Bản án 547/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng trao đổi tài sản

: Hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực; các bên giao kết hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Tại thời điểm đặt cọc, các bên đều biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản là Căn hộ chung cư số 1517 và có thỏa thuận về giá tài sản, tiến độ thanh toán, thời gian đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên đê thực hiện chuyên nhượng căn hộ.

Do đó, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật theo Điều 117 và Điều 328 Bộ luật dân sự. Sau khi ký Hợp đồng, chị N đã chuyên khoản cho chị Q tổng số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng vào các ngày 17/9/2025 là 50.000.000 đồng và ngày 18/9/2025 là 450.000.000 đồng. Chị Q xác nhận đã nhận đủ số tiền 500.000.000 đồng của chị N thể hiện trong hợp đồng. [2.2]. Về việc thực hiện hợp đồng và lỗi của các bên: Hết thời hạn đặt cọc (ngày 18/10/2025), các bên vẫn chưa thực hiện cam kết trong hợp đồng là giao số tiền còn lại và ký kết hợp đồng chuyển nhượng căn hộ. Chị Q không thực hiện chuyển nhượng căn hộ vì cho rằng điều kiện để chị chuyển nhượng căn hộ là cho chị được thuê lại căn hộ và ở tiếp từ 1-2 năm trong thời gian chờ bàn giao căn hộ mới. Ngoài ra, chị Q cho rằng việc nguyên đơn để môi giới dẫn khách đến xem căn hộ và nhận cọc của người khác để chuyển nhượng tiếp căn hộ này từ ngày 19- 21/9/2025 gây ảnh hưởng đến cuộc sống của mẹ con chị đã vi phạm thỏa thuận giữa hai bên.

Tuy nhiên, điều kiện chuyển nhượng không được lập thành văn bản hay thể hiện dưới dạng điều khoản nào trong hợp đồng cũng không được nguyên đơn thừa nhận; nội dung các tin nhắn do nguyên đơn và bị đơn cung cấp không thể hiện rõ ràng; ý chí của chị Q về điều kiện trên cũng như không cho phép bên mua đầu tư tài sản và nhận cọc của bên khác. Chị N cũng đã thông báo cho bị đơn biết về kế hoạch đầu tư của mình đối với căn hộ 1517 thế hiện ở đoạn tin nhắn của chị Q: "Chị đang muốn hỏi kế hoạch đầu tư của em em đầu tư để bán trong thời gian bao lâu"... "Nhưng chị cũng muốn biết kế hoạch của em như thế nào". Mặt khác gần đến ngày hết thời hạn đặt cọc, nguyên đơn dã liên lạc với bị đơn về việc thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng nhưng bị đơn vẫn không thực hiện.

Vì vậy, cấp sơ thấm xác định chị N không vi phạm hợp đồng, mà xác định lỗi hoàn toàn là do chị Q là có căn cứ. Từ những nhận định trên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của chị Nguyễn Thị Q về việc chị Nguyễn Thị N không tuân thủ thỏa thuận nên cấp sơ thấm căn cứ Mục 4.1 Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc ngày 18/9/2025: "... Nêu vi phạm các cam kết được quy định, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu Bên A không bán/ chuyển nhượng tài sản trên, thì Bên A sẽ phải hoàn trả lại cho Bên B toàn bộ số tiền cọc đã nhận và bồi thường số tiên đúng bằng số tiên cọc... " Điều 328 Bộ luật dân sự. Buộc chị Q phải trả lại cho chị N số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng và bồi thường số tiền 500.000.000 đồng là đúng quy định của pháp luật. Về vấn đề bị đơn kháng cáo do không nhận được Giấy triệu tập xét xử sơ thẩm lần 2 ngày 27/02/2026 và TAND Khu vực 10 - Hà Nội gửi chậm bản án, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành giao các văn bản tố tụng cho chị Q nhưng không thành và đã thực hiện đầy đủ thủ tục niêm yết theo quy định pháp luật thể hiện tại các Biên bản niêm yết ngày 05/02/2026. Quan điểm của Viện kiếm sát nhân dân thành phố Hà Nội phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận. Từ phân tích nêu trên Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bị đơn chị Nguyễn Thị Q và áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyên bản án sơ thấm số 88/2026/DS-ST ngày 27/02/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Hà Nội.

[3]. Về án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm: - Chị Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật. - Chị N không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và được nhận lại tạm ứng án phí đã nộp.