Bản án 683/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tính hợp pháp của đơn kháng cáo: Đơn kháng cáo của bà Trần Thị Yến L đảm bảo về hình thức và nội dung, đúng người có quyền kháng cáo, còn trong thời hạn kháng cáo theo quy định tại các Điều 271, Điều 272 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên hợp lệ, đủ điều kiện để xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của bà L, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy:

[3] Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt 4 cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

[4] Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Q, bà A với bà L đều thừa nhận, hai bên có ký hợp đồng đặt cọc công chứng tại Văn phòng C vào ngày 19/8/2025, số công chứng: 4055/2025/CCGD, để bảo đảm cho việc chuyển nhượng 02 quyền sử dụng đất do ông Q đứng tên gồm: Thửa đất số 2697, tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại ấp N, xã N, huyện P, thành phố Cần Thơ, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DP 371081, số vào sổ cấp GCN: CN06649, do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện P, thành phố Cần Thơ cấp ngày 21/5/2024 và thửa đất số 2816, tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại ấp N, xã N, huyện P, thành phố Cần Thơ, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DP 371531, số vào sổ cấp GCN: CN06667, do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện P, thành phố Cần Thơ cấp ngày 28/5/2024. Bà L đã đặt cọc cho ông Q, bà A số tiền 100.000.000 đồng. Căn cứ Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đây là tình tiết các bên đương sự không phải chứng minh.

[5] Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà L đã từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Q, bà A với lý do ông Q, bà A không cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất đối với 02 thửa đất chuyển nhượng cho bà.

[6] Theo Điều 5 của hợp đồng đặt cọc thì hai bên chỉ cam đoan: “1. Những thông tin về nhân thân, về tài sản đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật.

2. Tài sản trong hợp đồng thuộc trường hợp được phép đặt cọc theo quy định của pháp luật.

3. Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.

4. Đã tìm hiểu và xem xét kỹ, biết rõ về tài sản nêu tại Điều 2 của hợp đồng này là có thật, được phép giao dịch; Biết rõ chủ sở hữu chính là những người đã ký tên/điểm chỉ trong hợp đồng này và các giấy tờ có liên quan đến tài sản”, không có thỏa thuận ông Q, bà A phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất cho bà L. Bà L cũng thừa nhận đã được xem đất, xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như gặp các hộ liền kề. Như vậy, ông Q, bà A đã cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất theo thỏa thuận. Mặt khác, căn cứ Điều 45 Luật đất đai năm 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất (kể cả quy hoạch mục đích quốc phòng, an ninh) mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình trong đó có quyền chuyển nhượng. Tại 5 Công văn số 258/UBND-KT ngày 05/02/2026 của Ủy ban nhân dân xã N, thành phố Cần Thơ xác định các thửa đất số 2679, 2816, thuộc tờ bản đồ số 4, đất tọa lạc tại ấp N, xã N, huyện P, thành phố Cần Thơ, nay là ấp N, xã N, thành phố Cần Thơ được quyền chuyển nhượng, thế chấp theo quy định.

[7]

Do đó, Hội đồng xét xử sơ thẩm nhận định việc từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Q, bà A là lỗi hoàn toàn thuộc về bà L, từ đó chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Q, bà A, chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của L, tuyên bố hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mà hai bên ký kết ngày 19/8/2025, xác định số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng thuộc về ông Q, bà A, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà L về việc yêu cầu ông Q, bà A trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng là có căn cứ, đúng với quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa hai bên.

[8] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà L có cung cấp cho Hội đồng xét xử bản án giám đốc thẩm của Tòa án nhân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và cho rằng có nội dung tương tự như vụ việc của bà. Theo nhận định của bản án giám đốc thẩm là phải trả lại tiền đặt cọc cho người mua.

Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy các tình tiết nêu trong bản án giám đốc thẩm không tương tự như vụ án này. Bởi lẽ, theo bản án giám đốc thẩm thì nhà đất đã bị quy hoạch nhưng bên bán đã che giấu, còn vụ việc của là chỉ nghe nói có thông tin quy hoạch chứ chưa bị quy hoạch.

[9]

Do đó, bà L kháng cáo yêu cầu hủy bản án sơ thẩm hoặc sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bà là không có căn cứ để Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận.

[10] Các phần khác trong quyết định của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không đặt ra xem xét.

[11]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận đề nghị của Kiểm sát viên, không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bà L, căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

[12] Về án phí dân sự phúc thẩm: Khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án quy định: “Đương sự kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, nếu Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án, quyết định sơ thẩm bị kháng cáo, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí phúc thẩm”. Như vậy, bà L là người kháng cáo không được Tòa án chấp nhận, bà không thuộc trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí phúc thẩm nên bà phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng và được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.