạch, mái tôn. Từ đó cho thấy, bà B có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê…) mà không cần sự đồng ý của ai khác. Ngày 25/6/2012, bà B cùng với bà N1, ông L đến Phòng C tỉnh An Giang lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói trên giữa bên tặng cho là bà B, bên được tặng cho là bà N1, ông L.

Xét thấy, về hình thức của hợp đồng tặng cho giữa bà B với bà N1, ông L có lập thành văn bản, có công chứng theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024) và nội dung của hợp đồng thể hiện các bên thỏa thuận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, chủ thể đã được cấp giấy chứng nhận là đủ điều kiện tặng cho theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024).

Do đó, bà B và bà T, ông P1, bà L1, ông N4, ông V cho rằng khi bà B lập hợp đồng tặng cho tài sản trên cho bà N1, ông L cần phải có sự đồng ý của các người con còn lại là không có căn cứ. Mặt khác, bà B và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà B cho rằng khi ký hợp đồng tặng cho trên là bà B bị lừa dối, ép buộc nên yêu cầu tuyên bố vô hiệu.

Xét thấy, hợp đồng tặng cho được lập thành văn bản, có công chứng, khi xác lập hợp đồng trên cơ sở tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đảm bảo quy định tại Điều 458, Điều 459 Bộ luật Dân sự nên hợp đồng phát sinh hiệu lực, được pháp luật bảo vệ. Do vậy, trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận. Bà B cho rằng bà không tự nguyện ký tên vào hợp đồng tặng cho nói trên, bà N1, ông L yêu cầu bà ký chỗ nào thì bà ký chỗ đó, không biết nội dung như thế nào nhưng tại phiên tòa sơ thẩm, bà B thừa nhận có sự việc bà B cùng vợ chồng bà N1 đến Phòng công chứng để ký hợp đồng tặng cho. Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 26/6/2026, bà B cũng trình bày năm 2012, bà biết và đồng ý ký tên do 14 ông L, bà N1 yêu cầu bà ký cho ông L, bà N1 vay tiền để làm ăn nhưng bà B cho rằng bị bà N1 ép buộc yêu cầu bà ký vào chỗ nào thì bà ký tên vào chỗ đó, không biết ký để làm gì.

Tuy nhiên, bà B không đưa ra chứng cứ nào khác để chứng minh rằng bà bị lừa dối, bị ép buộc.

Do đó, có cơ sở xác định bà B có ký tên trên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng Số B tỉnh An Giang và hợp đồng tặng cho đã phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Đối với ý kiến của bà B và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà B cho rằng đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện được ghi nhận tại Điều 5 Hợp đồng, cụ thể: “Điều 5: Thỏa thuận khác” có nội dung: “Bên A được quyền ở lại trong căn nhà này suốt đời; Bên B có nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bên A suốt đời”. Bà B cho rằng do tự bà N1, ông L nêu ra thỏa thuận này khi ký, ông C đại diện ủy quyền cho bà N1, ông L cho rằng đây là thỏa thuận khác.

Xét thấy, tuy thỏa thuận trên không ghi nhận chung tại Điều 2 của Hợp đồng nhưng vẫn phải được xem là điều kiện. Tuy nhiên xét trên thực tế, vợ chồng bà N1 vẫn thực hiện nghĩa vụ chăm sóc bà B, bà B vẫn đang sinh sống tại nhà, đất thuộc thửa 433 (tài sản tặng cho) và bà N1 dù đi làm ăn xa từ năm 2024 nhưng vẫn gửi tiền về cho bà B tiêu xài thông qua ông N2 – thể hiện qua sao kê tài khoản ngân hàng bà N1 cung cấp và bà B thừa nhận ông N2 có đưa tiền cho bà sử dụng nhưng không nói tiền gì nên bà nghĩ đó là tiền của ông N2. Đồng thời, trong suốt khoảng thời gian 12 năm kể từ ngày được tặng cho tài sản là nhà đất (thửa 433), vợ chồng bà N1 cũng đã nhiều lần đem tài sản thế chấp liên tục tại các ngân hàng khác nhau để vay tiền và bà B thừa nhận không có trình báo chính quyền địa phương hay khởi kiện tranh chấp với bà N1, ông L về việc vi phạm điều kiện của hợp đồng tặng cho. Mặt khác, tại Hợp đồng tặng cho không ghi nhận có hạn chế quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà và đất của bà N1, ông L đã được pháp luật bảo vệ nên không có cơ sở cho rằng bà N1, ông L vi phạm điều kiện tặng cho. Bị đơn bà N1, ông L trình bày vào năm 2010, gia đình cần tiền trả nợ cho anh ruột là Thái Hùng N2 khoảng hơn 01 tỷ đồng nên vào ngày 29/10/2010, mẹ là Nguyễn Thị B có nói vợ chồng bà N1 mang GCN QSDĐ đứng tên bà B thế chấp tại Ngân hàng TMCP V1 - chi nhánh A4 – phòng G1; khi vợ chồng bà N1 vay tiền thì bà B có ký đảm bảo vay do bà lớn tuổi. Đến năm 2012, do bà B lớn tuổi không thể vay tiền được nữa nên bà B đến Phòng C tỉnh An Giang làm thủ tục tặng tài sản cho bà N1, ông L. Sau khi đứng tên, bà N1, ông L tiếp tục đem thế chấp GCN QSDĐ cho các ngân hàng trên địa bàn tỉnh An Giang – phù hợp theo quy định khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013; bà N1, ông L là người sở hữu, sử dụng nhà đất nên có quyền thế chấp tài sản của bà N1, ông L cho A3 để bảo đảm khoản vay vốn. Đối chiếu hợp đồng tặng cho tài sản với hồ sơ công chứng thấy rằng, ngoài hợp đồng tặng cho thì hồ sơ còn có phiếu yêu cầu công chứng, văn bản đề nghị giải chấp tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP V1 - chi nhánh A4 - phòng G1; GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên Nguyễn Thị B có đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã C ngày 29/10/2010.

Vì vậy, thấy rằng trước khi tặng cho quyền sử dụng đất, bà B 15 có thế chấp tài sản cho ông L, bà N1 vay tiền tại Ngân hàng và tại phiên tòa ngày 29/01/2026, bà B thừa nhận có ký bảo đảm cho N1, L thế chấp tài sản tranh chấp cho Ngân hàng TMCP V1. Lời trình bày của bị đơn bà N1, ông L phù hợp với tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Đồng thời, tại phiên tòa phúc thẩm ngày 26/6/2026, bà B thừa nhận biết việc bà N1 vay tiền cho ông N2 sử dụng và ông N2 chưa trả nên nay đồng ý chịu trách nhiệm trả cho A3 số tiền 1.200.000.000đ mà trước đây bà N1 vay giúp cho ông N2.

Do đó, có cơ sở để xác định bà B biết và đồng ý để bà N1, ông L vay tiền tại A3 sau khi lập hợp đồng tặng cho đến khi chỉnh lý biến động sang tên trên GCN QSDĐ. Như vậy, Hợp đồng tặng cho ngày 25/6/2012 là có xảy ra trên thực tế, được xác lập trên cơ sở tự nguyện, hình thức và nội dung hợp đồng thực hiện đúng quy định pháp luật, hợp đồng được công chứng và bà N1, ông L đã đăng ký kê khai và được chỉnh lý biến động đứng tên GCN QSDĐ ngày 28/6/2012 và thỏa mãn các Điều 117, 120, 457, 459 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ. Việc bà B yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu do bị lừa dối và vi phạm điều kiện tặng cho là không có căn cứ để chấp nhận. Đối với ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn cho rằng Hợp đồng tặng cho tài sản ngày 25/6/2012 vô hiệu do giả tạo, che giấu hợp đồng vay tài sản. Như phân tích trên, bà B trình bày biết và đồng ý ký tên tặng cho tài sản cho bà N1, ông L để vay vốn làm ăn và trả khoản vay cho ông N2 – con của bà B.

Do đó, bà N1, ông L có toàn quyền sử dụng, sở hữu tài sản theo quy định, không phải bà B ký hợp đồng tặng cho tài sản với bà N1, ông L để nhằm mục đích thế chấp tài sản để vay tiền từ bà N1, ông L nên không có cơ sở chấp nhận. [2.2] Đối với yêu cầu tuyên bố các hợp đồng tín dụng vô hiệu:

Xét thấy, hợp đồng tín dụng được ký kết giữa A3 (bên cấp tín dụng) và vợ chồng bà N1, ông L (bên được cấp tín dụng) dựa trên cơ sở tự nguyện, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên giao kết. Hợp đồng tín dụng có các điều khoản phù hợp với quy định tại Thông tư số 39/2016/TT-NHNN và Bộ luật Dân sự năm 2015. Sau khi ký kết, A3 đã giải ngân tiền vay cho vợ chồng bà N1 theo đúng thỏa thuận nên hợp đồng tín dụng giữa A3 và vợ chồng bà N1 đã phát sinh hiệu lực, ràng buộc quyền, nghĩa vụ của bên cấp tín dụng là A3 và bên được cấp tín dụng là vợ chồng bà N1; bà B không phải là một bên giao kết hợp đồng, cũng không có quyền, nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng tín dụng nên quyền lợi của bà B không bị ảnh hưởng bởi hiệu lực của hợp đồng tín dụng.

Do đó, bà B không có quyền cũng như không có căn cứ yêu cầu hủy các hợp đồng tín dụng giữa A3 với ông L, bà N1 theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà B, bà T và ông P1 cho rằng đồng ý trả số tiền 1.200.000.000đ mà bà N1 đã vay Ngân hàng cho ông N2; phần còn lại vợ chồng bà N1 chịu trách nhiệm.

Xét thấy, đây là ý kiến của bà B, bà T, ông P1 không 16 được A3 và bị đơn bà N1, ông L đồng ý nên không có cơ sở để Hội đồng xét xử ghi nhận ý kiến này, các đương sự có thể tự thỏa thuận tại giai đoạn thi hành án. Hợp đồng cấp tín dụng, Khế ước nhận nợ giữa A3 với ông L, bà N1 được ký kết trên cơ sở tự nguyện, hình thức và nội dung hợp đồng phù hợp với quy định tại Điều 463 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 91 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 nên phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng. Ông L, bà N1 được A3 giải ngân theo các Hợp đồng được ông L, bà N1 thừa nhận. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông L, bà N1 đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của A3.

Do đó, A3 khởi kiện yêu cầu trả nợ các hợp đồng tín dụng là phù hợp với nội dung hợp đồng đã ký kết, phù hợp với quy định tại các Điều 463, 466, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 95 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 nên Hội đồng xét xử sơ thẩm chấp nhận, buộc ông L, bà N1 trả nợ cho A3 tiền vốn, lãi tạm tính đến hết ngày 30/9/2025 là 3.674.422.935đ, trong đó: Nợ gốc 2.902.497.000đ, nợ lãi trong hạn 95.660.363đ, lãi quá hạn 638.827.448đ, lãi phạt 37.438.124đ là có căn cứ, đúng quy định pháp luật. [2.3] Về yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp giữa A3 với vợ chồng bà N1, ông L vô hiệu: Như đã phân tích tại mục [2.1], bà N1, ông L đã đăng ký kê khai và được chỉnh lý biến động đứng tên GCN QSDĐ ngày 28/6/2012 theo đúng quy định của pháp luật. Nên bà N1, ông L có các quyền theo quy định tại Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (Điều 27, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024). Để đảm bảo cho các khoản vay, ông L, bà N1 đã ký kết Hợp đồng thế chấp số CHD.BĐCN.42.260220 ngày 28/02/2020 để thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 433, tờ bản đồ số 23, địa chỉ: Số A, đường Q, phường C, tỉnh An Giang (theo GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành BA 334255, số vào sổ CH05656aE do UBND thị xã C, tỉnh An Giang cấp ngày 25/10/2010, cập nhật thay đổi ngày 28/6/2012). Xét Hợp đồng thế chấp số CHD.BĐCN.42.260220 ngày 28/02/2020 được công chứng tại Phòng C tỉnh An Giang, đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng Đ bảo đảm theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và điểm c khoản 1 Điều 10, khoản 1 Điều 11 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 hợp nhất Nghị định về giao dịch bảo đảm, để đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng tín dụng với A3 là đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, trước khi giao kết hợp đồng, A3 có tiến hành thẩm định tài sản, các thủ tục cho vay được thực hiện đúng quy định, tài sản bảo đảm được đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố C ngày 28/02/2020 đúng theo quy định pháp luật. Cụ thể, xét trình tự thủ tục thẩm định tài sản khi nhận thế chấp tài sản từ bà N1, ông L của A3, nhận thấy: Căn cứ Biên bản thẩm định hiện trạng bất động sản ngày 04/10/2019 thể hiện, trước khi nhận thế chấp tài sản từ vợ chồng bà N1, A3 đã tiến hành thẩm 17 định tài sản do bà N1 chỉ dẫn đã ghi nhận hiện trạng thực tế của tài sản là “Nhà ở và kinh doanh quần áo thể thao” và chụp ảnh hiện trạng tài sản (mặt tiền, quang cảnh xung quanh, nội thất, phòng khách và nhà bếp); tại thời điểm này, có hình ảnh bà B (nguyên đơn) chứng kiến A3 thẩm định (A3 đã cung cấp biên bản thẩm định bất động sản, hình ảnh thẩm định tài sản để chứng minh). Sau khi nhận thế chấp, A3 đã tiến hành tái thẩm định và nhận thấy tài sản không có dấu hiệu tranh chấp, trong các lần tái thẩm định này – biên bản thẩm định hiện trạng bất động sản ngày 26/01/2021 do bà N1 chỉ dẫn và Phiếu khảo sát hiện trạng bất động sản ngày 20/6/2023 theo sự hướng dẫn của bà Thái Thị T (chị bà N1) và ngày 21/6/2023 bà N1 chủ sở hữu ký xác nhận vào. Và đều có kèm theo hình ảnh ghi nhận hiện trạng tài sản thế chấp, có bà T và hình ảnh tài sản trong nhà - A3 đều vào bên trong nhà để thẩm định tài sản.

Do đó, bà B và bà T cho rằng đến tháng 5/2024 mới biết được bà N1 thế chấp nhà, đất thuộc thửa 433 tại A3 để vay 3 tỷ đồng là không có cơ sở. Đồng thời tại phiên tòa phúc thẩm ngày 26/6/2026, bà T thừa nhận có thấy cán bộ Ngân hàng đến nhà đất trao đổi với bà N1 nhưng bà không quan tâm, vì đó là việc của bà N1 và bà B thừa nhận khi được cấp giấy năm 2010 bà có nhờ bà N1 vay tiền trả nợ cho ông N2 và bà B là người thế chấp tài sản; sau đó bà B đồng ý tặng cho bà N1 vì cần vay vốn làm ăn và liên tục mượn ở ngoài đáo hạn và vay Ngân hàng khác để trả và nay đồng ý trả 1.200.000.000đ cho A3 – điều này phù hợp lời khai của bà N1. Qua đó cho thấy, bà B đã đồng ý thế chấp tài sản để vay tiền sau khi được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và sau đó bà B đồng ý tặng tài sản cho bà N1, ông L để tiếp tục thế chấp vay tài sản, biết rõ việc bà N1 đem nhà đất đi thế chấp vay vốn Ngân hàng. Mặt khác, đối với ý kiến của bà B, bà T, ông P1 cũng như người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn cho rằng căn nhà số A Q – đang thế chấp cho A3 có 5 hộ gia đình đang sinh sống, khoảng 20 người - đây là nơi ở của con cháu, trước đây thỏa thuận để bà B đứng tên chỉ để quản lý dùng nhà để làm phủ thờ… Như đã phân tích trên, tại văn bản thỏa thuận phân chia thừa kế năm 2010 không có nội dung trên và các đương sự không cung cấp văn bản thỏa thuận việc bà B đứng tên chỉ để quản lý dùng nhà để làm phủ thờ. Theo thông tin cung cấp của Công an phường C ngày 17/5/2025 hiện những người đang sinh sống tại Số A, đường Q, gồm: Nguyễn Thị B, Nguyễn Thái Phương N3, Thái Hùng P1, Thái Hùng N2, Nguyễn Thái N4, Thái H, Thái Hùng C1, Trần Thị Kim M1 và Thái Thị T – đã được cấp sơ thẩm đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; nhưng đến ngày 11/8/2026, Công an phường C cung cấp thông tin vẫn có 05 hộ hiện có 20 người sinh sống “Hiện nay tại địa chỉ nêu trên có những người có đăng ký thường trú và đang sinh sống gồm: Nguyễn Thị B, Thái Hùng N2, Nguyễn Văn M, Nguyễn Thái Phương N3, Thái Thị T, Châu Bảo K, Thái Vân A1, Thái Hùng V, Thái Hùng Đ, Nguyễn Thái N4, Nguyễn Thái K1, Nguyễn Thái Phương M2, Thái Hùng P1, Trần Thị Kim M1, Thái Hùng D1, Thái Hùng C1. Những người còn lại có 18 đăng ký thường trú nhưng không sinh sống tại nơi đăng ký thường trú; không có người sinh sống thực tế mà không có đăng ký thường trú, tạm trú”. Cho thấy đã phát sinh thêm người ở là Châu Bảo K, Thái Vân A1, Thái Hùng Đ, Nguyễn Thái K1, Nguyễn Thái Phương M2 – sau khi xét xử sơ thẩm. Theo bà B, bà T, họ là con cháu vào ở. Hội đồng xét xử xét thấy, những người sinh sống trong căn nhà được cơ quan nhà nước ghi nhận việc đăng ký thường trú và sinh sống chỉ là quản lý dân cư về mặt hành chính, không phải là người cùng có quyền sở hữu tài sản, vì theo Luật Cư trú vẫn có quy định việc đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp không thuộc quyền sở hữu của mình khi được chủ sở hữu hoặc chủ hộ đồng ý và đồng thời thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 20 Luật Cư trú năm 2020, bao gồm: Đăng ký thường trú tại nhà của người thân: Áp dụng cho các quan hệ gia đình như vợ về ở với chồng hoặc chồng về ở với vợ; con về ở với cha mẹ hoặc cha mẹ về ở với con; người cao tuổi về sống cùng anh, chị, em ruột hoặc cháu ruột; người mất khả năng lao động, người bị bệnh tâm thần, người khuyết tật nặng hoặc đặc biệt nặng được đăng ký thường trú cùng ông bà, anh chị em ruột, họ hàng gần hoặc người giám hộ theo quy định. Đồng thời, tại phiên tòa phúc thẩm, bà B, bà T, ông P1 cũng xác định căn nhà số A từ thời điểm cấp GCN QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bà B năm 2010 đến nay không có sửa chữa, đóng góp công sức làm thay đổi hiện trạng cấu trúc nhà (chỉ nâng nền khi Nhà nước làm đường); cũng như việc ông N4 được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lò bánh mì vào thời điểm năm 2024 – sau khi bà N1 bỏ đi; qua hình ảnh bà T cung cấp và trình bày tại phiên tòa thì ông N4 không xây dựng gì mới, chỉ có những thiết bị, máy móc phục vụ cho hoạt động của lò bánh mì, có thể di dời được.

Do đó, việc bà B, bà T, ông P1 cho rằng khi thế chấp tài sản không có ý kiến của những người sinh sống trong nhà là không đúng nên yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa A3 và bà N1, ông L là không có cơ sở để Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét. Vì giao dịch hợp đồng thế chấp giữa bà N1, ông L với A3 là giao dịch hợp pháp và đảm bảo quyền dân sự của công dân được pháp luật bảo vệ như phân tích trên. Đối với ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn cho rằng bà B vẫn là người đóng thuế đất, tiền điện, tiền nước. Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy theo Công văn số 275/TCS8-QLTK ngày 07/8/2026 của Thuế cơ sở 8 tỉnh An Giang căn cứ điểm b khoản 1 Điều 18 Thông tư 156/2013/TT- BTC ngày 06/11/2013 của Bộ T2 về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ quy định thì do người nộp thuế (bà B) không thực hiện kê khai lại nên cơ quan thuế vẫn theo dõi cá nhân nộp thuế theo bộ thuế đã lập.

Vì vậy, đây cũng không phải là cơ sở để xác định bà B vẫn còn quyền của người có quyền sử dụng đất. Trường hợp bà N1, ông L vi phạm nghĩa vụ trả nợ cho A3 thì tài sản thế chấp là nhà, đất thuộc thửa 433 sẽ được cơ quan có thẩm quyền xử lý để thu hồi 19 nợ cho A3. Nếu xảy ra trường hợp này, bà B có thể không được tiếp tục ở lại trên nhà, đất thuộc thửa 433 hoặc không được vợ chồng bà N1 chăm sóc, nuôi dưỡng.

Tuy nhiên, đây chỉ là sự vi phạm điều kiện thỏa thuận của vợ chồng bà N1 với bà B, còn A2 là người thứ ba ngay tình khi nhận thế chấp tài sản theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.

Do đó, bà B có quyền khởi kiện vụ án khác để yêu cầu vợ chồng bà N1 tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng và/hoặc thanh toán chi phí để bà B thuê căn nhà khác có điều kiện tương đương căn nhà tại nhà, đất thuộc thửa 433. [2.4] Đối với yêu cầu hủy GCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất số BA 334255, số vào sổ CH05656aE, thửa số 433, tờ bản đồ số 23 do UBND thị xã C cấp ngày 25/10/2010 cho bà Nguyễn Thị B được chỉnh lý, biến động tặng cho bà N1 và ông L ngày 28/6/2012: Bà N1, ông L đã thực hiện thủ tục đăng ký kê khai và được chỉnh lý, biến động đứng tên GCN QSDĐ ngày 28/6/2012 dựa trên hợp đồng tặng cho có hiệu lực và đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật.

Do đó, GCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất do UBND thị xã C cấp ngày 25/10/2010 cho bà Nguyễn Thị B được chỉnh lý, biến động cho bà N1 và ông L ngày 28/6/2012 là đúng pháp luật nên không có cơ sở để hủy theo yêu cầu của bà B. Từ nhận định trên, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà B và chấp nhận yêu cầu độc lập của A3 là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật. Nay bà B, bà T và ông P1 kháng cáo nhưng không cung cấp chứng cứ gì mới chứng minh cho yêu cầu của các ông bà nên không có cơ sở để Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa về hợp đồng tặng cho tài sản, hợp đồng tín dụng phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử; riêng quan điểm hủy hợp đồng thế chấp tài sản do không đảm bảo thủ tục không phù hợp nên không được chấp nhận. Các ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp nguyên đơn không phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét xử.

[3] Về án phí phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị B được miễn án phí dân sự phúc thẩm do thuộc trường hợp người cao tuổi và có đơn xin miễn giảm nộp tạm ứng án phí, án phí; bà Thái Thị T và ông Thái Hùng P1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp.