Bản án 40/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: nguyên đơn khởi kiện ông Phan Xuân P và bà Hoàng Thị V yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên đã ký kết.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dận sự, xác định là quan hệ "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Quảng Trị.

[2] Về yêu cầu của đương sự: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/12/2009 được ký kết giữa ông Phan Xuân P, bà Hoàng Thị V và bà Võ Thị T có nội dung phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội, các bên đã thực hiện nghĩa vụ giao tiền, giao đất và người mua cũng đã sử dụng đất trong thời gian dài, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận, không có tranh chấp gì nên có hiệu lực pháp luật. Về hợp đồng thế chấp số 1002/2026/HĐBĐ/NHCT450-BA 663433 ngày 11/02/2026 của ông Phan Xuân P, bà Phan Thị V2 tại V3: ông P và bà V2 đã thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại GCNQSD đất số BA 663433, thửa đất số 95, tờ bản đồ số 22, diện tích 429.0m?; địa chỉ: khu phố C, phường A, thị xã Q, tỉnh Quảng Trị (nay là khu phố A, phường Q, tỉnh Quảng Trị). Hợp đồng thế chấp này bảo đảm cho khoản vay của ông Phan Phi T3 và bà Lê Thị V1. Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, người thế chấp chỉ được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tại hợp đồng thế chấp nói trên bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại GCNQSD đất số BA 663433.

Tuy nhiên, qua xác minh, thẩm định tại chỗ, trên thửa đất ông P và bà V2 thế chấp có ngôi nhà của bà Võ Thị T được xây dựng năm 2011 và bà T sinh sống ổn định tại ngôi nhà của mình từ thời điểm đó cho đến nay. Ngân hàng trước khi nhận thế chấp đã tiến hành thẩm định theo nghiệp vụ Ngân hàng quy định nhưng do sơ suất đã không phát hiện trên thửa đất của ông P và bà V2 có tài sản của bà Võ Thị T nên chưa có ý kiến 4 của bà T đối với việc thế chấp ngôi nhà là sai quy định nên Ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo ý kiến của UBND phường Q tại biên bản thẩm định tại chỗ ngày 04/5/2026 thì diện tích đất mà bà T đã mua của ông P, bà V2, hiện tại không có tranh chấp, đủ điều kiện tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua các phiên hoà giải cũng như tại phiên toà, Ngân hàng cho rằng phần đất còn lại sau khi tách thửa cho bà T của ông P, bà V2 vẫn đủ điều kiện bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho ông T3, bà V1, Ngân hàng sẽ tạo điều kiện để các bên nhận GCNQSD đất ra để làm thủ tục tách thửa và ông P, bà V2 phải tiếp tục thế chấp tại Ngân hàng để bảo đảm khoản vay hiện tại.

Vì vậy, căn cứ Điều 122, 130 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử cần chấp nhận yêu cầu của bà Võ Thị T, hợp đồng thế chấp ngày 11/02/2026 của ông Phan Xuân P, bà Hoàng Thị V tại Ngân hàng TMCP C1 vô hiệu đối với phần đất có ngôi nhà của bà Võ Thị T . Đương sự có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất mà nguyên đơn đã mua. Sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T, phần đất còn lại của ông Phan Xuân P, bà Hoàng Thị V tiếp tục thế chấp tại Ngân hàng để bảo đảm khoản vay hiện tại của ông Phan Phi T3 và bà Lê Thị V1 theo hợp đồng số 1102/2026-HĐCVHM/NHCT450-LE THI VAN ngày 11/02/2026.

[3] Về chi phí thẩm định tại chỗ: bị đơn chịu chi phí thẩm định tại chỗ là 2.000.000 đồng. Nguyên đơn đã nộp đủ tiền chi phí thẩm định tại chỗ nên bị đơn có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn toàn bộ số tiền là 2.000.000 đồng. - Về án phí: ông Phan Xuân P và bà Hoàng Thị V là người cao tuổi, có yêu cầu miễn án phí, áp dụng quy định pháp luật, miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông P và bà V