Bản án 34/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn, bị đơn vắng mặt nhưng có người đại diện tham gia phiên toà; Người làm chứng đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không có lý do. Theo quy định tại khoản 2 Điều 228, Điều 229 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt nguyên đơn, bị đơn, người làm chứng.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Đây là loại việc tranh chấp về hợp đồng (Hợp đồng đặt cọc) thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự và loại việc tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 8, tỉnh Đắk Lắk theo quy định tại Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung: Ông Nguyễn Văn N yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Nguyễn Văn Đ phải hoàn trả số tiền đặt cọc 250.000.000 đồng; phạt cọc số tiền 2500.000.000 đồng và 10.000.000 đồng tiền phân bón, công chăm sóc cây trồng trên đất, do ông Đ vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 25/10/2025. Về phía bị đơn ông Nguyễn Văn Đ chỉ đồng ý trả lại cho ông N số tiền 250.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc ngày 25/10/2024 và 10.000.000 đồng tiền phân bón và công sức chăm sóc cây sầu riêng khi ông N nhận bàn giao đất. Ông Đ không đồng ý yêu cầu phạt cọc số tiền 250.000.000 đồng của ông N. Hội đồng xét xử xét thấy: Hợp đồng đặt cọc ngày 25/10/2025, là hợp đồng có thời hạn, khi thực hiện việc giao kết hợp đồng các bên hoàn toàn tự nguyện và có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật. Về nội dung của Hợp đồng: Ông Nguyễn Văn N đặt cọc cho ông Nguyễn Văn Đ để đảm bảo cho việc ông Đ chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất số 37, tờ bản đồ số 62, diện tích 20m x 40m đất thổ cư, toạ lạc tại thôn E, xã E, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (nay là thôn E, xã P, tỉnh Đắk 4 Lắk) cho ông Đ. Tại thời điểm đặt cọc ngày 25/10/2024 cho đến ngày thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 25/01/2025 ông Nguyễn Văn Đ chưa được Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 37, tờ bản đồ số 62 (Thửa đất đứng tên Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H ). Xét thấy tại thời điểm hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc thì ông Đ không phải là người đứng tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 37, tờ bản đồ số 62; địa chỉ E, xã E, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (nay là thôn E, xã P, tỉnh Đắk Lắk) nêu trên.

Do đó, ông Đ không có quyền định đoạt đối với tài sản này. Ông N là người ký hợp đồng đặt cọc với ông Đ cũng biết rõ việc ông Đ định đoạt tài sản không phải của mình nhưng vẫn lập hợp đồng đặt cọc và đặt cọc số tiền 250.000.000 đồng cho ông Đ. Theo quy định của pháp luật về đất đai, Quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký, chủ sở hữu hợp pháp phải là người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định: Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.” Do vậy, hợp đồng đặt cọc giữa ông N và ông Đ bị vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định có hiệu lực của hợp đồng dân sự về đất đai, vi phạm nội dung quy định tại Điều 117, Điều 123 BLDS. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu là hai bên có nghĩa vụ trả lại cho nhau những gì đã nhận. Do hợp đồng đặt cọc ngày 25/10/2024 giữa ông N và ông Đ vô hiệu, buộc ông Đ có nghĩa vụ trả lại cho ông N số tiền đã nhận là 250.000.000 đồng và số tiền 10.000.000 đồng công chăm sóc và phân bón cây trồng trong thời gian ông N quản lý đất từ 25/10/2024 đến tháng 7/2025. Do cả hai bên đều có lỗi trong việc ký kết hợp đồng đặt cọc nên không chấp nhận yêu cầu của ông N về việc buộc ông Đ phải chịu phạt cọc số tiền 250.000.000 đồng.

[5]. Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận một phần nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần không được chấp nhận là 12.500.000 đồng, khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 12.200.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0002089 ngày 10/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk. Ông Nguyễn Văn N còn phải nộp số tiền 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm còn lại. Bị đơn ông Nguyễn Văn Đ phải chịu 13.00.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là phù hợp với khoản 1 Điều 147 BLTTDS; khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 này 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.