Bản án 102/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Ông Đỗ Văn U có đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bà Trần Thị Mai T, ông Trần Quan T2 và bà Huỳnh Thị K; vụ, việc tranh chấp được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn cư trú tại xã T, tỉnh Tây Ninh nên Tòa án nhân dân khu vực 5-Tây Ninh thụ lý giải quyết là đúng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Nội dung vụ án: Ông Đỗ Văn U yêu cầu bà Trần Thị Mai T, ông Trần Quan T2 và bà Huỳnh Thị K liên đới trả số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng. [2.1] Về hình thức hợp đồng đặt cọc: Tại thời điểm xác lập hợp đồng đặt cọc ông U, bà T, ông T2 và bà K có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, các bên thỏa thuận giao dịch đặt cọc tự nguyện, mục đích và nội dung đặt cọc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng đặt cọc ngày 11/11/2024 có hiệu lực theo quy định tại các Điều 117, 328 Bộ luật Dân sự.

Do đó, cần căn cứ vào hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận của các bên để xem xét ý kiến và yêu cầu của các bên đương sự. [2.2] Về nội dung hợp đồng đặt cọc: Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, các đương sự thống nhất các tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, như sau: 4 Ngày 11/11/2024, ông Đỗ Văn U và bà Trần Thị Mai T, ông Trần Quan T2 và bà Huỳnh Thị K thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc (viết tay) để chuyển nhượng các thửa đất số 149, diện tích 183,6m2 và thửa đất số 172, diện tích 183,6m2, cùng tờ bản đồ số 5, loại đất ở đô thị, tọa lạc tại ấp B, xã T, tỉnh Tây Ninh, với giá chuyển nhượng 5.700.000.000 đồng. Theo đó, ông U đặt cọc cho bà T, ông T2 và bà K số tiền cọc 200.000.000 đồng và thỏa thuận 45 ngày sau sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất tại Văn phòng công chứng. Ngày 24/01/2025, ông U đặt cọc cho bà T, ông T2 và bà K số tiền cọc 200.000.000 đồng và thỏa thuận đến ngày 25/02/2025 sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất tại Văn phòng công chứng. Đến ngày 04/4/2025, bà T nhận số tiền 50.000.000 đồng và ngày 15/6/2025, bà T tiếp tục nhận số tiền 50.000.000 đồng từ ông U thông qua hình thức chuyển khoản từ tài khoản ngân hàng. Ngoài ra, các đương sự còn thống nhất phương thức liên lạc để thực hiện thỏa thuận giữa ông U và gia đình bà T thông qua điện thoại và tin nhắn mạng xã hội Zalo có tên người dùng H (có nghĩa là U), được thể hiện tại các nội dung tin nhắn do bà T cung cấp (từ bút lục 81-99) là các lần trao đổi qua lại giữa ông U và bà T, nội dung liên quan đến thỏa thuận đặt cọc giữa các bên. [2.3]

Tuy nhiên, các đương sự không thống nhất: [2.3.1] Về số tiền 100.000.000 đồng mà các bên giao dịch bằng hình thức chuyển khoản:

Căn cứ vào nội dung ghi trên giao dịch chuyển khoản nguyên đơn xác định đây là số tiền đặt cọc mà bị đơn đã nhận của nguyên đơn trong tổng số tiền cọc 500.000.000 đồng. Bị đơn thừa nhận chỉ nhận số tiền cọc từ nguyên đơn 400.000.000 đồng, riêng số tiền 100.000.000 đồng đã nhận bằng hình thức chuyển khoản là số tiền mà nguyên đơn hỗ trợ để bị đơn thanh toán tiền lãi do nguyên đơn gia hạn thời gian ký kết hợp đồng dẫn đến thiệt hại cho bị đơn; việc này không được người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đồng ý và bị đơn không có tài liệu, chứng cứ chứng minh.

Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ vào phiếu chuyển tiền do nguyên đơn cung cấp có nội dung chuyển khoản “DO VAN UY CHUYEN TIEN THANH TOAN DAT TAN TRU LONG AN” (Bút lục 66, 67) có cơ sở xác định số tiền 100.000.000 đồng bị đơn đã nhận của nguyên đơn thông qua hình thức chuyển khoản là số tiền đặt cọc để chuyển nhượng các thửa đất mà các bên đã giao dịch. [2.3.2] Về thời gian thực hiện hợp đồng đặt cọc. Quá trình đặt cọc, các bên thống nhất thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc cũng như gia hạn thời hạn thực hiện công chứng hợp đồng, thể hiện tại hợp đồng đặt cọc và nội dung tin nhắn, như sau: Lần giao nhận tiền cọc ngày 11/11/2024, các bên thỏa thuận 45 ngày công chứng. 5 Lần giao nhận tiền cọc ngày 24/01/2025, các bên thỏa thuận đến ngày 25/02/2015 công chứng. Lần giao nhận tiền cọc ngày 04/4/2025, các bên thỏa thuận thời hạn thực hiện công chứng từ ngày 04/4/2025 đến ngày 05/5/2025 (bút lục 87). Lần giao nhận tiền cọc ngày 16/5/2025, các bên thỏa thuận thời hạn thực hiện công chứng ngày 15/6/2025 (bút lục 84). Tại nội dung tin nhắn ngày 19/6/2025: Ông U nhắn: “sáng mai 9 giờ em mở cửa cho anh coi nhà nhá…” Bà T nhắn: “Anh ơi bên anh hẹn tuần sau dung không nêu một tuần nữa bên anh không có cách giải quyết thì bên em chấm duc họp đồng của mình nha coi nhu bên anh bo coc…”, Các bên không có tài liệu, chứng cứ nào khác chứng minh có sự thống nhất thời gian thực hiện hợp đồng vì vậy nội dung tin nhắn trên được xem là thời hạn cuối cùng có giá trị mà các bên thỏa thuận phải thực hiện công chứng hợp đồng. Hết thời hạn được ấn định mà nguyên đơn không có ý kiến khác xem như đã chấp nhận thông báo của bị đơn.

[3] Nguyên đơn cho rằng bị đơn vi phạm hợp đồng đặt cọc “không cung cấp được bản chính 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và bị đơn có hành vi “lừa dối” trong khi bị đơn đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà còn thực hiện ký kết hợp đồng đạt cọc với nguyên đơn. Xét, lý do vi phạm hợp đồng như trên của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận bởi quá trình ký kết và giao nhận tiền cọc nguyên đơn đã biết rõ thông tin bị đơn không lưu giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đang thế chấp cho người khác và nguyên đơn đồng ý giao thêm tiền cọc để bị đơn “chuộc sổ đất để công chứng” (thể hiện tại đơn khởi kiện, bản tự khai do nguyên đơn cung cấp).

[4] Từ những nhận định trên, có căn cứ xác định: Lỗi không thực hiện theo hợp đồng đặt cọc là lỗi của ông U nên ông U phải mất cọc là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: “…nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc…”.

Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông U.

[5] Tại phiên tòa, bà Trần Thị Mai T, ông Trần Quan T2 và bà Huỳnh Thị K tự nguyện cho lại ông Đỗ Văn U số tiền 400.000.000 đồng nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

[6] Hiện nay, các thửa đất được bà T, ông T2 và bà K đã chuyển nhượng cho người khác; ông U không yêu cầu xem xét giao dịch liên quan đến thửa đất nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[7] Về quan điểm giải quyết vụ án của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa là có căn cứ như nhận định nên Hội đồng xét xử chấp nhận. 6 Tại phiên tòa, nguyên đơn không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ gì khác, bị đơn cung cấp thêm nội dung tin nhắn zalo có tên người dùng “Rồng Sói” và đoạn tin nhắn thoại, được Hội đồng xét xử công khai tại phiên tòa.

[8] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định với số tiền là 24.000.000 đồng [500.000.000 đồng = (20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tranh chấp vượt 400.000.000 đồng)]. Bị đơn tự nguyện hỗ trợ cho nguyên đơn số tiền 400.000.000 đồng nên sự tự nguyện cho lại này của bị đơn thuộc trường hợp không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.