Bản án 116/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ đối với bị đơn Công ty TNHH Đ là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời bị đơn có địa chỉ trụ sở tại phường T, thành phố Đà Nẵng nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 - Đà Nẵng theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2025). Công ty TNHH Đ đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vẫn vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. HĐXX tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung tranh chấp: [2.1] Xuất phát từ nhu cầu mua Căn hộ du lịch thuộc Dự án D1 (“Dự án Felicia") với quy mô 25 tầng nổi và 2 tầng hầm, tọa lạc tại Lô B thuộc khu phức hợp đô thị, thương mại dịch vụ R, phường M, quận N, Đà Nẵng (nay là phường N, thành phố Đà Nẵng) do bên bán là Công ty TNHH Đ (Công ty Đ) làm chủ đầu tư với mục đích: Lưu trú, nghỉ dưỡng hoặc kinh doanh lưu trú theo quy định pháp luật. Ngày 07/10/2022, bà Lê Thị Y đã ký kết 04 (bốn) hợp đồng với Công ty Đ, bao gồm: Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F-0606/2022/HĐMB/FL-LTY (Hợp đồng mua bán F-0606) với giá 2.719.281.000 đồng và Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F-2109/2022/HĐMB/FL-LTY (Hợp đồng mua bán F-2109) với giá 3.549.364.000 đồng (các mức giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng 10% và kinh phí duy tu bảo dưỡng phần sở hữu chung) và các Phụ lục kèm theo; Hợp đồng dịch vụ quản lý và môi giới cho thuê số F-0606/2022/HDDV/FL-LTY (Hợp đồng dịch vụ F-0606) và Hợp đồng dịch vụ quản lý và môi giới cho thuê số F- 2109/2022/HĐDV/FL-LTY (Hợp đồng dịch vụ F-2109) và các Phụ lục kèm theo.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 4 Hợp đồng mua bán F-0606 và Hợp đồng mua bán F-2109 thì bên bán là Công ty Đ có trách nhiệm thực hiện việc xây dựng Tòa nhà, Căn hộ theo đúng tiến độ thỏa thuận: 6 a. Giai đoạn 1: Hoàn thành phần móng cọc ngày 27/04/2021; b. Giai đoạn 2: Cất nóc tòa nhà – Dự kiến Quý 3/2022 (tức chậm nhất là vào ngày 30/9/2022); c. Giai đoạn 3: Bàn giao căn hộ - Dự kiến Quý 4/2023 (tức chậm nhất là vào ngày 31/12/2023). Về tiến độ thanh toán được các bên thỏa thuận tại Điều 3 Phụ lục 3 Hợp đồng mua bán sẽ chia làm 8 đợt. Theo đó, thực hiện Hợp đồng mua bán F-0606, bà Y đã thanh toán cho Công ty Đ 03 đợt với tổng số tiền là 1.096.609.420 đồng. Thực hiện Hợp đồng mua bán F-2109, bà Y đã thanh toán cho Công ty Đ 03 đợt với tổng số tiền là 1.341.805.580 đồng. Cộng với số tiền Công ty Đ ưu đãi theo chính sách mua hàng, bà Y đã thanh toán tương ứng 50% số tiền mua mỗi căn hộ và phải thanh toán đợt 4 vào ngày 15/04/2023.

Tuy nhiên, đến tháng 12/2022 Dự án mới xây dựng đến tầng 22 và ngừng thi công nên ngày 07/04/2023 bà Lê Thị Y đã có buổi làm việc với bộ phận Chăm sóc khách hàng của Công ty Đ tại văn phòng Công ty và trình bày quan điểm được thực hiện quyền hoãn (ngưng) thực hiện nghĩa vụ thanh toán các đợt tiếp theo cho đến khi Dự án Felicia tiếp tục thi công trên thực tế. Công ty không phản hồi các vấn đề bà Y trình bày mà gửi cho bà Y 02 Thông báo cùng số 06/2023/TB-FL ngày 08/06/2023 về việc xử lý vi phạm theo Hợp đồng mua bán F-0606 và Hợp đồng mua bán F-2109; Thông báo lần 1 số 06/2022/TB/FL ngày 12/06/2023 về việc thanh toán tiền đợt 5 theo Hợp đồng mua bán F-0606 và theo Hợp đồng mua bán F- 2109. Đến ngày 15/07/2023, bà Y tiếp tục nhận được 02 Thông báo số 07/2022/TB/FL v/v chấm dứt Hợp đồng mua bán F-0606 và Hợp đồng mua bán F- 2109 từ Công ty. Tại Biên bản làm việc với bộ phận Chăm sóc khách hàng Công ty Đ vào ngày 31/07/2023, bà Y đã thể hiện quan điểm không đồng ý với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo 02 Thông báo 07/2022/TB/FL nêu trên. Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên ý kiến cho rằng việc bà Y hoãn nghĩa vụ thanh toán là đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự 2015 nên việc Công ty đơn phương chấm dứt hợp đồng xác định do lỗi của nguyên đơn là không có căn cứ. Theo quy định tại khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 khi việc đơn phương chấm dứt hợp đồng không có cơ sở pháp lý, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ bị coi là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định pháp luật. Đồng thời, căn cứ vào khoản 3 Điều 16 Hợp đồng mua bán F-0606 và F-2109 thì Bên bán phải hoàn trả toàn bộ tiền mua căn hộ mà bà Lê Thị Y đã thanh toán và phải thanh toán khoản tiền phạt chấm dứt hợp đồng tương đương 20% tính trên tổng số tiền mà bà Y đã thanh toán nên yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Tuyên bố chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F- 0606/2022/HĐMB/FL-LTY ngày 07/10/2022, các phụ lục kèm theo và Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F-2109/2022/HĐMB/FL-LTY ngày 07/10/2022, các phụ lục kèm theo được ký kết giữa bà Lê Thị Y và Công ty Đ do lỗi vi phạm của Công ty Đ. 7

2. Tuyên bố chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng dịch vụ quản lý và môi giới cho thuê số F-0606/2022/HĐDV/FL-LTY ngày 07/10/2022, các phụ lục kèm theo và Hợp đồng dịch vụ quản lý và môi giới cho thuê số F-2109/2022/HĐDV/FL-LTY ngày 07/10/2022, các phụ lục kèm theo được ký kết giữa bà Lê Thị Y và Công ty Đ.

3. Buộc Công ty Đ hoàn trả lại cho bà Lê Thị Y toàn bộ số tiền đã thanh toán là 2.438.415.000 đồng (Hai tỷ bốn trăm ba mươi tám triệu bốn trăm mười lăm nghìn đồng), trong đó: Theo Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F- 0606/2022/HDMB/FL-LTY ngày 07/10/2022 là 1.096.609.420 đồng; Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F-2109/2022/HĐMB/FL-LTY ngày 07/10/2022 là 1.341.805.580 đồng.

4. Buộc Công ty Đ chịu phạt vi phạm số tiền 487.683.000 đồng (Bốn trăm tám mươi bảy triệu sáu trăm tám mươi ba nghìn đồng), trong đó: Theo Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F-0606/2022/HĐMB/FL-LTY ngày 07/10/2022 là 219.321.884 đồng; Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F-2109/2022/HĐMB/FL- LTY ngày 07/10/2022 là 268.361.116 đồng. Tổng cộng số tiền Công ty Đ phải thanh toán cho bà Lê Thị Y là: 2.926.098.000 đồng (Hai tỷ chín trăm hai mươi sáu triệu không trăm chín mươi tám nghìn đồng). [2.2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì thấy: Công ty Đ đã được Sở Xây dựng thành phố Đ cấp Giấy phép xây dựng số 449/GPXD ngày 23/10/2019 và Phụ lục 01 ngày 21/06/2022 để bán căn hộ cho khách hàng nhằm mục đích sinh lợi là hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Đối tượng bà Lê Thị Y và Công ty Đ thỏa thuận mua bán là căn hộ du lịch đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng là bất động sản hình thành trong tương lai quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Các Hợp đồng mua bán F-0606 và Hợp đồng mua bán F-2109 được xác lập giữa các chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, nội dung và hình thức của các hợp đồng tuân thủ các quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự; Điều 54 của Luật Kinh doanh Bất động sản và đảm bảo các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản nên được công nhận.

Do đó, các bên có liên quan phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết trong hợp đồng và chịu trách nhiệm về những vi phạm (nếu có). Việc đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh là một hình thức để Nhà đầu tư nhận tiền ứng trước từ Khách hàng. Trong mối quan hệ này, Bà Y – Bên mua, có nghĩa vụ thực hiện thanh toán theo thỏa thuận, trong khi Công ty Đ - Bên bán có trách nhiệm xây dựng dự án và đảm bảo tiến độ, cũng như bàn giao đúng hạn. Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 thì “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ 8 xây dựng bất động sản”. Việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai chia làm nhiều đợt nhằm mục đích để bảo vệ người mua khỏi rủi ro mất trắng cũng như ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư phải liên tục chứng minh năng lực tài chính và tiến độ thi công thực tế của dự án, hạn chế việc chủ đầu tư sử dụng tiền của bên mua sai mục đích. Tính đến ngày 21/02/2023, thực hiện Hợp đồng mua bán F-0606 bà Y đã thanh toán cho Công ty Đ 03 đợt với tổng số tiền là 1.096.609.420 đồng. Thực hiện Hợp đồng mua bán F-2109, bà Y đã thanh toán cho Công ty Đ 03 đợt với tổng số tiền là 1.341.805.580 đồng. Cộng với số tiền Công ty Đ ưu đãi theo chính sách mua hàng, bà Y đã thanh toán tương ứng 50% số tiền mua mỗi căn hộ (đúng theo thỏa thuận tại Điều 3 Phụ lục 3 Tiến độ thanh toán hợp đồng mua bán) và phải thanh toán đợt 4 vào ngày 15/04/2023.

Tuy nhiên, căn cứ thông tin Sở Xây dựng thành phố Đ cung cấp cho Toà án tại Công văn số 7150/SXD-CPXD ngày 05/5/2026 thì dự án tạm dừng thi công từ khoảng cuối năm 2022 cho đến nay mà không rõ lý do. Xét, Dự án đã ngừng thi công ngay sau thời điểm bà Y ký kết hợp đồng nên Công ty đã không sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Đồng thời, Công ty đã không thực hiện đúng tiến độ theo thỏa thuận và cũng không thể thực hiện việc bàn giao căn hộ vào ngày 31/12/2023 đã vi phạm cam kết tại khoản 6 Điều 4 Hợp đồng “Bên bán có trách nhiệm thực hiện việc xây dựng Tòa nhà theo đúng tiến độ ...” và thỏa thuận về thời điểm, điều kiện bàn giao căn hộ theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 5 Hợp đồng mua bán F-0606 và Hợp đồng mua bán F-2109. Như vậy, Công ty đã vi phạm cam kết nên bên mua có quyền thương lượng dừng đóng tiền để gây áp lực, bảo vệ tài sản của mình và thực tế bà Y đã trình bày nguyện vọng dừng việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán các đợt thanh toán tiếp theo sau đợt 3 cho đến khi cho đến khi Dự án F tiếp tục thi công trên thực tế (thể hiện tại Biên bản làm việc ngày 07/04/2023) - Bên mua đang thực hiện quyền “hoãn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ”vì nhận thấy khả năng thực hiện nghĩa vụ của Bên bán đã bị giảm sút nghiêm trọng đến mức không thể hoàn thành các nghĩa vụ đã cam kết theo quy định tại khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự 2015. Hội đồng xét xử thấy rằng việc Công ty Đ mặc dù là bên vi phạm cam kết đã không phản hồi các vấn đề bà Y trình bày mà lại đơn phương chấm dứt hợp đồng theo 02 Thông báo số 07/2022/TB/FL về việc chấm dứt Hợp đồng mua bán số F- 0606; Hợp đồng mua bán số F-2109 ngày 15/07/2023 và xác định do lỗi của bà Y là không có căn cứ pháp luật. Theo quy định tại khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là vi phạm nghĩa vụ…”. Đồng thời, căn cứ vào khoản 3 Điều 16 Hợp đồng mua bán F-0606 và F-2109 quy định: “Trường hợp Bên Bán đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trái quy định tại Hợp Đồng này, Bên Bán phải hoàn trả toàn bộ tiền mua căn hộ mà Bên Mua đã thanh toán (không tính lãi suất); và thanh toán 9 cho Bên Mua thêm một khoản tiền phạt chấm dứt hợp đồng tương đương 20% tính trên tổng số tiền mà Bên Mua đã thanh toán”.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử thấy yêu cầu của nguyên đơn về việc chấm dứt hợp đồng và buộc bị đơn hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán mua căn hộ 2.438.415.000 đồng và phải chịu số tiền phạt chấm dứt hợp đồng là 20% tổng số tiền bà Lê Thị Y đã thanh toán là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật. Bị đơn là Công ty Đ đã được Tòa án thông báo về yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Y trong thông báo thụ lý và nội dung những vấn đề hòa giải nhưng đã không có ý kiến, cũng như không phản đối yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do vậy chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc chấm dứt các hợp đồng được ký kết giữa bà Lê Thị Y và Công ty TNHH Đ ngày 07/10/2022; - Buộc Công ty Đ hoàn trả lại cho bà Lê Thị Y toàn bộ số tiền đã thanh toán theo Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F-0606/2022/HDMB/FL-LTY ngày 07/10/2022 là 1.096.609.420 đồng; Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F- 2109/2022/HĐMB/FL-LTY ngày 07/10/2022 là 1.341.805.580 đồng. Tổng cộng là 1.096.609.420 đồng + 1.341.805.580 đồng = 2.438.415.000 đồng. - Buộc Công ty Đ phải chịu số tiền phạt chấm dứt hợp đồng là 20% tổng số tiền bà Lê Thị Y đã thanh toán: Theo Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F- 0606/2022/HĐMB/FL-LTY ngày 07/10/2022 là: 1.096.609.420 đồng x 20% = 219.321.884 đồng; Theo Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch số F- 2109/2022/HĐMB/FL-LTY ngày 07/10/2022 là 1.341.805.580 đồng x 20% = 268.361.116 đồng. Tổng cộng: 219.321.884 đồng + 268.361.116 = 487.683.000 đồng. Như vậy, tổng số tiền Công ty Đ phải thanh toán cho bà Lê Thị Y là: 2.438.415.000 đồng + 487.683.000 đồng = 2.926.098.000 đồng. Công ty Đ phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi của số tiền chưa thanh toán theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

[3] Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn bà Lê Thị Y tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ (đã nộp và chi xong) nên không xét.

[4] Về án phí: Do yêu cầu của bà Lê Thị Y được chấp nhận nên Công ty TNHH Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo giá ngạch là: 90.522.000 đồng.