Bản án 424/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thúy V, của bị đơn ông Ngô Quang T và thủ tục kháng cáo được thực hiện đúng theo quy định tại các Điều 271, 272 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên đủ điều kiện để Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. 5

[2]. Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn bà V khởi kiện yêu cầu bị đơn ông T trả lại tiền đặt cọc chuyển nhượng quyên sử dụng đất và tiền phạt cọc tiền; bị đơn không đồng ý nên các bên phát sinh tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp của vụ án là "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất" là có căn cứ và đúng pháp luật.

[3]. Xét kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thúy V và của bị đơn ông Ngô Quang T thấy rằng: [3.1]. Ông Ngô Quang T và bà Nguyễn Thúy V đều thừa nhận: Ngày 01/6/2022 ông T và bà V đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyên sử dụng diện tích đất 2.000m' tại thôn B, xã P, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 184620 do UBND huyện L cấp ngày 24/5/2001 cho hộ ông bà Ngô Văn D (cha mẹ ông T) với giá trị chuyển nhượng là 645.000.000 đồng. Tại thời điểm lập hợp đồng đặt cọc bà V đã giao cho ông T 600.000.000 đồng còn lại 45.000.000 đồng sẽ được thanh toán khi ông T tách số cho bà V. Căn cứ Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh. [3.2]. Tại thời điểm ngày 01/6/2022 tuy quyền sử dụng thửa đất số 02 và số 08 cùng tờ bản đồ số 09 chưa được đăng ký biến động sang tên ông T tại trang tư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng các thửa đất này đã được chủ sử dụng đất là ông Ngô Văn D, bà Trân Thị N1 đồng ý cho ông T toàn quyền quyết định trong việc chuyển quyền sử dụng đất thể hiện tại Giấy cho đất viết tay ngày 05/01/2022, sự việc này khi ký hợp đồng đặt cọc bà V cũng biết. Các bên mới chỉ thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc, chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó, sự thỏa thuận đặt cọc của các bên không trái pháp luật, đạo đức xã hội, bên đặt cọc và bên nhận cọc đều có đủ năng lực hành vi dân sự nên căn cứ khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng đặt cọc ngày 01/6/2022 được ký giữa ông T và bà V có giá trị pháp lý. [3.3]. Phía nguyên đơn trình bày thời hạn thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo giao kết ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hai tháng nhưng phía bị đơn xác định việc đặt cọc các bên không có thỏa thuận thời hạn, bản hợp đồng bị đơn cung cấp không thể hiện nội dung này. Tại Biên bản lấy lời khai ngày 22/4/2025 người làm chứng ông Hà Hải D1 là người đã kết nối giới thiệu ông T, bà V với nhau để thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời cũng là người đã giúp ông T, bà V viết hợp đồng đặt cọc ngày 01/6/2022 khai: Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng mẫu có sẵn ông D1 chỉ điền vào các khoảng trống, hợp đồng có 03 liên, liên gốc màu trắng viết bằng bút 6 mực bà V giữ, liên giấy than màu vàng và màu hồng thì ông T và ông D1 mỗi người giữ một bản, bản của ông D1 thì ông đã làm thất lạc. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ông T có nói trong thời gian khoảng hai tháng thì ông T sẽ làm các thủ tục công chứng sang tên chuyển nhượng cho bà V, tuy nhiên thời hạn này các bên không ghi vào hợp đồng. Thời gian sau, bà V có nhờ ông D1 viết thêm thời hạn thỏa thuận đặt cọc vào hợp đồng (bản ghi bằng bút mực) bà V đang giữ; do ông D1 nhận thây nội dung này không làm thay đối bản chất hợp đồng và giống lời ông T nói nên ông D1 đã viết thêm vào hợp đồng thời hạn đặt cọc là 60 ngày từ ngày 01/6/2022 đến ngày 01/8/2022. Xét lời khai của ông D1 phù hợp lời khai của bà V, phù hợp chứng cứ bà V cung cấp; hơn nữa việc thỏa thuận đặt cọc là nhằm để các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng nên việc ông T cho rằng giữa ông và bà V khi đặt cọc không thỏa thuận thời hạn chuyển nhượng là không phù hợp tập quán mua bán đất trên thực tế.

Vì vậy, có đủ cơ sở xác định thời hạn thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hai tháng (từ ngày 01/6/2022 đến ngày 01/8/2022). Đến thời hạn ngày 01/8/2022 ông T chưa thực hiện xong các thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà V, do ông T vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận nên việc bà V không đồng ý tiếp tục thực hiện việc giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu ông T phải trả lại số tiền đặt cọc 600.000.000 đồng cho bà là có căn cứ và phù hợp quy định của pháp luật. [3.4]. Xét yêu cầu phạt cọc của bà V thấy rằng: Quá trình ông T tiến hành các thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà V thì bị UBND huyện Đ ra Quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng các thửa đất số 02, 08 cùng tờ bản đồ số 09 tại xã P do việc cấp giấy chứng nhận là không đúng ranh giới, diện tích. Đến ngày 05/12/2023 ông D, bà N1 mới được UBND huyện Đ cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DI 285816 và ngày 09/01/2024 ông T mới được đăng ký biến động sang tên tại trang tư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, việc ông T không thế thực hiện đúng cam kết là do khách quan không phải do lỗi của ông T nên ông T không phải chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

Từ những phân tích trên nhận thấy Tòa án cấp sơ thấm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà V, buộc ông T trả cho bà V số tiền cọc 600.000.000 đồng, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc là có cơ sở và phù hợp quy định của pháp luật. Bà V, ông T kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào khác làm thay đổi bản chất vụ án.

Do đó, không chấp 7 nhận kháng cáo của nguyên đơn bà V và của bị đơn ông T; giữ nguyên bản án sơ thâm về mặt nội dung.

[4]. Về án phí: Bà V phải chịu án phí dân sự sơ thấm có giá ngạch trên số tiền phạt cọc không được chấp nhận; ông T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch trên số tiền phải trả cho bà V và không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch như bản án sơ thẩm đã tuyên nên cần sửa án phí. Do kháng cáo không được chấp nhận bà V và ông T mỗi người phải chịu án phí dân sự phúc thẩm không có giá ngạch theo quy định của pháp luật.