Bản án 167/2026/DS-STCác tranh chấp khác

[1] Về tố tụng: Theo nội dung đơn khởi kiện ngày 12/02/2026 anh T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, yêu cầu bị đơn hoàn trả tiền cọc. Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự (hợp đồng đặt cọc). Bị đơn có nơi cư trú ấp P, phường P, tỉnh Vĩnh Long. Căn cứ Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Vĩnh Long.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 24/10/2025 và buộc bị đơn ông Trần Văn H hoàn trả số tiền đặt cọc bằng 360.000.000 đồng, Hội đồng xét xử nhận thấy: Giữa anh T và ông H có thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa 1543, tờ 3 bản đồ số 79 đất tọa lạc phường P, tỉnh Vĩnh Long với giá 550.000.000 đồng. Ngày 24/10/2025 anh T và ông H giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất, theo thỏa thuận anh T đã giao tiền cọc cho ông H bằng 360.000.000 đồng, sự việc thỏa thuận chuyển nhượng đất và giao nhận tiền cọc có lập thành hợp đồng và giấy nhận tiền được các bên thừa nhận, đây là tình tiết sự kiện không phải chứng minh theo điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Theo nội dung hợp đồng, các bên thỏa thuận thời hạn hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 30/11/2026. Bị đơn và người đại diện hợp pháp bị đơn cho rằng thời hạn thực hiện hợp đồng chưa hết, do đó phía bị đơn chưa vị phạm hợp đồng nên không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc và trả tiền cọc.

Xét thấy, qua các tài liệu chứng cứ vụ án: Tại Công văn số 27/CNKV1, ngày 24/4/2026 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực 1 thể hiện “Theo kết quả đo đạc hiện trạng tại biên bản ngày 07/4/2026, Chi nhánh V thực hiện khảo sát đo đạc theo đề nghị của ông H được, lý do: Tại vị trí tách thửa đất chủ sử dụng yêu cầu tách thửa chuyển mục đích sang đất ở đô thị nằm trong phạm vi quy hoạch công trình căn cứ theo bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030…” Ngoài ra, phần đất thỏa thuận chuyển nhượng giữa ông H và anh T là một phần của thửa 1543 không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa theo Quyết định của UBND tỉnh V (BL 65). Do phần đất ông H thỏa thuận chuyển nhượng cho anh T không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 220 của Luật đất đai năm 2024. Việc không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng xuất phát từ tình trạng pháp lý của thửa đất. Mặc dù thời hạn thực hiện hợp đồng chưa hết, nhưng cơ quan có thẩm quyền đã xác định phần đất không đủ điều kiện tách thửa, nằm trong phạm vi quy hoạch công trình sử dụng đất. Do đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng không thể thực hiện được căn cứ Điều 408 của Bộ luật dân sự “1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.”, nên hợp đồng vô hiệu từ thời điểm giao kết. Bị đơn cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh việc có thể khắc phục tình trạng pháp lý của thửa đất để tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng theo thỏa thuận.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc vô hiệu hợp đồng đặt cọc ký ngày 24/10/2025.

[4] Đối với yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc: Căn cứ điều 131 của Bộ luật dân sự về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, do đó ông H có nghĩa vụ hoàn trả lại cho anh T số tiền nhận cọc bằng 360.000.000 đồng.

[5] Về án phí sơ thẩm: Căn cứ điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 4 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Bị đơn phải chịu án phí dân sự không có giá ngạch bằng 300.000 đồng và án phí dân sự có giá ngạch bằng 18.000.000 đồng. Anh Trần Đại Vĩnh T không phải chịu án phí sơ thẩm, hoàn trả tiền tạm ứng án phí sơ thẩm cho anh T bằng 9.300.000 đồng theo biên lai thu số 0003579, ngày 03/3/2026 tại Cơ quan Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long.

[6] Đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận. Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 92, Điều 147, Điều 271, Điều 273, Điều 278, Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025); Điều 116; Điều 131; Điều 328; Điều 408 của Bộ luật dân sự 2015; Điều 220 Luật đất đai năm 2024. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Trần Đại Vĩnh T.