Bản án 205/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng mua bán nhà

:

[1] Đơn kháng cáo của Công ty A Đà Nẵng nộp trong hạn luật định và phù hợp với quy định tại Điều 272 Bộ luật Tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử chấp nhận xem xét nội dung kháng cáo.

[2] Nguyên đơn ông Nguyễn Trí M vắng mặt nhưng người đại diện Xét về hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông Nguyễn Trí M và Công ty A Đà Nẵng, thì thấy: Ngày 26-11-2019, Công ty AĐà Nẵng ký hợp đồng bán cho ông Nguyễn Trí M căn hộ số 12, loại: Studio, diện tích sử dụng 35,89m2, tầng 12, tòa Nimbus – A1 thuộc dự án D tại giao lộ Phạm Văn Đồng và Võ Nguyên Giáp, Đà Nẵng với giá 7 2.530.812.000 đồng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng 222.181.620 đồng và kinh phí bảo trì 45.267.267 đồng); dự kiến bàn giao căn hộ cho bên mua vào quý 4- 2024. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn và Luật sư của bị đơn cung cấp 01 Hợp đồng mua bán căn hộ khác giữa Công ty AĐà Nẵng ký với ông M, ghi năm 2019; với giá bán căn hộ số 12 nói trên là 2.609.213.000 đồng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì) và thời điểm dự kiến bàn giao căn hộ cho bên mua vào quý 4/2022. Xét đề nghị của Luật sư và bị đơn Công ty AĐà Nẵng về việc lấy hợp đồng mới cung cấp này làm cơ sở giải quyết tranh chấp thì thấy: Hợp đồng này không ghi rõ ngày tháng và về thời hạn bàn giao căn hộ cũng như trị giá căn hộ là còn bất lợi hơn cho phía bị đơn. Mặt khác, trong quá trình tham gia tố tụng, giao nộp, công khai chứng chứ thì bị đơn cũng đã không xuất trình và có ý kiến gì đối với hợp đồng mới này.

Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm quyết định căn cứ vào Hợp đồng mua bán căn hộ ký ngày 26/11/2019 để làm cơ sở giải quyết vụ án và kháng cáo của bị đơn.

[2] Xét kháng cáo của Công ty AĐà Nẵng về không đồng ý với phần bản án buộc Công ty thanh toán cho cho ông Nguyễn Trí M 2.068.276.908 đồng, trong đó tiền đã nộp là 1.615.604.236 đồng và tiền phạt vi phạm hợp đồng là 452.672.672 đồng, thì thấy: Ngày 01-8-2020, bên bán Công ty AĐà Nẵng và bên mua ông Nguyễn Trí M đã ký Phụ lục 08 đính kèm Hợp đồng SLA1-12-12/2019/HĐMBCH-ADĐN với nội dung thỏa thuận bên bán sẽ bàn giao căn hộ cho bên mua vào Quý II/2023; như vậy, chậm nhất là đến ngày 30-6-2023 ông M được Công ty bàn giao căn hộ số

12. Theo các Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, các Chỉ thị và Quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng về phòng, chống dịch bệnh Covid-19 thì thời gian từ ngày 28-3-2020 đến ngày 28-11-2021 (20 tháng) là thời gian cách ly toàn xã hội, hạn chế tập trung đông người, nên thời gian này được coi là thời hạn có sự kiện bất khả kháng và phải trừ vào thời hạn bàn giao căn hộ cho bên bán Công ty AĐà Nẵng. Tại thời điểm các bên ký phụ lục số 08 (ngày 01-8-2020), là 04 tháng 03 ngày nằm trong khoảng thời gian bất khả kháng (từ ngày 28-3-2020 đến 01-8- 2020), nên thời gian bất khả kháng còn lại được cộng vào thời hạn bàn giao căn hộ là 15 tháng 27 ngày (20 tháng - 04 tháng 03 ngày).

Do đó, thời hạn bàn gia căn hộ được xác định là đến ngày 27-10-2024 (ngày 30-6-2023 + 15 tháng 27 ngày). Theo điểm b khoản 12.2 Điều 12 của Hợp đồng, nếu bên bán Công ty AĐà Nẵng chậm bàn giao căn hộ quá 210 ngày tức đến ngày 27-5-2025 (ngày 27-10- 8 2024 + 210 ngày) kể từ thời điểm phải bàn giao thì bên mua ông M có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 15 của Hợp đồng. Đến thời điểm xét xử sơ thẩm ngày 11-3-2026, Công ty AĐà Nẵng vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ, nên việc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông M, tuyên chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ SLA1-12-12/2019/HĐMBCH-ADĐN và buộc Công ty AĐà Nẵng phải hoàn trả số tiền đã nhận là 1.615.604.236 đồng và thanh toán tiền phạt vi phạm hợp đồng bằng 20% tổng giá bán căn hộ, tương ứng 452.672.672 đồng là có căn cứ, phù hợp với điểm d khoản 15.1 Điều 15, điểm c khoản 15.2 Điều 15, điểm b khoản 12.2 Điều 12 của Hợp đồng và quy định tại Điều 422, Điều 423, Điều 428 của Bộ luật Dân sự. Đối với việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định ngày 30-3-2025 là thời điểm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên mua là chưa chính xác.

Tuy nhiên, sai sót này không làm thay đổi bản chất vụ án, không ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ của các bên cũng như tính đúng đắn của quyết định giải quyết vụ án.

[3] Về án phí: Do không được chấp nhận kháng cáo nên người kháng cáo là Công ty AĐà Nẵng phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Tại phiên tòa phúc thẩm, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm và đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của Công ty AĐà Nẵng, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 127/2026/DS-ST ngày 11 tháng 3 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Đà Nẵng.