Bản án 1427/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng mua bán nhà

8 Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và phát biêu của Kiêm sát viên tại phiên tòa phúc thâm, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về hình thức và thời hạn kháng cáo: Ngày 21 tháng 4 năm 2026, Toa án nhân dân khu vực 10, Thành phố H đưa vụ án ra xét xử và ban hành Bản án số 709/2026/DSST. Ngày 05 tháng 5 năm 2026 bị đơn Công ty Cổ phần B có đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì kháng cáo của bị đơn còn trong thời hạn luật định, hợp lệ nên được chấp nhận.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần B cho răng Tòa án cấp sơ thâm xét xử chưa khách quan, chưa đánh giá hêt những tài liệu, chứng cứ cũng như các tình tiêt và sự kiện bât khả kháng, đã làm ảnh hưởng đên quyên và lợi ích hợp pháp của Công ty, Hội đồng xét xử xét thấy: Ngày 25/7/2019, ông Nguyễn Tấn P và Công ty Cố phân B ký Hợp đồng mua bán căn hộ số B18.12/HĐMB-SGINTELA/2019 đối với căn hộ B thuộc Dự án Saigon Intela. Giá trị hợp đông là 1.416.572.000 đông; ông P đã thanh toán cho Công ty sô tiên 911.183.187 đông. Các bên đêu thừa nhận nội dung này. Xét, việc Công ty B chậm bàn giao căn hộ đã vi phạm hợp đồng mà hai bên đã ký kêt. Theo như thỏa thuận của các bên, Công ty Cô phân B phải bàn giao căn hộ cho ông P chậm nhât là ngày 31/12/2020. Do tình hình dịch bệnh Covid 19 diễn ra và phía Công ty B cũng đã có thông báo về sự kiện bất khả kháng. Theo quy định tại khoản 1.19 Điều 1 và khoản 8.1 Điều 8 của hợp đồng, hai bên thống nhất xác định thời gian tạm ngưng thi công do dịch bệnh Covid 19 là 54 ngày (đây là sự kiện bất khả kháng), nên được cộng thêm vào thời gian bàn giao căn hộ chính thức là ngày 22/02/2021.

Tuy nhiên, trên thực tế ngày 19/9/2022 Công ty B mới bàn giao căn hộ cho nguyên đơn là đã bàn giao chậm 574 ngày so với thỏa thuận và ngày 08/11/2022 giữa Công ty và nguyên đơn cũng đã ký biên bản thỏa thuận, trong đó Công ty thừa nhận có phát sinh nghĩa vụ trả tiền lãi do chậm bàn giao căn hộ từ ngày 22/02/2021 đến ngày 21/5/2021 với số tiền 23.508.526 đồng. Xét, tại khoản 2.2 Điều 2 của Biên bản thỏa thuận ngày 08/11/2022, các bên tiếp tục xác định đối với số tiền lãi phát sinh kể từ sau ngày 21/5/2021 thì sẽ được giải quyết trên cơ sở quy định của Hợp đồng mua bán và pháp luật có liên quan. Như vậy, việc Công ty cho rằng không phát sinh trách nhiệm thanh toán tiền phạt chậm bàn giao sau ngày 21/5/2021 là không phù hợp. Xét, bị đơn kháng cáo cho rằng dịch bệnh Covid-19 là sự kiện bất khả kháng làm miễn trừ toàn bộ trách nhiệm do chậm bàn giao căn hộ, Hội đông xét xử thây răng: Công ty đã viện dẫn các khó khăn trong quá trình thi công và hoàn thiện dự án.

Tuy nhiên, theo chính lời trình bày của Công ty, dự án đã được nghiệm thụ về phòng cháy chữa cháy ngày 22/12/2020 và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận kết quả nghiệm thu công trình ngày 03/3/202i; đồng thời Công ty cũng xác nhận từ ngày 21/5/2021 đã bắt đầu bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Do đó, sau thời điểm dự án đủ điều kiện bàn giao và Công ty đã thực hiện 9 việc bàn giao cho các khách hàng khác, thì việc căn hộ của ông P chỉ được bàn giao vào ngày 19/9/2022 không còn hoàn toàn xuất phát từ sự kiện bất khả kháng mà thuộc phạm vi trách nhiệm thực hiện hợp đồng của Công ty.

Căn cứ vào sự thỏa thuận của hai bên về trách nhiệm xử lý vi phạm hợp đồng tại khoản 12.1 Điều 12 Hợp đồng mua bán căn hộ B18.12/HĐMB- SGINTELA/2019 ngày 25/07/2019 quy định về trách nhiệm của bên bán như sau: "Bên bán sẽ bị phạt 0.03% trên mỗi ngày trễ hạn đối với số tiền bên mua đã thanh toán cho bên bán không bao gôm thuế GTGT và kinh phí bảo trì tính trên thời gian chậm bàn giao căn hộ kê từ ngày phải bàn giao căn hộ theo quy định tại khoản 8.1 Điều 8 của hợp đồng này trừ trường hợp lỗi của bên mua". Trong vụ án này, không có căn cứ xác định việc chậm bàn giao căn hộ là do lỗi của ông P.

Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng điều khoản này để buộc Công ty thanh toán khoản tiền phạt tương ứng với thời gian chậm bàn giao còn lại là phù hợp với thỏa thuận của các bên. Tòa án cấp sơ thâm xác định thời gian chậm bàn giao chưa được thanh toán là 488 ngày, sô tiên làm căn cứ tính phạt là 911.183.187 đồng và tính ra sô tiền phạt chậm bàn giao là 133.397.219 đồng là có căn cứ, phù hợp với nội dung hợp đông và các tài liệu chứng cứ có trong hô sơ vụ án. Xét, bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ nào chứng minh cho yêu cầu của mình, nên không có căn cứ để Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận. Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phân B như đê nghị của vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H. Các phần khác của bản án sơ thấm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu.

Vì các lẽ trên; Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;