Bản án 382/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Thành D, Hội đồng xét xử xét thấy: [1.1] Về nội dung: Ngày 25/8/2023, bà Nguyễn Thị M và ông Nguyễn Thành D ký Hợp đồng đặt cọc với nội dung: Bà Nguyễn Thị M chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thành D diện tích đất là 207m2, thuộc một phần thửa đất số 347, diện tích 591,2m2 (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 093091 do Sở TN&MT tỉnh P cấp cho hộ ông 4 Nguyễn Đình M2, bà Nguyễn Thị M ngày 01/10/2019. Trong đó có 212,7m2 đất thuộc chỉ giới hành lang giao thông đường liên huyện – BL 61), giá chuyển nhượng là 1.600.000.000 đồng, ông D đặt cọc cho bà M số tiền là 150.000.000 đồng. Bà M chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục tách thửa. Khi hoàn thiện ra sổ riêng cho diện tích 207m2 thì hai bên cùng công chứng sang tên. Hợp đồng đặt cọc ngày 25/8/2023 không thỏa thuận thời hạn bà M phải thực hiện thủ tục tách thửa để các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng là thiếu sót của cả hai bên.

Tuy nhiên, mục đích các bên hướng đến khi ký kết hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nên cần được hiểu là bên có nghĩa vụ phải thực hiện thủ tục tách thửa ngay sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc. [1.2] Xét quá trình thực hiện Hợp đồng đặt cọc, Hội đồng xét xử thấy rằng: Nguyên đơn khai sau khi ký Hợp đồng đặt cọc đã liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục tách thửa nhưng được trả lời là hiện tại đang tạm dừng tiếp nhận giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Lời khai của nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp với các tài liệu mà Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập. Cụ thể: Tại mục 3 của Công văn số 1367/UBND ngày 17/10/2025 (BL 60), UBND phường H, tỉnh Đắk Lắk cung cấp: “Thửa đất số 347, tờ bản đồ 29 tại thời điểm các bên thoả thuận đặt cọc ngày 25/8/2023 chưa được phép tách 207m2 đất HNK (đất nông nghiệp trồng cây hàng năm khác) thành thửa riêng vì thực hiện theo Công văn số 1155/UBND-TNMT ngày 11/3/2021 của UBND thị xã Đ về việc tạm dừng thực hiện một số quyền của người sử dụng đất, cấp Giấy CNQSDĐ không đúng quy định.” Tại Công văn số 1155/UBND-TNMT ngày 11/320251 của UBND thị xã Đ có nêu: Thực hiện Kết luận số 425-KL/TU ngày 20/4/2020 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy; ngày 12/8/2020, U Kế hoạch kiểm tra, rà soát hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thời gian từ năm 2015-2019 trên địa bàn thị xã Đ. Để thực hiện tốt việc quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai, UBND thị xã Đ đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Đ, UBND các xã, phường trên địa bàn thị xã Đ tạm dừng thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với các thửa đất đã cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn thị xã Đ) không đúng quy định. Tại Biên bản xác minh ngày 22/10/2025, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ - Chi nhánh K1 cung cấp thông tin: “Thực hiện Công văn số 1155/UBND-TNMT ngày 11/3/2021 của UBND thị xã Đ về việc tạm dừng thực hiện một số quyền của người sử dụng đất nên thửa đất số 347 được tách từ thửa 1481, tờ bản đồ 353-D đã cấp cho hộ ông Nguyễn Đình M2, bà Nguyễn Thị M trước đó nên không được phép tách 207m2 của thửa 347 thành thửa riêng tại thời điểm ngày 25/8/2025”. Thửa đất 347 được tách từ thửa đất 1481, tờ bản đồ 353-D theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 144682 cấp ngày 20/12/2013, đã được cơ quan có 5 thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đối với 150m2 đất trồng cây hàng năm thành đất ở nông thôn theo Quyết định số 74 ngày 08/01/2019 của UBND huyện Đ (BL 04). Như vậy, tại thời điểm các bên ký kết, thực hiện Hợp đồng đặt cọc, cơ quan có thẩm quyền đang tạm dừng tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với các thửa đất đã cho phép chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2015-2019, trong đó có thửa đất số 347 của gia đình bà M. Do đó có căn cứ xác định sau khi ký Hợp đồng đặt cọc thì bà M đã thực hiện các thủ tục để tách thửa nhưng không thực hiện được là do yếu tố khách quan. Không có căn cứ cho rằng bà M không thực hiện nghĩa vụ hoặc từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Mặt khác, diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng là 207m2 nhưng trong Hợp đồng không nêu rõ loại đất chuyển nhượng là đất ở nông thôn hay đất trồng cây hàng năm khác.

Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm ngày 28/01/2026 (BL 135) thì bà M, ông D đều xác định hai bên thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng 207m2 đất nông nghiệp. Người đại diện của bị đơn cũng thừa nhận nội dung này tại cấp phúc thẩm. Từ ngày ký hợp đồng đặt cọc đến ngày bà M, ông D nộp đơn khởi kiện thì diện tích đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng cũng không đảm bảo quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo các quyết định của UBND tỉnh P (cũ). Hiện tại cũng không đủ điều kiện tách thửa theo quyết định của UBND tỉnh Đ nên việc ông D yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở để thực hiện. [1.3]

Từ những phân tích nêu trên, HĐXX nhận thấy án sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị M về “Yêu cầu huỷ bỏ, chấm dứt hợp đồng đặt cọc” và không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Thành D về “Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và yêu cầu phạt cọc” là đảm bảo có căn cứ, phù hợp quy định của pháp luật. [1.4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Vụ án tranh chấp về hợp đồng và giải quyết hậu quả của hợp đồng nên ngoài việc chịu án phí có giá ngạch thì đương sự còn phải chịu án phí không có giá ngạch. Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc của bị đơn nhưng không buộc bị đơn chịu án phí không giá ngạch là thiếu sót. Cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải chịu án phí trên tổng số tiền 300.000.000 đồng là không chính xác bởi lẽ số tiền 150.000.000 đồng tiền đặt cọc là nghĩa vụ hoàn trả của nguyên đơn đối với bị đơn nên bị đơn không phải chịu án phí đối với số tiền này. Bị đơn chỉ phải chịu án phí đối với số tiền phạt cọc 150.000.000 đồng không được chấp nhận.

Do đó, kháng cáo của bị đơn về nội dung này là có căn cứ, cần chấp nhận.

[2] Quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm, bà M đồng ý trả lại cho ông D số tiền cọc 150.000.000 đồng và tiền lãi chậm trả trên số tiền đặt cọc đã nhận theo mức 6 lãi suất 10% tính từ ngày nhận tiền (ngày 25/8/2023) đến ngày xét xử sơ thẩm (05/02/2026) nên cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của bà M phải trả cho ông D số tiền lãi 36.493.150 đồng là phù hợp. Nội dung này không bị bà M kháng cáo. Tại cấp phúc thẩm, bà M không đồng ý trả cho ông D số tiền lãi là vượt quá phạm vi xét xử phúc thẩm nên không được Hội đồng chấp nhận.

[3] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận một phần nên ông Nguyễn Thành D không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[4] Về chi phí tố tụng đã được cấp sơ thẩm giải quyết đúng quy định, các đương sự nộp đủ và chi phí xong nên không xử lý.