Bản án 99/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp: Tranh chấp giữa các bên là tranh chấp "Hợp đồng đặt cọc" thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân Khu vực 5 - Đồng Tháp theo quy định tại Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2]. Về thủ tục ủy quyền: 2 Chị Mang Thị Hồng T, ông Phạm Văn V là người đại diện theo ủy quyên cho nguyên đơn, theo giấy ủy quyền số công chứng 000841/2026 CCGD ngày 16/01/2026 của Văn phòng C. Anh Lê Phước D1 là người đại diện theo ủy quyền cho bị đơn, theo giấy ủy quyền số công chứng 288/2026/CCGD ngày 20/01/2026 của Văn phòng C1. Xét thấy việc ủy quyền của các bên đúng quy định tại Điều 85 Bộ luật tố tụng dân sự nên được chấp nhận. 14]. Về nội dung vụ án: Về nội dung và hình thức hợp đồng: Việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữa hai bên thông qua hợp đồng đặt cọc số 13/HĐĐC-2025 ngày 13/02/2025. Đến ngày 19/02/2025, hai bên làm 01 hợp đồng đặt cọc mới số 61/HĐĐC và phiếu thu số 1414 cùng ngày để thay thế cho hợp đồng cũ. Các hợp đồng trên được ký kết với tư cách cá nhân bà L. Mặc dù nội dung hợp đồng thể hiện cụ thể về đối tượng mua bán, thỏa thuận mua bán của hai bên là tự nguyện đúng về mặt nội dung. [4.1] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn đã cung cấp cho Tòa án 01 bản chính Hợp đồng đặt cọc có nội dung hai bên cam kết việc chuyển nhượng thửa đất số 754 với giá 900.000.000 đồng, bà D đã giao cho bị đơn số tiền 450.000.000 đồng để đặt cọc mua thửa đất trên. Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền cho bị đơn cũng thừa nhận đã ký hợp đồng, thống nhất với các điều khoản trong hợp đồng và thừa nhận đã nhận của nguyên đơn số tiền 450.000.000 đồng. Theo Khoản 1 Điều 358 quy định "Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự". Tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên đều tự nguyện, đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung giao kết nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 754. Tuy nhiên hợp đồng không thể hiện cụ thể diện tích hai bên thỏa thuận mua bán, vị trí đất và chủ sở hữu của thửa đất trên là ai. Thời gian thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng là 07 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng đăt cọc. Tính đến ngày bà D khởi kiện, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên đất nói trên vẫn chưa thực hiện. Thửa đất 02 bên giao kết trong hợp đồng đã bán cho người khác. Như vậy, theo hợp đồng đặt cọc ngày 19/02/2025 thì bị đơn đã vi phạm giao kết về thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hiện tại thưa đất số 754 là đối tượng giao kết hợp đồng giữa 02 bên không còn tồn tại nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, yêu cầu bị đơn trả lại 450.000.000 đồng tiền cọc là có cơ sở chấp nhận. 3 Hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do bà D chưa nhận đất nên không có nghĩa vụ hoàn trả. Bà L đã nhận tiền nên phải có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho bà D. Xét yêu cầu tính lãi suất của nguyên đơn: Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là lỗi hỗn hợp của 02 bên. Bản thân bà D đã không xác minh cụ thể đối tượng mua bán, phía bị đơn có thiện chí tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bà D không đồng ý. Tại các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc không quy định cụ thể về việc bồi thường tiền cọc. Nên yêu cầu tính lãi suất của bà D là không có cơ sở xem xét. [3.2] Xét việc bị đơn không đồng ý trả lại tiền đặt cọc và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng: Tại phiên tòa, bị đơn thừa nhận đã vi phạm thời hạn đặt cọc. Bị đơn cho rằng vi phạm thời gian giao đất là do trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất bà D không hợp tác dẫn đến kéo dài thời gian làm thủ tục.

Tuy nhiên, tại phiên tòa, thỏa thuận mua bán đất thuộc vị trí và thửa đất khác với thửa đất hai bên giao dịch trong hợp đồng đặt cọc. Bị đơn không cung cấp được thỏa thuận nào liên quan đến việc giao dịch mua bán diện tích đất bổ sung, không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình. Tại thời điểm xét xử, hai bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy việc chuyển nhượng giữa hai bên chưa xác lập nên yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyến nhượng của bị đơn là không có cơ sở xem xét.

[4] Về án phí: Các đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.