Bản án 18/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà. Hội đồng xét xử (viết tắt HĐXX) nhận định:

[1]. Về tố tụng: [1.1] Về thẩm quyền giải quyết và quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn chị Đoàn Thị D khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Khắc B, bà Lê Thị H hoàn trả số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/11/2025. Do vậy, xác định quan hệ pháp luật là “tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”. Bị đơn ông B, bà H cư trú tại thôn T, xã T, thành phố Hải Phòng. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự, luật tố tụng hành chính, luật tư pháp người chưa thành niên, luật phá sản và luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 13-Hải Phòng. [1.2] Về thời hiệu khởi kiện: Các bên ký hợp đồng đặt cọc vào ngày 19/11/2025. Ngày 04/3/2026 nguyên đơn khởi kiện đến Tòa án là còn trong thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 429 của Bộ luật Dân sự. [1.3] Tại phiên tòa, bị đơn ông Nguyễn Khắc B, bà Lê Thị H đều vắng mặt nhưng có người đại diện theo ủy quyền có mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Nguyễn Khắc V vắng mặt nhưng có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; những người làm chứng là anh Vũ Văn K, anh Nguyễn Toàn T1 vắng mặt nhưng đã có lời khai trong hồ sơ vụ án. Do vậy, căn cứ Điều 227, Điều 228, Điều 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự, HĐXX quyết định tiếp tục xét xử vụ án vắng mặt những người trên.

[2]. Về nội dung: Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thấy rằng: [2.1] Về hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc: Ngày 19/11/2025, chị Đoàn Thị D và vợ chồng ông Nguyễn Khắc B, bà Lê Thị H ký Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 501, tờ bản đồ số 37, diện tích 141m2, địa chỉ tại thôn T, xã T, thành phố Hải Phòng. Hợp đồng đặt cọc được ký kết trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của các bên, nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tiền thuộc sở hữu của bên đặt cọc là chị D; ông B, bà H là chủ sử dụng thửa đất số 501, tờ bản đồ số 37 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA966783 do UBND huyện T cấp ngày 17/5/2022 nên ông B, bà H có quyền thực hiện việc nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị D. Như vậy, Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật và làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết. 6 [2.2] Về số tiền đặt cọc: Các đương sự đều thống nhất trình bày, theo Hợp đồng, chị D phải đặt cọc trước cho ông B, bà H số tiền là 100 triệu đồng. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, chị D đã chuyển khoản số tiền 100.000.000 đồng vào tài khoản của anh Nguyễn Khắc V là con trai ông B, bà H. Các đương sự đều thừa nhận việc giao nhận tiền đặt cọc nên đây được coi là tình tiết sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 1 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. [2.3] Theo nội dung hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 40 ngày, kể từ ngày 19/11/2025 đến ngày 30/12/2025. Các bên cam kết sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận nêu trên nếu ông B, bà H không bán, chuyển nhượng tài sản cho chị D thì ông B, bà H phải trả lại khoản tiền chị D đặt cọc và bồi thường cho chị D gấp 3 lần số tiền mà chị D đã đặt cọc. Ngược lại, nếu chị D không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc nêu trên. [2.4] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn ông B, bà H hoàn trả số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng: [2.4.1]

Căn cứ vào lời khai của các đương sự, lời khai của người làm chứng, có đủ cơ sở xác định: Ngày 30/12/2025, chị D, ông B, bà H đã cùng đến Văn phòng C1 để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc. Khi đi, ông B, bà H đã mang theo bản chính các giấy tờ gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cước công dân, giấy chứng nhận kết hôn theo đề nghị của chị D. Tại Văn phòng công chứng, chị D tiếp tục yêu cầu ông B, bà H cung cấp thêm bản trích đo địa chính hoặc trích lục thửa đất thì mới thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông B, bà H không đồng ý nên chị D không nhận chuyển nhượng đất nữa và các bên ra về. [2.4.2] Tại Biên bản lấy lời khai ngày 21/5/2026, anh Nguyễn Toàn T1 là Thư ký nghiệp vụ của Văn phòng C1 xác định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên “vẫn đủ điều kiện để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; việc anh đề nghị các bên sang Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hỏi trước về yêu cầu đo vẽ hoặc cấp trích lục chỉ nhằm tránh trường hợp hồ sơ bị trả lại dẫn đến phát sinh chi phí công chứng và hủy văn bản công chứng. Anh T1 khẳng định ngày 30/12/2025 Văn phòng C1 chưa thực hiện công chứng không phải do hồ sơ không đủ điều kiện công chứng mà do các bên không thống nhất được với nhau về việc tiếp tục hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất. Lời khai của anh T1 phù hợp với lời trình bày của ông B, bà H về việc ngày 30/12/2025 ông bà đã có mặt tại Văn phòng công chứng theo đúng thời gian thỏa thuận, mang đầy đủ các giấy tờ bản chính liên quan đến quyền sử dụng đất và giấy tờ tùy thân để thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Điều đó thể hiện ý chí của ông B, bà H muốn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị D.

Căn cứ vào lời khai của các đương sự và đối chiếu với quy định tại khoản 1 Điều 42 của Luật Công chứng năm 2024 thì hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị D và vợ chồng ông B, bà H đã đầy đủ, hợp lệ và đủ điều kiện được công chứng. 7 [2.4.3] Mặc dù người làm chứng là anh Vũ Văn K trình bày nhân viên Văn phòng công chứng giải thích thửa đất chưa đủ điều kiện để công chứng do phải có trích lục đo vẽ hoặc tọa độ số, nhưng lời khai này không phù hợp với lời khai của người trực tiếp tiếp nhận hồ sơ là anh Nguyễn Toàn T1; đồng thời không có tài liệu, văn bản nào của cơ quan có thẩm quyền xác định thửa đất của ông B, bà H không đủ điều kiện để công chứng hoặc bắt buộc phải thực hiện việc cấp đổi, đo vẽ, trích lục trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Mặt khác, Hợp đồng đặt cọc giữa các bên không có điều khoản nào quy định ông B, bà H có nghĩa vụ phải thực hiện việc đo vẽ, cấp trích lục hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Tại thời điểm ngày 30/12/2025, ông B, bà H đã có mặt tại Văn phòng công chứng và sẵn sàng ký kết hợp đồng chuyển nhượng, trong khi chị D không đồng ý tiếp tục thực hiện việc công chứng nếu chưa có trích lục thửa đất. Như vậy, việc hợp đồng công chứng chuyển nhượng không được ký kết trong thời hạn đặt cọc xuất phát từ việc chị D không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch theo thỏa thuận. [2.4.4] Sau ngày 30/12/2025, chị D không cung cấp được tài liệu, chứng cứ thể hiện mình đã tiếp tục yêu cầu ông B, bà H thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc thanh toán số tiền còn lại để hoàn tất giao dịch; ngược lại, chị chỉ yêu cầu nhận lại tiền cọc. Điều này thể hiện chị D không muốn tiếp tục thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng trong thời hạn đặt cọc là do lỗi của bên đặt cọc là chị Đoàn Thị D. [2.4.5]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Đoàn Thị D về việc buộc bị đơn ông Nguyễn Khắc B, bà Lê Thị H phải hoàn trả chị D số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng.

[3]. Về án phí: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.