Bản án 166/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: [1.1] Kháng cáo: Khi xét xử và tuyên án sơ thẩm thì bà T và người đại diện theo ủy quyền của bà T đều có mặt. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, bà T đã kháng cáo bản án. Căn cứ khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, bà T kháng cáo trong thời hạn luật định nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm. [1.2] Vắng mặt người tham gia tố tụng: Ông Nguyễn Quang T1 và ông Nguyễn Văn K là Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà T có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Ông Đặng Văn Q, bà Nguyễn Thị L, bà Nguyễn Thị Q1, ông Nguyễn Khắc T3 và bà Đặng Thị Hồng T4 là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt phiên tòa lần hai. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt ông Nguyễn Quang T1, ông Nguyễn Văn K, ông Đặng Văn Q, bà Nguyễn Thị L, bà Nguyễn Thị Q1, ông Nguyễn Khắc T3 và bà Đặng Thị Hồng T4. [1.3] Giám định năng lực hành vi dân sự: Trong thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm, bà T làm đơn đề nghị giám định năng lực hành vi dân sự của ông Q. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T cho rằng ông Q là người không biết viết chữ, còn mọi việc khác thì ông Q vẫn điều khiển được hành vi của mình, bà xác định ông Q vẫn có năng lực hành vi dân sự nên không đề nghị Tòa án giám định năng lực hành vi dân sự của ông Q.

Vì vậy, không giải quyết yêu cầu này của bà T.

[2] Về nội dung kháng cáo: Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/ST-DS ngày 31/12/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 5 - Phú Thọ đã quyết định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và anh T2 vô hiệu và tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho anh T2. Bà T không đồng ý bản án sơ thẩm nên kháng cáo. Hội đồng xét xử xét thấy:

Căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà T được UBND huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX574932 ngày 24/7/2020 đối với thửa đất số 216-2 tờ bản đồ số 05 diện tích 858,1m2 (Trong đó đất ở 60,0m2, đất trồng cây lâu năm 798,1m2) tại khu H, xã X, huyện H, tỉnh Phú Thọ. Nguồn gốc thửa đất này là do mẹ đẻ của bà T là cụ Phan Thị Duy T6 cho ngày 14/6/2020, khi tặng cho đã lập thành hợp đồng và chứng thực tại UBND xã X. Khi bà T được tặng cho thửa đất này là trong thời kỳ hôn nhân giữa bà T và ông Q. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng là bà Nguyễn Phương T, còn ông Q thì không được ghi tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giữa bà T và ông Q không có văn bản thỏa thuận nào về việc bà T nhập thửa đất này thành tài sản chung của bà T và ông Q. Ngày 13 19/9/2023 bà T viết giấy bán đất cho anh T2 thì bà T cam kết thửa đất số 216-2 là tài sản riêng của bà T. Thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T là không có tranh chấp về quyền sử dụng đất nên UBND huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T là đúng quy định của Điều 99 và Điều 100 Luật đất đai năm 2013. Căn cứ khoản 16 Điều 3 và Điều 5 Luật Đất đai năm 2013; Điều 42, Điều 43 và Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình, Tòa án cấp sơ thẩm xác định thửa đất số 216-2 tờ bản đồ số 05 tại khu H, xã X, huyện H, tỉnh Phú Thọ là tài sản riêng của bà Nguyễn Phương T là phù hợp. Bà T và bà Q2 đều xác định thửa đất số 216 tờ bản đồ số 05 diện tích 3.803,0m2 (Trong đó đất ở 400,0m2, đất trồng cây lâu năm 3.403,0m2) tại khu H, xã X, huyện H, tỉnh Phú Thọ là tài sản riêng của cụ Phan Thị D1 là mẹ đẻ của các bà, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 17/12/2008 đứng tên cụ Phan Thị D1. Bà Q2 cho rằng ngày 14/6/2020 cụ D1, bà T và một anh chị em của bà Q2 đã lập văn bản phân chia thửa đất số 216 nhưng bà Q2 và bà L là chị gái của bà T không có mặt nên không ký vào văn bản này. Bà Q2 đề nghị giám định chữ ký và chữ viết của bà Q2, bà L trong văn bản thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế lập ngày 14/6/2020. Xét thấy cụ Nguyễn Viết X và cụ Phan Thị D1 là vợ chồng, sinh được những người con là bà Nguyễn Thị L, bà Nguyễn Thị Q1, bà Nguyễn Thị Q2, ông Nguyễn Khắc T3, ông Nguyễn Văn T5 và bà Nguyễn Phương T. Cụ X chết ngày 31/8/2018, ông T5 chết ngày 14/02/2020. Như vậy, nếu thửa đất số 216 là tài sản chung của cụ X và cụ D1 thì cụ D1 có quyền sử dụng khoảng ½ diện tích thửa đất này, đồng thời được hưởng một suất thừa kế di sản của cụ X và được hưởng một suất thừa kế trong một suất thừa kế của ông T5 được hưởng di sản thừa kế của cụ X để lại nên diện tích đất cụ D1 đã tặng cho bà T là thuộc quyền sử dụng của cụ D1; khi bà T chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T2 là bà T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện nay anh T2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên anh T2 thuộc trường hợp bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự; thực tế bà T và bà Q2 xác định thửa đất số 216 là tài sản riêng của cụ D1 nên kết quả giám định chữ viết không làm thay đổi bản chất sự việc.

Vì vậy, không chấp nhận yêu cầu của bà Q2 về việc đề nghị giám định chữ ký và chữ viết của bà Q2, bà L trong văn bản thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế lập ngày 14/6/2020. Nếu các đương sự có tranh chấp về di sản thừa kế của cụ X để lại đối với thửa đất số 216 thì một trong các đương sự có quyền làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết bằng một vụ án dân sự khác. Bà T cho rằng số tiền bà nhận của anh T2 trong các ngày 19 và 22/9/2023, các ngày 02, 06 và 20/10/2023 là số tiền vay, không phải là số tiền anh T2 trả cho bà giá trị diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhưng anh T2 xác định số tiền giao cho bà T là số tiền anh trả bà T giá trị diện tích đất mà bà T đã chuyển nhượng cho anh. Do các bên không thống nhất được việc bà T nhận tiền của anh T2 là tiền gì nên cần xem xét đến việc giao dịch dân sự giữa hai bên. Theo hợp 14 đồng đặt cọc ngày 19/9/2023, bà T và anh T2 đều xác định chữ ký và chữ viết họ tên ở phần đại diện bên A (Bên bán) và phần đại diện bên B (Bên mua) là bà T và anh T2 ký và viết. Nội dung của hợp đồng đặt cọc là bà T có thửa đất số 216-2 tờ bản đồ số 05 diện tích 858,1m2 tại khu H, xã X, huyện H, tỉnh Phú Thọ, bà T chuyển nhượng thửa đất này cho anh T2 trị giá 800.000.000 đồng, anh T2 đặt cọc trước 500.000.000 đồng, bà T nhận đủ số tiền này và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh T2 giữ. Đồng thời ngày 19/9/2023 bà T tự viết giấy bán thửa đất số 216-2 cho anh T2. Khi bà T và anh T2 ký hợp đồng đặt cọc và bà T viết giấy bán đất là anh H1 có mặt nên anh H1 đã chứng kiến việc bà T chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T2, lời khai của anh H1 là phù hợp với lời khai của bà T và anh T2 về việc bà T chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T2. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T trình bày số tiền vay anh T7 là bà T phải trả tiền lãi nhưng không xác định được lãi suất tính như thế nào và thời hạn trả tiền. Để chứng minh cho việc phản đối của mình đối với yêu cầu khởi kiện của bà T, anh T2 đã giao nộp bản ảnh của bà T về việc bà T nhận tiền của anh T2 và ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn bà T không có tài liệu nào chứng minh số tiền bà T nhận của anh T2 là tiền vay. Sau khi bà T và anh T2 ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày 22/9/2023 bà T và anh T2 đã đến UBND xã X, huyện H để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND xã X chứng thực. Khi bà T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì anh T2 đã chụp ảnh bà T, nay anh T2 giao nộp bức ảnh này để chứng minh cho việc phản đối của mình đối với yêu cầu khởi kiện của bà T. Như vậy, bà T là hoàn toàn tự nguyện khi chuyển nhượng thửa đất số 216-2 cho anh T2. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và anh T2 đã ghi rõ bà T có tài sản là thửa đất số 216-2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất mà bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán cho bên chuyển nhượng, các bên đều cam kết trách nhiệm của mình về việc ký kết hợp đồng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và anh T2 đã được UBND xã X chứng thực. Như vậy, nội dung và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và anh T2 là phù hợp với Điều 385, Điều 500, Điều 501 và Điều 502 Bộ luật Dân sự. Khi bà T và anh T2 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trong thời kỳ hôn nhân giữa bà T và ông Q. Thửa đất số 216-2 là tài sản riêng của bà T, còn tài sản trên đất là tài sản chung của bà T và ông Q. Bà T và ông Q đều cam kết với anh T2 là sau khi bà T chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T2 thì bà T ông Q có trách nhiệm tháo dỡ, di dời toàn bộ tài sản trên đất để anh T2 sử dụng thửa đất.

Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và anh T2 không cần ông Q ký vào hợp đồng. Sau khi bà T và anh T2 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày 26/9/2023 anh T2 đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 15 đất tại UBND huyện H. Sau khi nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh T2, trên cơ sở thửa đất chuyển nhượng đã được UBND xã X kiểm tra hiện trạng, bên chuyển nhượng đã làm đơn đăng ký biến động đất đai, bên nhận chuyển nhượng đất đã làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng đã kê khai thuế thu nhập cá nhân và bên nhận chuyển nhượng đã kê khai nộp lệ phí trước bạ sau đó đã nộp số tiền này theo thông báo của Cơ quan thuế. Ngày 29/9/2023 UBND huyện H đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh T2.

Căn cứ vào Điều 99 và Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, UBND huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh T2 đối với thửa đất số 216-2 tờ bản đồ số 05 tại khu H, xã X, huyện H, tỉnh Phú Thọ là đúng quy định của pháp luật nên Chủ tịch UBND xã H xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh T2 đối với thửa đất số 216-2 là đúng trình tự, thủ tục theo quy định là phù hợp. Thửa đất số 216-2 đã được Hội đồng định giá là 319.810.000 đồng, nhưng giá đất chuyển nhượng là 800.000.000 đồng. Như vậy, giá đất bà T chuyển nhượng cho anh T2 là cao hơn giá đất đã được Hội đồng định giá. Hai bên thỏa thuận giá đất chuyển nhượng là 800.000.000 đồng nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi 140.000.000 đồng. Giá trị đất theo giá do UBND tỉnh P quy định với thửa đất số 216-2 là 97.584.820 đồng nên giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cao hơn giá đất của UBND tỉnh P quy định. Mặc dù hợp đồng ghi giá đất chuyển nhượng không phù hợp với giá đất thực tế hai bên thỏa thuận nhưng không làm thay đổi bản chất của việc bà T chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T2 nên đây không phải là nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Bà T sử dụng số điện thoại di động là 0963235816, đã sử dụng số điện thoại này để nhập tài khoản Zalo là “Ngọc L3”. Sau khi anh T2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 216-2 thì bà T đã sử dụng tài khoản Zalo này để nhắn tin cho anh T2 với nội dung là “Em ơi chị lại muốn mua lại nhà đất em ạ”, “Em cho chị mua lại nhà đất nhé”. Như vậy, bà T đã thể hiện ý chí là chuyển nhượng thửa đất số 216-2 cho anh T2, sau khi anh T2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xin chuộc lại. Theo quy định tại Điều 6 và Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự, bà T phải có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình nhưng không có tài liệu nào chứng minh, còn anh T2 đã nộp các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu phản đối của mình đối với yêu cầu khởi kiện của bà T nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T là phù hợp. Trong thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm, bà T có nộp tài liệu chứng cứ nhưng tài liệu này thể hiện việc bà T gọi điện cho anh H1 để trao đổi xin chuộc lại đất, thực tế anh H1 là người làm chứng nên không phải là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà T, ngoài tài liệu chứng cứ này thì bà T không có tài liệu chứng cứ nào khác để chứng minh cho việc kháng cáo có căn cứ.

Vì vậy, không chấp nhận kháng cáo của bà T về phần tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 16 dụng đất giữa bà T và anh T2 là vô hiệu và tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho anh T2. Về tài sản trên đất: Trên thửa đất số 216-2 có một số tài sản là 01 nhà cấp 4, 01 nhà bếp, 01 chuồng lợn, 01 giếng nước sâu 09 mét, 01 cây mít phi 30cm, 01 cây xoan phi 40cm, 01 cây xoài phi 80 cm, 03 cây xoài phi 40cm, 02 cây xấu phi 50cm, 01 cây mít phi 40cm, 02 cây chuối loại A và 24 cây chuối loại B và các cây cối hoa màu khác trên thửa đất. Toàn bộ những tài sản này là của vợ chồng bà T ông Q. Khi bà T chuyển nhượng thửa đất số 216-2 cho anh T2 thì bà T và ông Q đã cam kết là sẽ tháo dỡ toàn bộ tài sản gắn liền với đất để trả mặt bằng cho anh T2. Mặc dù anh T2 không có yêu cầu phản tố nhưng đã đề nghị buộc vợ chồng bà T ông Q tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản trên đất như bà T và ông Q đã cam kết. Để tránh phát sinh vụ án tiếp theo có liên quan đến giải quyết vụ án này, Tòa án cấp sơ thẩm đã buộc vợ chồng bà T ông Q tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản trên đất là phù hợp, như vậy là đã giải quyết triệt để vụ án. Hội đồng định giá đã định giá: 01 nhà cấp 4 diện tích 51,9 mét vuông là 90.000.000 đồng; 01 nhà bếp 24,8m2 là 20.000.000 đồng; 01 chuồng lợn 12m2 là 10.000.000 đồng; 01 giếng nước sâu 09 mét là 7.000.000 đồng; 01 cây mít phi 30cm là 1.600.000 đồng; 01 cây xoan phi 40cm là 2.300.000 đồng; 01 cây xoài phi 80 cm là 200.000 đồng; 03 cây xoài phi 40cm là 300.000 đồng; 02 cây sấu phi 50cm là 1.700.000 đồng; 01 cây mít phi 40cm là 2.300.000 đồng; 02 cây chuối loại A là 68.000 đồng và 24 cây chuối loại B là 912.000 đồng, tổng tài sản trị giá 136.380.000 đồng. Tại phiên tòa cấp phúc thẩm, anh T2 không yêu cầu vợ chồng bà T ông T2 tháo dỡ toàn bộ tài sản trên đất, đề nghị được nhận sở hữu toàn bộ tài sản này và thanh toán toàn bộ giá trị tài sản cho vợ chồng bà T ông Q là phù hợp, đồng thời anh T2 tự nguyện hỗ trợ cho vợ chồng bà T ông Q 63.620.000 đồng.

Vì vậy, giao toàn bộ tài sản trên đất của vợ chồng bà T ông Q cho anh T2 sở hữu và anh T2 có nghĩa vụ thanh toán cho vợ chồng bà T ông Q toàn bộ tài sản trị giá 136.380.000 đồng; ghi nhận sự tự nguyện của anh T2 về việc hỗ trợ vợ chồng bà T ông Q 63.620.000 đồng. Tổng số tiền anh T2 phải thanh toán và hỗ trợ cho vợ chồng bà T ông Q là 200.000.000 đồng. Từ những nhận định trên, chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nguyễn Phương T. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm về việc không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Phương T đối với anh Dương Thành T2 về việc tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 22/9/2023 giữa bà Nguyễn Phương T và anh Dương Thành T2 là vô hiệu; yêu cầu hủy quyết định cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DL674900 của UBND huyện H cấp ngày 29/9/2023 cho anh Dương Thành T2 đối với thửa đất số 216- 2 tờ bản đồ số 05 tại khu H, xã X, huyện H, tỉnh Phú Thọ (Nay là khu H, xã H, tỉnh Phú Thọ); sửa bản án dân sự sơ thẩm về phần giải quyết tài sản trên đất. Lý do sửa bản án dân sự sơ thẩm là do có tình tiết mới tại cấp phúc thẩm so với cấp sơ thẩm. 17

[3] Về phần án phí dân sự sơ thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm về phần giải quyết tài sản trên đất nên cấp phúc thẩm xác định lại án phí như sau: Yêu cầu khởi kiện của bà T không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Anh T2 phải thanh toán cho vợ chồng bà T, ông Q giá trị tài sản trên đất nên anh T2 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần giải quyết này.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Yêu cầu kháng cáo của bà T được chấp nhận một phần nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[5] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát về giải quyết vụ án là có căn cứ nên được chấp nhận.

[6] Xét đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền và lợi hợp pháp cho bà T là không có căn cứ nên không được chấp nhận.