Bản án 85/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng thuê nhà

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, phần tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] . Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu Toà án giải quyết hủy bỏ hợp đồng thuê nhà, buộc bị đơn trả lại nhà và đất và thanh toán tiền thuê nhà, đất. Nhà, đất tranh chấp tọa lạc tại Khu phố A, phường D, thị xã C, tỉnh Tiền Giang (nay là Khu phố A, phường C, tỉnh Đồng Tháp) nên Hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án này là “tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và đòi tiền thuê nhà”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 4-Đồng Tháp theo quy định tại Khoản 3, 9 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm 1 Khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2025.

[2] . Về sự vắng mặt của đương sự: Bị đơn bà Lê Thị D vắng mặt tại phiên tòa không lý do dù đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai. Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn. 3

[3]. Về nội dung: [3.1]. Về hiệu lực của hợp đồng thuê nhà và yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thuê nhà: Ngày 14/01/2022, bà H và bà D ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai thửa đất số 439, 440. Do căn nhà trên đất không có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở nên trong hợp đồng chuyển nhượng không thể hiện nội dung liên quan đến căn nhà.

Tuy nhiên, căn cứ vào tổng số tiền thực tế bà H đã chuyển vào tài khoản của bà D trong cùng ngày 14/01/2022 tổng cộng là 3.395.000.000 đồng, có căn cứ xác định bà H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng cả căn nhà trên đất. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2024 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính". Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và D thì chưa có hiệu lực pháp luật, còn đối với việc chuyển nhượng căn nhà trên đất là trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận của đương sự, đã hoàn tất kể từ thời điểm bà H thanh toán xong toàn bộ số tiền cho bà D, từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa của các đương sự khi mua, bán nhà. Thực tế bà H cũng đã nhận, quản lý căn nhà, một tháng sau (ngày 22/01/2022 âm lịch) thì bà H và bà D mới ký kết thỏa thuận thuê nhà.

Do đó, thỏa thuận thuê nhà giữa bà H và bà D có hiệu lực pháp luật, không bị vô hiệu. Theo nội dung “Tờ cam kết thuê nhà” ngày 14/01/2022 âm lịch (Bút lục số 80), thể hiện nội dung giá thuê nhà là 30.000.000 đồng/tháng, thời hạn thuê kéo dài đến tháng 11/2022 thì bà D trả lại nhà cho bà H. Tuy nhiên từ khi ký kết “Tờ cam kết thuê nhà” ngày 14/01/2022, bà D chưa thanh toán bất kì khoản tiền thuê nhà nào cho bà H là đã vi phạm thỏa thuận giữa các bên.

Do đó, bà H yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng thuê giữa bà H và bà D ngày 14/01/2022 là phù hợp quy định tại Điều 423, 424, 428, 472 Bộ luật Dân sự và Đ b Khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023, Hội đồng xét xử chấp nhận. [3.2]. Về yêu cầu trả tiền thuê nhà: Nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải thanh toán tiền thuê nhà từ tháng 01/2022 âm lịch đến tháng 11/2022. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn không có ý kiến phản đối với nội dung này. Mặt khác, nguyên đơn chỉ yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà, không yêu cầu bị đơn phải trả thêm tiền lãi do chậm trả tiền là đã có lợi cho bị đơn.

Do đó, có căn cứ chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn với số tiền thuê là là 300.000.000 đồng là phù hợp. [3.3]. Về yêu cầu di dời tài sản trả lại quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất: [3.3.1]. Theo thỏa thuận tại “Tờ cam kết thuê nhà” (Bút lục số 80), đến hết tháng 11/2022, bà D phải giao trả nhà cho bà H. Đến thời hạn, bà D không trả nhà, đất mà khóa cửa bỏ đi là đã vi phạm thỏa thuận. Theo lẽ, hết thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, đất thì bà D phải thực hiện giao trả nhà, đất cho bà H nhưng không thực hiện là đã vi phạm nghĩa vụ nên phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự.

Do đó, cần thiết buộc bà D phải trả lại nhà, đất cho bà H là phù hợp. 4 [3.3.2]. Quá trình giải quyết vụ án, cửa chính của căn nhà do bà D khóa lại nên Tòa án đã áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc bà D có mặt để thực hiện việc xem xét, thẩm định tại chổ vào ngày 22/01/2026, nhưng bà D vẫn vắng mặt không lý do nên không tiến hành xem xét, thẩm định được, không thể xác định được các tài sản, vật dụng trong nhà gồm những gì, chi tiết đồ vật, giá trị của tài sản để xác định tài sản thuộc sở hữu của bà D là gì, giá trị bao nhiêu. Theo bà H trình bày, tài sản của bà D còn trong căn nhà gồm có: tủ quần áo, bộ bàn. Tại “Tờ cam kết thuê nhà” (Bút lục số 80), bà D có cam kết đến tháng 11 không trả nhà và tiền thuê nhà thì đồ đạc trong nhà bà H thanh lý hết, bà D không khiếu nại gì. Hiện nay, bà D đã bỏ đi nơi khác, không biết đi đâu, làm gì.

Do đó, không cần thiết buộc bà D phải di dời các tài sản này ra khỏi nhà mà tiếp tục giao cho bà H tiếp tục quản lý là phù hợp. Trường hợp bà D có tranh chấp về các tài sản này thì có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết bằng vụ án khác.

[4]. Về chi phí tố tụng: Bà H trình bày tự nguyện chịu toàn bộ các chi phí tố tụng về trích lục hồ sơ, thẩm định, định giá tài sản do đó Hội đồng xét xử không xem xét.

[5]. Về quyền kháng cáo: Các đương sự được thực hiện quyền kháng cáo theo quy định tại các Điều 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[6]. Về án phí: Căn cứ quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội Khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Bà H không phải chịu án phí do yêu cầu được chấp nhận. Bà D phải chịu án phí sơ thẩm do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận với số tiền án phí phải chịu là 300.000 đồng đối với yêu cầu đòi lại nhà, đất, 300.000 đồng đối với yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thuê nhà và 15.000.000 đồng đối với phần yêu cầu trả tiền thuê nhà.

[7]. Xét lời trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là có căn cứ nên chấp nhận.

[8]. Xét ý kiến đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 4-Đồng Tháp tham gia phiên tòa là phù hợp một phần với nhận định của Hội đồng xét xử nên có chấp nhận một phần khi nghị án. Không chấp nhận đề nghị tuyên hợp đồng thuê vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc đòi tiền thuê nhà. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: