Bản án 270/2026/DS-STCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát, các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: [1.1] Về xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và người tham gia tố tụng: ông Lê Nhật T khởi kiện yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư phát triển bất động sản Đ thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền và lãi tại hợp đồng đặt cọc, yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông T và Công ty cổ phần đầu tư phát triển bất động sản Đ, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và Công ty TNHH bất động sản N. Căn cứ Điều 328, Điều 500 Bộ luật dân sự, quan hệ pháp luật được xác định là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Căn cứ Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân sự xác định 3 ông Lê Nhật T là nguyên đơn, Công ty cổ phần đầu tư phát triển bất động sản Đ là bị đơn. Công ty TNHH Bất động sản N đã giải thể từ ngày 26/01/2022. Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 74 Bộ luật tố tụng dân sự, xác định bà Nguyễn Thụy Ánh H – đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Bất động sản N tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. [1.2] Về thẩm quyền giải quyết: Bị đơn có trụ sở tại phường T1, thành phố Đồng Nai nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đồng Nai theo quy định tại Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. [1.3] Về việc giải quyết vắng mặt các đương sự: Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã xác minh địa chỉ của bà Nguyễn Thụy Ánh H và được Công an phường T2 cung cấp thông tin: bà Nguyễn Thụy Ánh H, sinh năm 1983 có đăng ký thường trú tại địa chỉ tổ 5, khu phố 6, phường T2, thành phố Đồng Nai. Thực tế, bà H không sinh sống tại địa chỉ trên từ năm 2024 và chuyển đến sinh sống tại địa chỉ tổ 36, khu phố 3, phường T5, thành phố Đồng Nai.

Tuy nhiên, Công an phường T5 cung cấp thông tin: Bà Nguyễn Thụy Ánh H không có hộ khẩu thường trú và thực tế không sinh sống tại địa chỉ khu phố 3, phường T5, thành phố Đồng Nai. Nguyên đơn không còn địa chỉ nào khác của bà H để cung cấp cho Tòa án.

Nhận thấy, ông T đã ghi đầy đủ và đúng địa chỉ nơi cư trú của bà Nguyễn Thụy Ánh H theo địa chỉ được ghi trong hợp đồng mua bán, hợp đồng ủy quyền. Bà H hiện không còn sinh sống ở địa phương và thay đổi nơi cư trú mà không thông báo cho ông T biết về nơi cư trú mới thì được coi là cố tình giấu địa chỉ. Ông T không yêu cầu Tòa án thực hiện thủ tục thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng đối với bà H nên Tòa án tiếp tục giải quyết theo thủ tục chung.

Nhận thấy, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thụy Ánh H đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt, đại diện theo pháp luật của bị đơn có đơn xin vắng mặt. Căn cứ khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: [2.1] Về yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, thanh toán tiền, tiền lãi: Nguyên đơn ông Lê Nhật T yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông với bị đơn Công ty cổ phần đầu tư phát triển bất động sản Đ (sau đây gọi tắt là Công ty Đ), buộc Công ty Đ phải trả cho ông số tiền 325.000.000đ đồng. Để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình, nguyên đơn cung cấp các tài liệu, chứng cứ gồm: Bản sao hợp đồng đặt cọc số 1703/HĐĐC/AH/2019 ngày 17/3/2019 và bản chính các phiếu thu ngày 17/3/2019, 17/4/2019, 27/8/2019.

Xét thấy, theo hợp đồng đặt cọc số 1703/HĐĐC/AH/2019 ngày 17/3/2019 giữa ông Lê Nhật T và Công ty Đ thỏa thuận: việc đặt cọc nhằm mục đích hoàn 4 thành việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lô E1, thuộc thửa 42, tờ bản đồ số 29, ấp 6, xã S, huyện T4, Đồng Nai. Ông T đã thanh toán cho Công ty tổng cộng số tiền 325.000.000đ. Qua tài liệu chứng cứ là hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện: Thửa số 42, tờ bản đồ 29, xã S, huyện T4 (huyện Thống Nhất cũ), Đồng Nai được UBND huyện Thống Nhất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Q 401596 ngày 13/4/2000 cho ông Trần Văn T3; ngày 29/3/2019 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ông Trần Văn T3. Điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;…. Điều 123 Bộ luật dân sự quy định: Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Nhận thấy, diện tích đất lô E1 theo ông T và Công ty Đ khai thuộc một phần thửa số 42, tờ bản đồ 29, xã S, huyện T4 thuộc quyền sử dụng của ông Trần Văn T3. Công ty Đ chưa được nhận chuyển nhượng, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên. Việc Công ty Đ thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất trên và ký hợp đồng đặt cọc là không đúng quy định pháp luật.

Do đó, hợp đồng đặt cọc số 1703/HĐĐC/AH/2019 ngày 17/3/2019 giữa ông Lê Nhật T và Công ty Đ là vô hiệu. Điều 131 Bộ luật dân sự quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.

Xét thấy, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông Lê Nhật T đã giao cho Công ty Đ số tiền 325.000.000đ, có phiếu thu của Công ty. Hợp đồng đặt cọc giữa ông T và Công ty Đ là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Do đó, yêu cầu khởi kiện của ông T về việc buộc Công ty Đ hoàn trả số tiền 325.000.000đ là có cơ sở chấp nhận. + Đối với yêu cầu thanh toán lãi: Tại phiên tòa, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu bị đơn thanh toán lãi.

Xét thấy, việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện là tự nguyện nên Hội đồng xét xử đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. [2.2] Về yêu cầu hủy hợp đồng mua bán: 5 Nguyên đơn ông Lê Nhật T yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán giữa ông với Công ty TNHH bất động sản N (sau đây gọi tắt là Công ty N). Để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình, nguyên đơn cung cấp các tài liệu, chứng cứ gồm: bản chính hợp đồng mua bán ngày 24/8/2019.

Xét thấy, theo hợp đồng mua bán ngày 24/8/2019 giữa ông Lê Nhật T và Công ty N thỏa thuận: bên A cam kết hoàn tất thủ tục sang nhượng cho bên B toàn quyền sử dụng, định đoạt một phần thửa đất số 435, tờ bản đồ số 29, xã S, huyện T4, Đồng Nai, lô đất ký hiệu E1. Qua tài liệu chứng cứ là hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện: Thửa số 435, tờ bản đồ 29, xã S, huyện T4, Đồng Nai được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ông Trần Văn T3 ngày 29/3/2019. Đến ngày 20/9/2019, bà Nguyễn Thụy Ánh H mới nhận chuyển nhượng lại thửa đất trên. Điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;…. Điều 123 Bộ luật dân sự quy định: Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Nhận thấy, thửa số 435, tờ bản đồ 29, xã S, huyện T4 thuộc quyền sử dụng của ông Trần Văn T3. Thời điểm Công ty N ký hợp đồng mua bán cho ông T thì bà H chưa được nhận chuyển nhượng, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên. Việc Công ty N thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất trên và ký mua bán là không đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó, hợp đồng mua bán ngày 24/8/2019 giữa Công ty N và ông Lê Nhật T là vô hiệu. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Các đương sự không yêu cầu nên không đặt ra xem xét.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận, nên bị đơn Công ty Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 16.250.000đ (=5% x 325.000.000đ) và 300.000đ. Hoàn trả cho ông T tạm ứng án phí đã nộp.

[4] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai tại phiên tòa về hướng giải quyết vụ án phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.