Bản án 42/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Ngày 02 tháng 12 năm 2025 ông Rương Sóc T có đơn khởi kiện yêu cầu bà N Chanh T trả số tiền đã đặt cọc. Bà T1 cư trú tại tổ B, ấp T, xã T, tỉnh An Giang, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 14- An Giang theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: [2.1] Xét hợp đồng đặt cọc và lỗi của các bên: Hợp đồng đặt cọc giữa các bên xác lập ngày 11/12/2023 nhằm đảm bảo 4 cho việc giao kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng đặt cọc được các bên lập giấy viết tay ngày 11/12/2023 thể hiện nội dung bà Neáng Chanh T1 chuyển nhượng cho ông R Sóc T diện tích đất ngang 5m, dài 20m tại ấp T, xã T, tỉnh An Giang với giá 300.000.000 đồng và giao số tiền cọc 70.000.000 đồng vào ngày 11/12/2023, số tiền còn lại 230.000.000 đồng trong vòng 04 tháng đến ngày 11/4/2024 hai bên sẽ ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán tiền.

Tuy nhiên, thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất với diện tích ngang 5m, dài 20m tại ấp T, xã T, tỉnh An Giang vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận cho bà T1, cả 02 bên tham gia giao dịch dân sự đều thừa nhận biết được tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất trên nhưng vẫn đồng ý tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo giao kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên nên lỗi thuộc về cả hai bên. Căn cứ khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự đây là tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh. Xét hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nhà) ở và tài sản gắng liền với nhà ngày 11/12/2023 do có đối tượng không thể thực hiện được nên vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự. [2.2] Xét về số tiền đã giao nhận cọc và hậu quả của hợp đồng: Nguyên đơn cho rằng số tiền cọc đã giao cho bị đơn tổng cộng 05 lần là 96.000.000 đồng, bị đơn không thừa nhận chỉ thừa nhận có nhận cọc tổng cộng 04 lần với số tiền là 73.000.000 đồng nhưng nguyên đơn chỉ cung cấp được chứng cứ chứng minh cho số tiền cọc đã giao là 70.000.000 đồng và bị đơn cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình. Tại phiên toà, nguyên đơn tự nguyện rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền cọc là 23.000.000 đồng, chỉ yêu cầu bị đơn trả số tiền cọc là 73.000.000 đồng, việc rút yêu cầu của nguyên đơn là tự nguyện phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng Dân sự nên được Hội đồng xét xử chấp nhận và đình chỉ đối với phần yêu cầu đã rút số tiền là 23.000.000 đồng. Do hợp đồng đặt cọc giữa các bên là vô hiệu nên cần áp dụng Điều 131 Bộ luật Dân sự giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu buộc các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp này chưa làm phát sinh thay đổi so với tình trạng ban đầu nên các bên chỉ cần hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là phù hợp. Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng và yêu cầu bị đơn hoàn trả số tiền cọc là 73.000.000 đồng, bị đơn đồng ý trả số tiền cọc 73.000.000 đồng cho nguyên đơn không thể hiện ý kiến đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố vô hiệu hợp đồng nhưng hợp đồng đặt cọc ngày 11/12/2023 đã bị vô hiệu đương nhiên ngay từ thời điểm xác lập hợp đồng do có đối tượng không thể thực hiện được.

Do đó, yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận. Từ những nhận định trên Hội đồng xét xử nghĩ cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc vô hiệu hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền 5 sử dụng đất (nhà) ở và tài sản gắng liền với nhà ngày 11/12/2023 và buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền cọc đã nhận là 73.000.000 đồng, đồng thời đình chỉ đối với yêu cầu khởi kiện nguyên đơn đã rút đối với số tiền cọc là 23.000.000 đồng là phù hợp.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn Neáng C T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo mức án phí có giá ngạch của số tiền có trách nhiệm trả cho nguyên đơn nhưng bị đơn có đơn xin miễn án phí và thuộc trường hợp được xét miễn án phí, nên Hội đồng xét xử xét miễn toàn bộ án phí cho bị đơn. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: