Bản án 82/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến, Hội đồng xét xử nhận định: Về thủ tục tố tụng:

[1] Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Vũ Văn C và bị đơn ông Đặng Văn N kháng cáo trong hạn luật định, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm, được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Về nội dung:

[2] Ngày 12/4/2025, nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 248, diện tích 80m2, loại đất ODT và thửa đất số 40, diện tích 78,9m2 loại đất CLN, thuộc tờ bản đồ địa chính số B, phường P, tỉnh Thái Nguyên. Tài sản trên đất có 01 nhà xây 03 5 tầng. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 3.600.000.000 đồng, nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn số tiền 200.000.000 đồng.

[3] Theo hợp đồng đặt cọc, thời gian đặt cọc là 30 ngày, từ ngày 12/4/2025 đến ngày 12/5/2025, nguyên đơn và bị đơn phải thực hiện xong việc chuyển nhượng và thanh toán tiền đầy đủ. Nguyên đơn cho rằng, ngày 22/4/2025, hai bên hẹn để ký hợp đồng chuyển nhượng, nguyên đơn đề nghị ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng C1; bị đơn đề nghị ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng C1, các bên không thống nhất được nơi ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Xét thấy, cả 02 Văn phòng công chứng nêu trên đều có thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đều không cách xa nhau. Các bên không thống nhất được văn phòng C1 để công chứng hợp đồng, thể hiện sự không thiện chí trong giao kết hợp đồng.

[4] Nguyên đơn cho rằng khi ký hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn không biết một phần ngôi nhà xây dựng trên thửa đất số 40 loại đất cây lâu năm, nên không đủ điều kiện chuyển nhượng và diện tích đất thực tế bị thiếu so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng và phạt cọc là 400.000.000 đồng. Xét thấy: Điều 1 Hợp đồng đặt cọc có nội dung: “Đặc điểm bất động sản chuyển nhượng: Thửa đất 248+40, tờ bản đồ số 24, diện tích 80+78,9m2, địa chỉ thửa đất tổ E phường P, TP T; toàn bộ 2 thửa đất trên có nhà 3 tầng trên đất… ”; Do vậy, khi ký hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất theo thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên đặt cọc cho rằng, diện tích đất thiếu so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng không xác định rõ thiếu bao nhiêu, ở vị trí nào, do ai là người lấn chiếm.

Vì vậy, việc từ chối giao kết hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng với lý do thiếu diện tích đất so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ.

[5] Nguyên đơn cho rằng, khi ký kết hợp đồng đặt cọc, không biết một phần ngôi nhà xây dựng trên thửa đất số 40 là đất cây lâu năm, thấy: Tại Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc viện dẫn nêu trên đã xác định toàn bộ 02 thửa đất trên có nhà 03 tầng. Tại trang 2 của Hợp đồng đặt cọc có nội dung: “Trong trường hợp phải quan hệ để sang tên được thì nếu vượt quá 5.000.000 chi phí bên A sẽ hỗ trợ nốt số tiền phát sinh…”. Người làm chứng bà Dương Thị N1 khai: “...Khi đến ông N có đưa bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng 2 thửa đất cho ông C xem và có ý kiến đối với phần diện tích nhà xây dựng trên thửa đất số 40 cây lâu năm. Ông C và ông N thỏa thuận nếu quá trình chuyển nhượng có khó khăn vướng mắc phải chi phí cho dịch vụ dưới 5 triệu đồng thì ông C phải chịu, trên 5 triệu đồng thì ông N sẽ hỗ trợ. Sau đó hai bên nhất trí và ký hợp đồng” (BL 132). Bản thân nguyên đơn trình bày khi giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên có xem thực tế nhà đất, giấy tờ bị đơn cung cấp cho nguyên đơn gồm bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng. Nội dung giấy phép xây 6 dựng chỉ cho phép xây dựng nhà ở diện tích 68 m2, thuộc thửa 248, tờ bản đồ số 24, diện tích 80 m2. Nguyên đơn cho rằng không biết một phần ngôi nhà được xây dựng trên thửa đất cây lâu năm, nên không đủ điều kiện chuyển nhượng để từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có căn cứ.

[6] Tại Công văn số 536/CNVPĐKĐĐKVI, ngày 29/9/2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực I tỉnh Đ2 gửi Toà án cấp sơ thẩm, có nội dung: “...Như vậy, ông N xây nhà trên thửa đất số 40 có mục đích là đất trồng cây lâu năm là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích đã được cấp Giấy chứng nhận... Căn cứ nội dung quy định trên việc sử dụng đất không đúng mục đích thuộc thẩm quyền xử lý của Chủ tịch UBND cấp xã. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực I sẽ căn cứ kết quả xử lý của UBND cấp xã làm cơ sở thực hiện Đăng ký biến động đất đai theo quy định” (BL 103). Hội đồng xét xử thấy, quá trình thực hiện hợp đồng các bên chưa phối hợp chặt chẽ với nhau, trong trường hợp này lẽ ra các bên cùng liên hệ với UBND cấp xã và các cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn các thủ tục cần thiết để việc chuyển nhượng thực hiện đúng quy định.

[7] Đối với yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn: Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc về các thỏa thuận khác có nội dung: ... Đến thời gian đã hẹn nêu tại Điều 3, nếu bên B không giao đủ tiền và tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng như đã thỏa thuận thì bên B mất toàn bộ số tiền đã chuyển cho bên A; ngược lại nếu bên A không tiến hành thủ tục chuyển nhượng cho bên B như đã thỏa thuận thì phải hoàn trả toàn bộ số tiền bên B đã chuyển, đồng thời bồi thường cho bên B một khoản tiền tương đương 2 lần số tiền bên B đã đặt cọc...”

Xét thấy, nguyên nhân dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết, do một phần công trình xây dựng trái phép trên đất cây lâu năm, nên không thực hiện được đăng ký sang tên, không phải do các bên từ chối không giao kết hợp đồng. Việc Hợp đồng không thể thực hiện được do một phần công trình xây dựng trái phép trên đất cây lâu năm, các bên đều biết. Có cơ sở để xác định cả hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng không được giao kết và thực hiện. Theo tinh thần hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, mục I, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, trường hợp cả hai bên cùng có lỗi thì không phạt cọc. Nguyên đơn khởi kiện buộc bị đơn chịu số tiền phạt cọc 400.000.000 đồng là không có căn cứ.

[8]

Từ những phân tích và nhận định nêu trên, Toà án cấp sơ thẩm buộc bên nhận cọc trả cho bên đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng và không chấp nhận phạt cọc là có căn cứ.

Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn và bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Về án phí:

[9] Án phí phúc thẩm: Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn, bị đơn kháng cáo không được chấp nhận, phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào tạm ứng án phí phúc thẩm. 7

Từ những phân tích nêu trên;