Bản án 41/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng tín dụng

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, căn cứ vào lời trình bày của các đương sự đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 7 – Vĩnh Long, căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: Về tố tụng:

[1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền thụ lý giải quyết của Tòa án: Ngân hàng TMCP Việt Nam TV (gọi tắt là Ngân hàng) và Công ty CP MBN J (gọi tắt là Công ty J) khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực 7 – Vĩnh Long giải quyết buộc bà H trả số tiền đã vay theo Hợp đồng cho vay hạn mức số 10103235 ngày 17/01/2024 và xử lý tài sản thế chấp đối với thửa đất số 282 có tổng diện tích 345,6m2, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại xã N1, huyện G, tỉnh Bến Tre (nay là xã N1, tỉnh Vĩnh Long) cùng toàn bộ tài sản trên thửa đất này theo Hợp đồng thế chấp số LN2301138168169/BTE/HĐTC ngày 07/3/2023. Theo các Hợp đồng này và hiện tại thì bà H đang cư trú tại xã N1, huyện G, tỉnh Bến Tre (nay là xã N1, tỉnh Vĩnh Long). Ông Nguyễn Văn Đ có yêu cầu độc lập là yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và bà H và yêu cầu Hủy Hợp đồng thế chấp số LN2301138168169/BTE/HĐTC ngày 07/3/2023 giữa Ngân hàng và bà H cùng đối với một phần thửa đất số 282.

Căn cứ vào khoản 3 và khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự thì đây là vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, tranh chấp hợp đồng thế chấp, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền thụ lý giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 7 – Vĩnh Long.

[2] Về sự vắng mặt của người tham gia tố tụng: Đại diện theo ủy quyền của các nguyên đơn Ngân hàng và Công ty J gồm ông Vương Lê Vĩnh N, ông Nguyễn Trung T3, ông Phan Huy M, ông Đỗ Hoàng L, ông Phạm Tuấn A vắng mặt tại phiên tòa. Tuy nhiên: - Theo Văn bản ủy quyền số 38a/2024/UQN-CTQT ngày 01/6/2024 của Ngân hàng thì đại diện theo pháp luật của Ngân hàng là ông Ngô Chí D ủy quyền cho ông Đỗ Hoàng L, ông Phạm Tuấn A, ông Đỗ Thành T từng người một có quyền được đại diện và nhân danh Ngân hàng; ông Đỗ Hoàng L, ông Phạm Tuấn A, ông Đỗ Thành T được ủy quyền lại cho cán bộ, nhân viên khác của Ngân hàng. Theo Văn bản ủy quyền số 21013/2024/UQN-PGĐ ngày 11/12/2024 thì ông Đỗ Thành T ủy quyền lại cho ông Vương Lê Vĩnh N và ông 8 Đặng Minh T1, trường hợp người được ủy quyền có từ hai người trở lên thì mỗi người được ủy quyền đều có quyền đại diện và nhân danh Ngân hàng thực hiện nội dung ủy quyền mà không cần sự có mặt hoặc đồng ý của những người được ủy quyền còn lại. - Theo Văn bản ủy quyền số 06/2024/UQ-TGĐ ngày 11/7/2024 của Công ty J thì đại diện theo pháp luật của Công ty J là ông Hoàng Anh T2 ủy quyền cho ông Phan Huy M và ông Võ Ngọc D từng người một có quyền được đại diện và nhân danh Công ty J; ông Phan Huy M và ông Võ Ngọc D được ủy quyền lại cho cán bộ, nhân viên khác của Công ty J. Theo Văn bản ủy quyền số 20608/2025/UQ-XLN-JUPITERMN ngày 13/8/2025 thì ông Võ Ngọc D ủy quyền lại cho ông Vương Lê Vĩnh N, ông Đặng Minh T1 và ông Nguyễn Trung T3, trường hợp người được ủy quyền có từ hai người trở lên thì mỗi người được ủy quyền đều có quyền đại diện và nhân danh Công ty J thực hiện nội dung ủy quyền mà không cần sự có mặt hoặc đồng ý của những người được ủy quyền còn lại. - Tại phiên tòa, ông Đặng Minh T1 có mặt.

Do đó, Tòa án nhân dân khu vực 7 – Vĩnh Long tiếp tục xét xử là đúng theo quy định pháp luật. Bị đơn bà H đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt tại phiên tòa không có lý do.

Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân khu vực 7 – Vĩnh Long tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn bà H. Về nội dung:

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn gồm Ngân hàng và Công ty J về việc yêu cầu bà H trả số tiền đã vay theo Hợp đồng cho vay hạn mức số 10103235 ngày 17/01/2024 và Khế ước nhận nợ ngày 17/01/2024: Bà H và Ngân hàng có ký Hợp đồng cho vay hạn mức số 10103235 ngày 17/01/2024 và Khế ước nhận nợ ngày 17/01/2024, theo đó bà H vay của Ngân hàng số tiền là 533.000.000 đồng; mục đích vay là bổ sung vốn lưu động ngành nghề mua bán thức ăn thủy sản; thời hạn vay là 12 tháng từ ngày 24/01/2024 đến ngày 24/01/2025; lãi suất cho vay là 6,99%/năm cố định 03 tháng kể từ ngày giải ngân, hết thời gian cố định sẽ được điều chỉnh 01 tháng/01 lần, biên độ 4%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn; phương thức trả tiền gốc: trả cuối kỳ; phương thức trả tiền lãi: trả định kỳ 01 tháng/01 lần vào ngày 15, kỳ trả lãi đầu tiên là ngày 15/02/2024.

Căn cứ vào điểm g khoản 1 Điều 11 của Điều kiện giao dịch chung, Luật các tổ chức tín dụng; Thông tư số 09/2015/TT-NHNN ngày 17/7/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động mua, bán nợ của tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài và Thông tư số 18/2022/TT-NHNN ngày 16/12/2022 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa 9 đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 09/2015/TT-NHNN ngày 17 tháng 7 năm 2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động mua, bán nợ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thì vào ngày 30/10/2024, Ngân hàng bán một phần nợ của bà H cho Công ty J là 90% của nợ gốc, nợ lãi trong hạn (ngoại trừ nợ lãi dư thu trên phần gốc trong hạn kể từ kỳ thu lãi gần nhất đến ngày chuyển giao quyền sở hữu các khoản nợ mua bán), nợ lãi quá hạn, tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và các nghĩa vụ tài chính khác (nếu có) phát sinh theo (các) Hợp đồng tín dụng và các Văn kiện tín dụng liên quan ký giữa Ngân hàng và từng bên nợ, theo Hợp đồng mua bán số 11/2024/VPB-JUPITER ngày 30/10/2024 và Phụ lục 01 ngày 30/10/2024. Trong quá trình giải quyết vụ án, Ngân hàng và Công ty J thừa nhận Hợp đồng trên; ngày 01/11/2024, Ngân hàng có thông báo cho bà H được biết việc bán nợ cho Công ty J, bà H không có ý kiến; ngày 04/6/2025, đại diện Công ty J đã làm việc với bà H thì bà H thừa nhận có vay Ngân hàng số tiền là 533.000.000 đồng và không có thắc mắc khiếu nại về việc bán nợ cho Công ty J; bà H đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần đến Tòa án để giải quyết yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng và Công ty J nhưng đều vắng mặt không có lý do, cũng không cung cấp ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng và Công ty J. Như vậy, các Hợp đồng trên có giá trị pháp lý, ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định tại Điều 117 và Điều 119 Bộ luật dân sự. Sau khi ký Hợp đồng cho vay hạn mức số 10103235 ngày 17/01/2024 và Khế ước nhận nợ ngày 17/01/2024, bà H đã nhận được số tiền vay là 533.000.000 đồng vào ngày 17/01/2024; theo Ngân hàng và Công ty J thì trong quá trình thực hiện hợp đồng, lúc đầu bà H thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán nhưng đến ngày 15/6/2024, bà H vi phạm nghĩa vụ thanh toán, cụ thể là bà H không thanh toán tiền lãi đúng theo thỏa thuận nên Ngân hàng và Công ty J khởi kiện. Vào ngày 04/6/2025, đại diện Công ty J đã làm việc với bà H thì bà H thừa nhận bà đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền gốc và tiền lãi; bà H đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần đến Tòa án để giải quyết yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng và Công ty J nhưng đều vắng mặt không có lý do, cũng không cung cấp ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng và Công ty J. Tại khoản 10 Điều 1 của Hợp đồng cho vay hạn mức số 10103235 ngày 17/01/2024 quy định Ngân hàng có quyền (nhưng không có nghĩa vụ chấm dứt cho vay, dừng giải ngân và thu hồi toàn bộ dư nợ vay còn lại của bà H trước thời hạn trong trường hợp bà H vi phạm nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi, phí, chi phí và bất kỳ nghĩa vụ nào khác đối với Ngân hàng (bao gồm cả nghĩa vụ trả nợ theo bất kỳ kỳ trả nợ gốc, kỳ trả nợ lãi nào) theo thỏa thuận giữa Ngân hàng và bà H tại Hợp đồng, (các) khế ước nhận nợ, Điều kiện giao dịch chung và các văn bản thỏa thuận liên quan.

Do đó, việc Ngân hàng và Công ty J khởi kiện yêu cầu bà H trả số nợ vay theo Hợp đồng cho vay hạn mức số 10103235 ngày 17/01/2024 và Khế ước 10 nhận nợ ngày 17/01/2024, yêu cầu tính lãi phát sinh theo hợp đồng đã ký là có cơ sở nên được chấp nhận. Tính đến ngày 29/5/2026 thì tổng số tiền bà H phải trả cho Ngân hàng là 70.347.092 đồng, trong đó nợ gốc là 53.300.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 11.364.728 đồng, nợ lãi quá hạn là 5.682.364 đồng; tổng số tiền bà H phải trả cho Công ty J là 633.123.831 đồng, trong đó nợ gốc là 479.700.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 102.282.554 đồng, nợ lãi quá hạn là 51.141.277 đồng.

[4] Xét yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn gồm Ngân hàng và Công ty J về việc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp số LN2301138168169/BTE/HĐTC ngày 07/3/2023; xét yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đ về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp số LN2301138168169/BTE/HĐTC ngày 07/3/2023, cùng liên quan đến thửa đất số 282: Ngày 26/10/2019, bà H và ông Đ ký Hợp đồng đặt cọc v/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó bà H chuyển nhượng cho ông Đ phần đất có chiều ngang 2,5m, chiều dài hết đất, thuộc thửa đất số 1/282 (một phần thửa đất số 282), giá chuyển nhượng là 75.000.000 đồng.

Xét thấy, Hợp đồng trên có nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên Hợp đồng trên không được công chứng/chứng thực là chưa tuân thủ về hình thức theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời, theo sự thừa nhận của ông Đ và kết quả đo đạc thể hiện diện tích các bên thỏa thuận chuyển nhượng là 59,2m2 nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định.

Do đó, Hợp đồng trên vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự.

Vì vậy, việc ông Đ yêu cầu bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc v/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2019 ký giữa ông và bà H đối với phần đất qua đo đạc thực tế có diện tích 59,2m2 là thửa đất số 282-1 thuộc một phần thửa 282 là không có cơ sở nên không được chấp nhận, tuyên Hợp đồng đặt cọc v/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2019 giữa ông Đ và bà H vô hiệu toàn bộ. Ông Đ có yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, cụ thể là yêu cầu bà H trả lại số tiền chuyển nhượng là 75.000.000 đồng đã nhận và yêu cầu tính lãi với lãi suất 10%/năm tính từ ngày 26/10/2019 đến khi bà H trả xong số tiền 75.000.000 đồng; yêu cầu trả giá trị hàng rào trên đất; trả công sức tôn tạo, gìn giữ đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với chiều ngang đất các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng là 2,5m. Tại Điều 131 Bộ luật dân sự quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường…”. Tại 11 điểm c.3 tiểu mục 2.3 mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định: “Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm: Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có”. Xét thấy: - Bà H đã giao phần đất qua đo đạc thực tế có diện tích 59,2m2 là thửa đất số 282-1 thuộc một phần thửa 282 cho ông Đ quản lý, sử dụng. Theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 04/9/2025 thì trên phần đất này có hàng rào trụ bêtông chôn, kéo lưới B40 và hàng rào trụ bêtông chôn cốt thép, xây tường lửng; theo các Biên bản xác minh thì sau khi ông Đ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà H, ông Đ đã tiến hành xây hàng rào như hiện tại; đồng thời, xét thấy hàng rào này là kiên cố nên việc di dời sẽ khó khăn, tốn nhiều chi phí hơn so với việc để lại trên đất, việc để lại hàng rào trên đất sẽ đảm bảo giá trị sử dụng của tài sản hơn.

Do đó, buộc bà H phải trả cho ông Đ giá trị hàng rào trên đất là 38.573.253 đồng. Như vậy, do Hợp đồng đặt cọc v/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2019 giữa ông Đ và bà H vô hiệu nên ông Đ phải có nghĩa vụ trả lại cho bà H phần đất qua đo đạc thực tế có diện tích 59,2m2 là thửa đất số 282-1 thuộc một phần thửa 282 và hàng rào trên thửa đất này. Để đảm bảo cho khoản vay theo Hợp đồng cho vay hạn mức số 10103235 ngày 17/01/2024 và Khế ước nhận nợ ngày 17/01/2024, bà H có ký với Ngân hàng Hợp đồng thế chấp số LN2301138168169/BTE/HĐTC ngày 07/3/2023 và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng số 01/PLHĐ ngày 17/01/2024, theo đó bà H thế chấp thửa đất số 282 và tài sản trên thửa đất này theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CI 869300 cấp ngày 17/7/2017 cho bà H. Hợp đồng thế chấp trên được công chứng, có đăng ký biện pháp bảo đảm. Do Hợp đồng đặt cọc v/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2019 giữa ông Đ và bà H vô hiệu như đã phân tích ở trên nên việc ông Đ yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp trên giữa Ngân hàng và bà H là không có cơ sở nên không được chấp nhận. Tại số 3 LN2301138168169/BTE/HĐTC ngày 07/3/2023 quy định: “Tài sản thế chấp khoản đồng Điều chấp Hợp thế 1 12 nêu tại Điều 2 Hợp đồng này bảo đảm cho việc thực hiện toàn bộ nghĩa vụ hiện tại và trong tương lai, bao gồm nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi, các khoản phí, các khoản phạt, các khoản bồi thường thiệt hại, các khoản phải hoàn trả và tất cả các nghĩa vụ tài chính khác của Bên Được Bảo Đảm đối với Bên Ngân hàng phát sinh từ tất cả các Văn kiện tín dụng (bao gồm cả các phụ lục, văn bản sửa đổi, bổ sung, khế ước nhận nợ, đề nghị phát hành bảo lãnh, đề nghị phát hành L/C, đề nghị chiết khấu và các văn bản liên quan (nếu có)) được xác lập bởi Bên Được Bảo Đảm và/hoặc được ký kết giữa Bên Được Bảo Đảm với Bên Ngân hàng và bên liên quan khác (nếu có) trước, trong và sau ngày ký kết Hợp đồng này”. Tại khoản 2 Điều 2 Hợp đồng thế chấp này quy định: “Bên Thế Chấp đồng ý rằng, toàn bộ các quyền, lợi ích phát sinh từ hoặc có liên quan tới Tài Sản Thế Chấp mà Bên Thế Chấp được hưởng, có thể được hưởng đều thuộc Tài Sản Thế Chấp, bao gồm nhưng không giới hạn bởi (i) các khoản bồi thường, đền bù bảo hiểm bao gồm các khoản tiền bảo hiểm, tài sản, hiện vật thay thế hoặc bất kỳ hình thức bồi thường, đền bù bảo hiểm khác (“Khoản Đền Bù Bảo Hiểm”) và toàn bộ các quyền của Bên Thế Chấp có được, phát sinh từ các hợp đồng bảo hiểm trong trường hợp Tài Sản Thế Chấp được mua bảo hiểm; và (ii) các quyền, lợi ích, các khoản bồi thường, đến bù khác, hoa lợi, lợi tức và các khoản thanh toán khác gắn liền với Tài Sản Thế Chấp mà Bên Thế Chấp được nhận, có thể được nhận’. Tại điểm a và điểm d khoản 1 Điều 8 Hợp đồng thế chấp này quy định Ngân hàng có quyền (nhưng không có nghĩa vụ ) xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ ngay khi xảy ra trường hợp bà H không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo các Văn kiện Tín dụng đã ký, ký kết với Ngân hàng và bên liên quan khác (nếu có); bà H vi phạm bất kỳ cam kết, bảo đảm, nghĩa vụ, trách nhiệm, quy định nào tại Hợp đồng thế chấp trên hoặc bà H vi phạm bất kỳ cam kết, bảo đảm, nghĩa vụ, trách nhiệm, quy định nào tại Văn kiện tín dụng và/hoặc các văn bản liên quan ký kết với Ngân hàng và bên liên quan khác (nếu có). Trong quá trình thực hiện Hợp đồng tín dụng, bà H vi phạm nghĩa vụ thanh toán như đã phân tích ở trên.

Do đó, việc Ngân hàng và Công ty J khởi kiện yêu cầu trong trường hợp bà H không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số nợ đã vay thì Ngân hàng và Công ty J được quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản thế chấp là thửa đất số 282 và toàn bộ tài sản trên thửa đất này theo Hợp đồng thế chấp số LN2301138168169/BTE/HĐTC ký ngày 07/3/2023 và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp số 01/PLHĐ ngày 17/01/2024 để thu hồi nợ là có cơ sở nên được chấp nhận. - Về số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Ông Đ cho rằng ông đã giao đủ số tiền chuyển nhượng là 75.000.000 đồng cho bà H, bà H đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần đến Tòa án để giải quyết yêu cầu độc lập của ông Đ nhưng đều vắng mặt, không có lý do, cũng không cung cấp ý kiến đối với yêu cầu độc 13 lập của ông Đ. Theo các Biên bản xác minh thì ông Đ đã vào quản lý, sử dụng đất từ năm 2019 đến nay.

Do đó, việc ông Đ yêu cầu bà H trả lại số tiền chuyển nhượng đã nhận là 75.000.000 đồng là có cơ sở nên được chấp nhận, buộc bà H trả lại cho ông Đ số tiền là 75.000.000 đồng. Xét giao dịch giữa ông Đ và bà H là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên việc ông Đ yêu cầu tính lãi với lãi suất 10%/năm tính từ ngày 26/10/2019 đến khi bà H trả xong số tiền 75.000.000 đồng là không có cơ sở nên không được chấp nhận. - Về lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: Ông Đ thừa nhận khi thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà H thì các bên không tiến hành đo đạc; khi đo đạc giải quyết vụ án thì đại diện theo ủy quyền của ông Đ chỉ phần đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng có diện tích thực tế là 59,2m2; tại phiên tòa, ông Đ đồng ý phần đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng có diện tích thực tế là 59,2m2.

Do đó, việc ông Đ yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với chiều ngang đất các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng là 2,5m là không có cơ sở nên không được chấp nhận. Khi ký hợp đồng, ông Đ và bà H không công chứng/chứng thực hợp đồng theo đúng quy định, ông Đ và bà H đều biết diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định nên mỗi bên chịu ½ lỗi. Theo Biên bản định giá tài sản thì giá đất là 1.000.000 đồng/m2 nên giá trị 59,2m2 là 59.200.000 đồng, thấp hơn giá chuyển nhượng đất.

Do đó, ông Đ và bà H không phải bồi thường cho nhau. - Về công sức tôn tạo, gìn giữ đất: Theo các Biên bản xác minh thì ông Đ vào nhận đất quản lý, sử dụng từ năm 2019 đến nay; hiện trạng đất là đất thấp, có mương; ông Đ đã tiến hành bơm cát lấp mương, nâng bờ.

Vì vậy, buộc bà H phải trả cho ông Đ 5% giá trị đất là 59,2m2 x 1.0000.000 đồng/m2 x 5% = 2.960.000 đồng. Như vậy, tổng cộng số tiền bà H phải trả cho ông Đ là 75.000.000 đồng + 38.573.253 đồng + 2.960.000 đồng = 116.533.253 đồng. Từ những nhận định trên, có đủ cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng và Công ty J; không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Đ. Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 7 – Vĩnh Long phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[5] Về chi phí thu thập chứng cứ là 3.442.680 đồng do ông Đ và bà H phải chịu, trong đó ông Đ phải chịu là 1.671.340 đồng, bà H phải chịu là 1.771.340 đồng. Do ông Đ, Ngân hàng và Công ty J đã nộp xong số tiền trên (ông Đ nộp 3.342.680 đồng, Ngân hàng và Công ty J nộp 100.000 đồng) nên bà H có trách nhiệm trả lại cho ông Đ số tiền 1.671.340 đồng, trả lại cho Ngân hàng và Công ty J số tiền 100.000 đồng.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng và Công ty J được chấp nhận, 14 buộc bà H có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng và Công ty J số tiền tổng cộng là 70.347.092 đồng + 633.123.831 đồng = 703.470.923 đồng nên án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 20.000.000 đồng + 4% (703.470.923 đồng – 400.000.000 đồng) = 32.139.000 đồng do bà H phải nộp. Do buộc bà H có trách nhiệm trả cho ông Đ số tiền tổng cộng là 116.533.253 đồng nên án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 116.533.253 đồng x 5% = 5.827.000 đồng do bà H phải nộp. Do không chấp nhận các yêu cầu độc lập của ông Đ về việc: yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp nên án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 600.000 đồng do ông Đ phải nộp.