Bản án 348/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Giữa ông Hà Văn D và ông Trần Văn K, bà Phạm Thị T có ký kết với nhau Giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 25/02/2013. Hiện nay ông K, bà T sinh sống tại xã Núi Thành, thành phố Đà Nẵng nên theo quy định tại Điều 26, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự xác định vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 5-Đà Nẵng. 4 Nguyên đơn ông Hà Văn D và bà Lê T phương Th rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với diện tích 24,4m2 tại vị trí (2) theo mảnh trích đo là tự nguyện nên căn cứ khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu khởi kiện đã rút là phù hợp với quy định pháp luật.

[2] Về nội dung: Nguyên đơn ông Hà Văn D, bà Lê Thị Phương T yêu cầu công nhận Giấy chuyển nhượng đất thổ cư lập ngày 25/02/2013 giữa ông Hà Văn D, Lê Thị Phương T và ông Trần Văn K, bà Phạm Thị T có hiệu lực; Buộc vợ chồng ông Trần Văn K và bà Phạm Thị T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tại vị trí (1) là 175,4m2, tại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 210 (theo hồ sơ CSDL: tờ bản đồ số 39, xã Tam Nghĩa), thuộc thôn Hoà Đông, xã Tam Nghĩa, huyện Núi Thánh, tỉnh Quảng Nam, nay là thôn Hoà Đông, xã Núi Thành, thành phố Đà Nẵng.

[3] Tại phiên toà, các đương sự đã tự nguyện thống nhất và đề nghị Toà án công nhận sự thoả thuận, cụ thể như sau: Công nhận Giấy chuyển nhượng đất thổ cư lập ngày 25/02/2013 có hiệu lực pháp luật. Ông Hà Văn D và bà Lê Thị Phương T được quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tại vị trí (1) là 175,4m2, tại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 210 (theo hồ sơ CSDL: tờ bản đồ số 39, xã Tam Nghĩa), thuộc thôn Hoà Đông, xã Tam Nghĩa, huyện Núi Thánh, tỉnh Quảng Nam, nay là thôn Hoà Đông, xã Núi Thành, thành phố Đà Nẵng. Ông Trần Văn K và bà Phạm Thị T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông D, bà T đối với diện tích đất tại vị trí (1) là 175,4m2, tại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 210 (theo hồ sơ CSDL: tờ bản đồ số 39, xã Tam Nghĩa), thuộc thôn Hoà Đông, xã Tam Nghĩa, huyện Núi Thánh, tỉnh Quảng Nam, nay là thôn Hoà Đông, xã Núi Thành, thành phố Đà Nẵng, có tứ cận: phía Đông giáp Quốc lộ 1A; phía Tây giáp đất ông K, bà T; phía Nam giáp nhà, đất ông K, bà T; phía Bắc giáp thửa đất số 106 theo Phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 17 tháng 4 năm 2026 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực XIII. Sau khi thực hiện xong các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên ông Hà Văn D và bà Lê Thị Phương T theo quy định pháp luật thì ông D, bà T tiếp tục thanh toán cho ông K, bà T số tiền 230.000.000 (hai trăm ba mươi triệu) đồng.

[4] Trong quá trình giải quyết vụ án, Toà án đã thu thập các tài liệu, chứng cứ: Giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 25/02/2013. Bản cam kết ngày 14/6/2021. Chứng thư thẩm định giá số 395/2026/CTTĐG ngày 09/6/2026. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC 049719 do Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam cấp ngày 21 tháng 12 năm 2021, đứng tên ông Trần Văn K, bà Phạm Thị T. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai khu vực XIII cung cấp. - Công văn số 2290/UBND-KT ngày 03 tháng 6 năm 2026 của Uỷ ban nhân dân xã Núi Thành cung cấp thông tin: 5

1. Nguồn gốc đối với diện tích đất 175,4 m² (vị trí 1 theo Phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 17/4/2026 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Khu vực XIII) như sau: + Theo Sổ mục kê hồ sơ 64/CP tại xã Tam Nghĩa (cũ) thể hiện: Thửa đất số 196, tờ bản đồ số 16, tên chủ sử dụng đất kê khai là ông Trần Văn K, diện tích 483m², loại đất T. + Theo Sổ mục kê hồ sơ cơ sở dữ liệu đất đai tại xã Tam Nghĩa (cũ) thể hiện: Thửa đất số 108, tờ bản đồ số 39 (nay là tờ bản đồ số 210 mới), tên người sử dụng, quản lý đất là hộ ông Trần Văn K, diện tích 420, 7m2, loại đất ONT.

2. Đối chiếu tọa độ được cung cấp theo Phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất (vị trí 1) ngày 17/4/2026 nêu trên, diện tích đất 175, 4m2 tranh chấp nằm trong diện tích 436,8m2 của thửa đất số 108, tờ bản đồ số 39 (nay là tờ bản đồ số 210 mới) tại thôn Hòa Đông, xã Núi Thành, thành phố Đà Nẵng.

3. Xác định sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với vị trí có diện tích 175, 4m2 (vị trí 1): + Đối chiếu tọa độ vị trí diện tích 175, 4m2 (vị trí 1) trên nền bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm 2025 của huyện Núi Thành (cũ) được phê duyệt tại Quyết định số 735/QĐ-UBND ngày 26/3/2025 của UBND tỉnh Quảng Nam (cũ) là đất ở tại nông thôn, một phần diện tích nằm trong chỉ giới hành lang giao thông và đường sắt. + Đối chiếu tọa độ vị trí diện tích 175, 4m2 (vị trí 1) trên nền bản đồ Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của huyện Núi Thành (cũ) được phê duyệt tại Quyết định số 1796/QĐ-UBND ngày 21/6/2025 của UBND tỉnh Quảng Nam (cũ) là đất ở tại nông thôn, một phần diện tích nằm trong chỉ giới hành lang giao thông và đường sắt. Từ những tài liệu, chứng cứ nêu trên, cùng với sự tự nguyện thoả thuận của các đương sự tại phiên toà, Hội đồng xét xử xét thấy, Giấy chuyển nhượng đất thổ cư lập ngày 25/02/2013 là giấy viết tay, tuy không tuân thủ về mặt hình thức, không được công chứng, chứng thực nhưng được ký kết trên cơ sở tự nguyện, thể hiện ý chí ưng thuận giữa các bên, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Bị đơn thừa nhận, tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng năm 2013 thì bên bị đơn đã giao diện tích đất mà hiện tại vợ chồng ông D, bà T làm nhà ở, bên bị đơn là người chỉ vị trí thửa đất cho ông D, bà T làm nhà và đào móng theo sự chỉ dẫn của ông K, bà T trên diện tích đất ông D, bà T đang sử dụng hiện nay. Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự quy định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Bị đơn đã giao đất, chỉ vị trí đào móng, xây dựng để cho nguyên đơn làm nhà ở ổn định, kiên cố từ năm 2013 đến nay. Năm 2021 thì ông K, bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện các thủ tục chuyển nhượng theo Giấy chuyển nhượng, và 6 nội dung hai bên đã cam kết. Quan hệ giữa bị đơn bà T với nguyên đơn bà T là quan hệ dì – cháu. Về nguồn gốc diện tích đất liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng theo Sổ mục kê hồ sơ 64/CP tại xã Tam Nghĩa (cũ) thể hiện: Thửa đất số 196, tờ bản đồ số 16, tên chủ sử dụng đất kê khai là ông Trần Văn K và ông K, bà T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC 049719 do Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam cấp ngày 21 tháng 12 năm 2021, đứng tên ông Trần Văn K, bà Phạm Thị T.

Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy, sự tự nguyện thoả thuận và yêu cầu Toà án công nhận sự thoả thuận tại phiên toà không trái đạo đức xã hội, phù hợp với quy định pháp luật nên cần tuyên Giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 25/02/2013 có hiệu lực pháp luật, theo đó ông D, bà T có quyền sử dụng đất tại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 210, diện tích 175,4m2 thuộc xã Tam Nghĩa, huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam, nay là xã Núi Thành, thành phố Đà Nẵng và ông K, bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông D, bà T đối với diện tích đất nêu trên là đảm bảo quy định pháp luật.

[5] Án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Án phí dân sự sơ thẩm: ông K, bà T phải chịu theo quy định của pháp luật. Chi phí tố tụng: chi phí xem xét thẩm định tại chỗ hết số tiền 15.000.000 đồng. Xét thấy đây là chi phí hợp lý và cần thiết cho việc giải quyết vụ án. Nguyên đơn tự nguyện chịu, không yêu cầu giải quyết nên không xem xét.