Bản án 329/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng mua bán nhà

[1] Về thủ tục tố tụng: Ông Chung Văn Q làm đơn kháng cáo trong thời hạn luật định nên được Hội đồng xét xử chấp nhận và xét xử theo thủ tục phúc thẩm là đúng quy định tại Điều 285 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tại phiên tòa, các đương sự xác định giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo, các đương sự không cung cấp thêm chứng cứ gì khác.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của ông Q H đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Ông B và ông Q đều thừa nhận do được giới thiệu, nên vào ngày 28/3/2023, ông B có xác lập Hợp đồng mua bán nhà ở với ông Q để chuyển nhượng căn nhà diện tích ngang 8,4 mét, dài 25,5 mét (đo đạc thực tếlà 218,5 m', gồm: Nhà ở 4 179,2 m' và 01 mái che diện tích 39,3 m) vị trí nhà nằm cặp Quốc lộ I thuộc khóm X, phường T, thị xã T (nay là khóm X, phường T), tỉnh An Giang với giá 800.000.000 đông, ông Q đưa trước 200.000.000 đông, hẹn 02 tháng (60 ngày) sau sẽ thanh toán hết số tiền còn lại cho ông B, khi chuyên nhượng thì ông Q được ông B cho biết nhà và đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Sau khi đưa cho ông B số tiền 200.000.000 đồng, ông Q di dời đồ đạc vào nhà và cùng gia đình cư trú trong căn nhà này từ đó cho đến nay. Sự việc này đều được các bên thừa nhận. Như vậy các bên đã lập Hợp đông mua bán nhà ở vào ngày 28/3/2023 (ông Q giữ hợp đồng), nhưng ông Q không cung cấp tài liệu này cho Tòa án. Ngày 13/8/2025, Tòa án ra Quyêt định sô 24 yêu câu các đương sự cung câp "Hợp đông mua bán nhà ở ngày 28/3/2023" nhưng các đương sự không giao nộp, nên xem như việc mua bán không được lập thành băng văn bản và không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điêu 430 Bộ luật Dân sự năm 2015; Hội đồng xét xử sơ thẩm áp dụng khoản 1 Điều 122 Luật ở năm 2014 tuyên do các bên chưa thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ theo hợp đồng, nên "Hợp đồng mua bán nhà ở ngày 28/3/2023" bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 là có căn cứ. Tại thời điểm chuyển nhượng, ông B chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà trên, nên việc các bên xác lập giao dịch mua bán là vi phạm điểm a khoản 1 Điều 118; Điểm a khoản 1 Điều 119 Luật ở năm 2014 nên "Hợp đồng mua bán nhà ở ngày 28/3/2023" vô hiệu theo quy định tại Điêu 123 Bộ luật sự năm 2015 (vi phạm điêu câm của Do "Hợp đông mua bán nhà ở ngày 28/3/2023" bị vô hiệu, nên việc ông Lê Văn B yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở lập ngày 28/3/2023 giữa ông B với ông Q là vô hiệu và việc ông B yêu câu ông Q cùng bà Trân Thị Thúy D, các em Chung Văn T, Nguyên Chí K1, Chung K , Chung Thành Đ, Huỳnh Thị Anh H1 và cháu Nguyên T2 trả lại cho ông B căn nhà diện tích 179,2 m' được xác định từ các điểm 8, 9, 11, 12 (thửa Tạm 1) và 01 mái che diện tích 39,3 m' (được xác định từ các điêm 2, 8, 12, 5, 4) theo bản trích đo hiện trạng khu đất ngày 17/6/2024 của Văn phòng ký đất đai nhánh T là có cơ sở để chấp nhận. Riêng một phần mái che có diện tích 4,1m? (được xác định từ các điểm 4,2,3,7,6 (thửa tạm) theo bản trích đo hiện trạng khu đất ngày 17/6/2024 của Văn phòng K2 Chi nhánh T3 là phâần diện tích thuộc đất giao thông do UBND phường T quản lý nên đồng xét xử sơ thẩm không xem xét là có căn cứ. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các đương sự hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Ông B đã nhận của ông Q số tiền 200.000.000 đồng, nên ông B phải trả lại cho ông Q số tiền này. Ông Q cùng bà Trần Thị Thúy D, các em Chung Văn T, Nguyễn Chí K1, Chung K, Chung Thành Đ, Huỳnh Thị Ánh H1 và cháu Nguyễn T2 đang chiếm giữ, sử dụng căn nhà của ông B.

Do đó, ông Q cùng bà Trân Thị Thúy D, các em Chung Văn T, Nguyễn Chí K1, 5 Chung K, Chung Thành Đ, Huỳnh Thị Ánh H1 và cháu Nguyễn T2 phải trả lại nhà cho ông B. Vê lôi dân đên hợp đông vô hiệu: Nguyên nhân làm cho hợp đông vô hiệu thuộc vê lôi của hai bên, cụ thê: Các bên đêu biêt căn nhà chưa được câp giây chứng nhận quyền sở hữu cho ông B và không tìm hiếu kỹ về điều kiện đế có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, mà đã ký kết hợp đồng. Về bồi thường thiệt hại: Do lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu thuộc về hai bên, nên các bên phải tự gánh chịu hậu quả do lỗi của mình gây ra và quá trình thực hiện hợp đồng, chưa làm phát sinh thiệt hại cho các bên. Ngoài ra, quá trình giải quyết vụ án, các đương sự cũng không có yêu cầu bồi thường thiệt hại, nên các bên không phải bôi thường cho nhau.

Tuy nhiên, quá trình giải quyêt vụ án, ông B tự nguyện trả lại chi phí cải tạo nhà cho ông Q số tiền 20.000.000 đồng, cần xem xét ghi nhận sự tự nguyện này của ông B. Đối với đơn yêu cầu phản tố của ông Q: Ngày 02/4/2025 Tòa án cấp sơ thấm đã ra thông báo số 91/TB-TA yêu cầu ông Chung Văn Q phải đến Tòa án thực hiện thủ tục nộp Đơn yêu cầu phản tố; cung cấp tài liệu chứng cứ kèm theo đối với yêu cầu B trả lại cho ông 800.000.000 đồng để Tòa án tiến hành thực hiện thủ tục thụ lý phản tố theo quy định. Ngày 08/8/2025, ông Q gửi đơn phản tố sau thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và không nộp án phí theo quy định, nên Hội đồng xét xử sơ thẩm không xem xét giải quyết là có căn cứ. Tại phiên tòa phúc thẩm ông Q có cung cấp bản photo hợp đồng mua bán đất (cọc) ngày 23/3/2023 Hội đồng xét xử có đối chiếu bản chính, hai bên xác định đây là hợp đồng đã ký là ngày 23/3/2023 chứ không phải 28/3/2023 nên cần điều chỉnh lại ngày cho chính xác, hợp đồng tiêu đề là mua bán đất (cọc) nhưng nội dung là mua bán căn nhà, hợp đồng nàykhông được công chứng, chứng thực theo quy định và các bên đều biết căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho ông B và cũng không tìm hiểu kỹ về điều kiện để có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, mà đã ký kết hợp đồng nên vẫn vô hiệu như cấp sơ thẩm nhận định là có căn cứ. Ông Q làm đơn kháng cáo nhưng lại không cung cấp được chứng cứ gì mới chứng minh cho yêu cầu của mình.

Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm không có cơ sở đế chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Q, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân Khu vực Giang như ý kiến của đại diên Viên kiểm sát tỉnh An Giang là có cơ sở. Đối với các phần quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[3] Về án phí Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên; 6