Bản án 484/2026/DS-PTTranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn nộp trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định. Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông (nay là Viện kiểm sát nhân dân khu vực 8 – Lâm Đồng) trong thời hạn luật định.

[2]. Xét kháng cáo của ông Nông Văn C, bà Dương Thị K và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk Mil, Hội đồng xét xử thấy: [2.1]. Về hiệu lực của Hợp đồng ủy quyền công chứng số 00011606, quyển số 05/2020/TP/CC-SCC/GĐGD ngày 04/11/2020 và Hợp đồng ủy quyền công chứng số 000970, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 20/01/2020: [2.1.1]. Tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện ông Nông Văn C và bà Dương Thị K là người đứng tên quyền sử dụng đối với các thửa đất số 79, tờ bản đồ số 32; thửa đất số 33, tờ bản đồ số 47 và thửa đất số 105, tờ bản đồ số 32 theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 969803, BL 116846 và BY 061358. 7 [2.1.2]. Ngày 20/01/2020 và ngày 04/11/2020, tại Văn phòng C3, ông Nông Văn C và bà Dương Thị K lập các Hợp đồng ủy quyền công chứng số 000970, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD; số 00011606, quyển số 05/2020/TP/CC-SCC/GĐGD, ủy quyền cho ông Bùi Thế H thực hiện các quyền, nghĩa vụ liên quan đến các tài sản nêu trên. Theo nội dung hợp đồng, ông H được quyền thực hiện việc trả nợ ngân hàng; rút hồ sơ tài sản thế chấp; xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp không trả được nợ; ký hợp đồng chuyển nhượng, thỏa thuận giá bán tài sản để trả nợ; nhận tiền và trả nợ ngân hàng. Sau khi tài sản được xóa thế chấp, ông H còn được ủy quyền ký kết hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, nhận tiền đặt cọc, nhận tiền chuyển nhượng và thực hiện các thủ tục liên quan đến tài sản được ủy quyền. Thời hạn ủy quyền là 10 năm kể từ ngày công chứng. [2.1.3]. Nguyên đơn cho rằng chữ ký, dấu vân tay trong Hợp đồng ủy quyền ngày 20/01/2020 và ngày 04/11/2020 không phải của mình nên hợp đồng không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn không yêu cầu giám định chữ ký, chữ viết, dấu vân tay; cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ khác chứng minh chữ ký, dấu vân tay trong hợp đồng là giả mạo. Ngược lại, người làm chứng Nông Thị D1 là con của nguyên đơn xác định chữ ký, chữ viết “Chang, Nông Văn C” trong các Hợp đồng ủy quyền là chữ ký, chữ viết của ông C. Mặt khác, các Hợp đồng ủy quyền đều được lập tại tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ công chứng và tài liệu do Văn phòng C3 cung cấp đều thể hiện tại thời điểm công chứng, ông Nông Văn C và bà Dương Thị K đều có mặt trực tiếp, thực hiện việc ký, điểm chỉ và xác lập các Hợp đồng ủy quyền trước công chứng viên.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định các hợp đồng ủy quyền nêu trên có giá trị pháp lý là có căn cứ. [2.1.4].

Xét thấy, tại thời điểm xác lập hợp đồng, các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; việc giao kết là tự nguyện; mục đích và nội dung của việc ủy quyền không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức hợp đồng phù hợp quy định pháp luật và đã được công chứng.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng ủy quyền công chứng số 00011606 ngày 04/11/2020 và Hợp đồng ủy quyền công chứng số 000970 ngày 20/01/2020 có hiệu lực pháp luật là có căn cứ và đúng quy định pháp luật. [2.2]. Về phạm vi đại diện của ông Bùi Thế H: [2.2.1]. Do Hợp đồng ủy quyền ngày 20/01/2020 và ngày 04/11/2020 có hiệu lực nên ông Bùi Thế H có quyền nhân danh ông Nông Văn C, bà Dương Thị K thực hiện các công việc trong phạm vi được ủy quyền. Nội dung ủy quyền đã xác định rõ ông Bùi Thế H được quyền ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, nhận tiền đặt cọc, nhận tiền chuyển nhượng đối với các tài sản được ủy quyền, trong đó có các thửa đất đang tranh chấp. Như vậy, việc ông H ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Quang C1, bà Lưu Thị L và ông Hoàng Tuấn A thuộc phạm vi đại diện theo ủy quyền. 8 [2.2.2]. Đối với quá trình xử lý khoản vay tại Ngân hàng TMCP T3 (T4), tài liệu, chứng cứ do Ngân hàng cung cấp thể hiện khoản vay của ông C, bà K đã được thanh toán và T4 đã bàn giao hồ sơ tài sản bảo đảm cho ông Bùi Thế H theo Hợp đồng ủy quyền. Như vậy, việc ông Bùi Thế H ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất nêu trên thuộc phạm vi quyền đại diện được ông C, bà K ủy quyền. Không có căn cứ xác định ông H xác lập giao dịch ngoài phạm vi đại diện hoặc không có quyền đại diện. [2.3]. Về hiệu lực của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: [2.3.1]. Các thửa đất số 33, tờ bản đồ số 47; thửa đất số 105 và thửa đất số 79, tờ bản đồ số 32 đều đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nông Văn C và bà Dương Thị K. Tại thời điểm chuyển nhượng các thửa đất này không thuộc trường hợp bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc thuộc trường hợp pháp luật cấm chuyển nhượng. [2.3.2]. Các hợp đồng chuyển nhượng được lập bằng văn bản và được Văn phòng C2 công chứng ngày 22/11/2021. Bên chuyển nhượng do ông Bùi Thế H đại diện theo ủy quyền; bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Quang C1, bà Lưu Thị L và ông Hoàng Tuấn A. Tại thời điểm xác lập Hợp đồng các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch được xác lập không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc nhầm lẫn. Đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển nhượng, mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Do đó, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và điều kiện về hình thức đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký kết hợp đồng, ông Nguyễn Quang C1, bà Lưu Thị L và ông Hoàng Tuấn A đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [2.3.4]. Quá trình giải quyết vụ án, các bên thống nhất giá thực tế chuyển nhượng đối với mỗi hợp đồng là 450.000.000 đồng và bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ.

Tuy nhiên, giá ghi trong hợp đồng công chứng là 200.000.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy, việc các bên thỏa thuận giá thực tế cao hơn giá ghi trong hợp đồng có liên quan đến nghĩa vụ kê khai, nộp thuế.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa hiệu lực của giao dịch dân sự và nghĩa vụ tài chính của các bên đối với Nhà nước. Việc kê khai giá chuyển nhượng không đúng thực tế, nếu dẫn đến thiếu nghĩa vụ thuế, là vấn đề thuộc phạm vi quản lý của cơ quan thuế và được xử lý theo quy định của pháp luật về thuế. Hồ sơ vụ án không có căn cứ chứng minh việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế để xác định các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu. 9 [2.3.5].

Do đó, có đủ căn cứ xác định các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nông Văn C, bà Dương Thị K, do ông Bùi Thế H đại diện theo ủy quyền, với ông Nguyễn Quang C1, bà Lưu Thị L và ông Hoàng Tuấn A là những giao dịch được xác lập hợp pháp, có hiệu lực và làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Yêu cầu của ông C, bà K về việc tuyên các hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo là không có căn cứ chấp nhận. [2.4]. Đối với việc không đưa Ngân hàng TMCP T3 tham gia tố tụng: Tài liệu do Ngân hàng TMCP T3 cung cấp thể hiện khoản vay của ông Nông Văn C, bà Dương Thị K đã được tất toán; Ngân hàng đã thu hồi nợ và bàn giao hồ sơ tài sản bảo đảm cho ông Bùi Thế H. Tại thời điểm giải quyết vụ án, Ngân hàng không còn quyền xử lý tài sản bảo đảm, không có yêu cầu độc lập và kết quả giải quyết tranh chấp không làm phát sinh hoặc thay đổi quyền, nghĩa vụ tài sản của Ngân hàng.

Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Ngân hàng TMCP T3 tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự và không phải là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm căn cứ hủy bản án sơ thẩm. [2.5]. Đối với Văn phòng C3: Hợp đồng ủy quyền ngày 20/01/2020 và ngày 04/11/2020 là một trong những căn cứ trực tiếp để xác định phạm vi đại diện của ông Bùi Thế H khi xác lập các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên đơn có tranh chấp về tính xác thực của chữ ký, dấu vân tay và tính hợp pháp của Hợp đồng ủy quyền được công chứng tại Văn phòng C3.

Do đó, để giải quyết vụ án toàn diện, khách quan, Tòa án cấp sơ thẩm cần đưa Văn phòng C3 tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tuy nhiên, thiếu sót này đã được khắc phục tại cấp phúc thẩm. Hội đồng xét xử phúc thẩm đã thu thập ý kiến của Văn phòng C3 cùng các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc công chứng các Hợp đồng ủy quyền ngày 20/01/2020 và 04/11/2020.

Vì vậy, thiếu sót về tố tụng nêu trên không làm ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm và không cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại.

[3]. Xét quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là chưa phù hợp nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.

[4]. Từ các phân tích và nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Nông Văn C, bà Dương Thị K và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk Mil (nay là Viện kiểm sát nhân dân khu vực 8 - Lâm Đồng); cần giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 21/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông (nay là Tòa án nhân dân khu vực 8 - Lâm Đồng).

[5]. Đối với Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 10/2021/QĐ-BPKCTT và Quyết định số 11/2021/QĐ-BPKCTT ngày 01/12/2021 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil (nay là Tòa án nhân dân khu vực 8 – Lâm Đồng) sẽ được xử lý theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 138 Bộ luật tố tụng dân sự. 10

[6]. Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên ông Nông Văn C và bà Dương Thị K phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản là 24.902.000 đồng. Nguyên đơn đã nộp đủ số tiền này tại Tòa án.

[7]. Về án phí: [7.1]. Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận nên ông C và bà K phải chịu toàn bộ án phí Dân sự sơ thẩm; yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quang C1, bà Lưu Thị L được chấp nhận nên không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm; yêu cầu độc lập của Ông Hoàng Tuấn A được chấp nhận một phần nên ông Tuấn A phải chịu án phí đối với phần yêu cầu độc lập không được chấp nhận. [7.2]. Án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn không được Toà án chấp nhận nên cần buộc nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, ông Nông Văn C và bà Dương Thị K thuộc trường hợp được miễn tiền án phí và có đơn nên Hội đồng xét xử miễn tiền án phí cho nguyên đơn theo quy định.