Bản án 328/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền giải quyết và quan hệ tranh chấp: Ông Nguyễn Duy T khởi kiện bà Trần Thị Ái Đ về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc quy định tại khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự, bà Đ có địa chỉ cư trú tại phường D, Thành phố Hồ Chí Minh nên Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Tòa án thông báo và tống đạt các văn bản tố tụng cho công ty TNHM Mua bán nợ Đại Nhân theo đúng quy định tại tại các Điều 177; Điều 208; Điều 220; Điều 227 và Điều 233 Bộ luật Tố tụng dân sự, các đương sự không đến Tòa án làm việc và vắng mặt tại phiên tòa. Việc vắng mặt của các đương sự trong quá trình tố tụng được xem là từ bỏ quyền trình bày, đưa ra chứng cứ, chứng minh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Quá trình thụ lý giải quyết vụ án bà Trịnh Thị N1 có yêu cầu giải quyết vắng mặt vì vậy Tòa án giải quyết vắng mặt ông S trong suốt quá trình tố tụng.

[2] Nội dung vụ án: [2.1] Bà Đ có giao nộp bản photocopy Thông báo về việc mua bán nợ ngày 13/6/2026.

Tuy nhiên, trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn xác định không có việc mua bán nợ mà chỉ nhờ Công ty M thu hồi nợ thay cho ông T; bị đơn cũng xác nhận chưa giao bất kỳ khoản tiền nào cho Công ty M.

Do đó, không có căn cứ xác định khoản nợ đã được chuyển giao cho Công ty M. Ông T vẫn là chủ thể có quyền khởi kiện yêu cầu bà Đ thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Bà Trịnh Thị N1 là vợ của ông T xác định số tiền 1.500.000.000 đồng là tiền riêng của ông T nên Hội đồng xét xử ghi nhận. [2.2] Xét tính hợp pháp của Hợp đồng đặt cọc ngày 21/12/2020:Các bên khi ký kết hợp đồng đặt cọc đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hoàn toàn tự nguyện. Người đặt cọc là ông Nguyễn Duy T, người nhận cọc là bà Trần Thị Ái Đ – là người quản lý, sử dụng thửa đất số 339, tờ bản đồ số 15 tọa lạc tại xã L, huyện T, tỉnh Đồng Nai (nay là xã D, tỉnh Đồng Nai), nên bà Đ có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc với ông T. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là nhằm bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 15/3/2021. Các bên tham gia giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Do đó, căn cứ Điều 117 5 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng đặt cọc ngày 21/12/2020 là hợp pháp và phát sinh hiệu lực. Tại thời điểm nhận tiền đặt cọc, quyền sử dụng đất nêu trên đang được bà Đ thế chấp tại Ngân hàng Á. Đến ngày 27/12/2023, Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai đã tuyên phát mãi quyền sử dụng đất này nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bà Đ đối với Ngân hàng Á. Bản án sau đó bị kháng cáo và đến ngày 23/8/2024, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm, quyết định giữ nguyên nội dung bản án sơ thẩm.

Tuy nhiên, căn cứ Án lệ số 79/2025/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 24/12/2025 và công bố theo Quyết định số 339a/QĐ-CA ngày 25/12/2025, trong trường hợp các bên xác lập hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên đặt cọc biết rõ tài sản đang được thế chấp nhưng vẫn giao kết, thì hợp đồng đặt cọc được xác định là hợp pháp và vẫn có hiệu lực pháp luật. [2.3] Xét việc thực hiện nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận đặt cọc:Theo nội dung hợp đồng, các bên thống nhất thời hạn đến ngày 15/3/2021 sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Để thực hiện được việc này, bà Trần Thị Ái Đ có nghĩa vụ giải chấp quyền sử dụng đất đang thế chấp.

Tuy nhiên, căn cứ tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ và lời trình bày tại phiên tòa, đến thời điểm xét xử bà Đ vẫn chưa thực hiện việc giải chấp. Việc không giải chấp dẫn đến không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù bà Đ cho rằng ông T không hợp tác, không liên hệ để thực hiện hợp đồng, nhưng Hội đồng xét xử xét thấy nghĩa vụ giải chấp là nghĩa vụ thuộc về bà Đ với tư cách là bên nhận đặt cọc và là chủ sử dụng đất.

Do đó, việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng xuất phát từ lỗi của bà Đ. [2.4] Đối với lời khai của người làm chứng ông Nguyễn Văn Châu T1:Hội đồng xét xử nhận thấy lời khai của ông T1 về việc ông T không hợp tác chỉ mang tính chất ý kiến chủ quan, không có tài liệu, chứng cứ chứng minh. Trong khi đó, việc bà Đ chưa giải chấp quyền sử dụng đất là nguyên nhân khách quan làm cho hợp đồng không thể thực hiện.

Vì vậy, không có căn cứ xác định lỗi thuộc về ông T. [2.5] Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định bà Trần Thị Ái Đ là bên nhận đặt cọc nhưng không thực hiện nghĩa vụ để tiến tới giao kết hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận, làm cho hợp đồng không được thực hiện. Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, bà Đ phải trả lại cho ông Nguyễn Duy T số tiền đặt cọc đã nhận là 1.500.000.000 đồng. Do ông T không yêu cầu phạt cọc nên Hội đồng xét xử không xem xét. 6 [2.6] Đối với yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc:Do hợp đồng đặt cọc không còn khả năng thực hiện và một bên đã vi phạm nghĩa vụ làm cho mục đích giao kết hợp đồng không đạt được, nên việc chấm dứt hiệu lực của hợp đồng đặt cọc là có căn cứ chấp nhận. [2.7] Từ đó, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Duy T là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật nên cần được chấp nhận.

[3] Xét ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa là có căn cứ, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[4]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Thị Ái Đ phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.