Bản án 61/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng tín dụng

:

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn và bị đơn ông Hồ Văn T1 và bà Hoàng Thị Bích H. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu giải quyết liên quan đến thửa đất số 133, tờ bản đồ số 9 tại thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương (nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh). Bà H và ông T1 có địa chỉ cư trú tại thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương (nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh). Nên đây là vụ án dân sự Tranh chấp hợp đồng tín dụng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại khoản 5 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: Bị đơn ông Hồ Văn T1; những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ngọc M, ông Hồ Phước L1, bà Lê Thị Minh T3, ông Thạch Sà P3, ông Thạch Sà P4, bà Đinh Thị P2, ông 9 Dương Hồng P và ông Nguyễn Ngọc D có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Vì vậy, căn cứ Điều 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định.

[3] Về nội dung vụ án: [3.1] Nội dung các đương sự thống nhất: Nguyên đơn và bị đơn bà Hoàng Thị Bích H, ông Hồ Văn T1 đều thống nhất về việc thoả thuận ký kết hợp đồng tín dụng với Ngân hàng vào ngày 10/02/2022, để vay số tiền 4.000.000.000 đồng. Bị đơn đã được nhận một lần toàn bộ số tiền 4.000.000.000 đồng vào ngày 11/02/2022. Quá trình thực hiện thoả thuận phía bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ trả gốc và lãi cho ngân hàng. Tính đến ngày 26/3/2026 bị đơn còn nợ Ngân hàng tổng số tiền là 6.536.361.762 đồng, trong đó: Nợ gốc là 3.999.999.986 đồng, nợ lãi trong hạn là 24.282.539 đồng, lãi quá hạn là 2.512.079.237 đồng. Bị đơn thống nhất trả cho Ngân hàng số tiền trên. Bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập thống nhất về việc bị đơn đã chuyển nhượng một phần thửa đất số 133, tờ bản đồ số 9 tại thị trấn T, huyện B (nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh), đã nhận đủ tiền chuyển nhượng, bàn giao đất cho 07 người bao gồm: Năm 2010, chuyển nhượng cho ông Thạch P1 diện tích đất khoảng 132m2, giá chuyển nhượng là 25.000.000 đồng; năm 2019, chuyển nhượng cho ông Hoàng Kim L phần đất và nhà, diện tích đất 95m2, nhà do bà H xây sẵn, giá chuyển nhượng 300.000.000 đồng; năm 2016, chuyển nhượng cho bà Lê Thị T2 diện tích đất 119m2, thời điểm chuyển nhượng là đất trống, giá chuyển nhượng 68.000.000 đồng; năm 2016, chuyển nhượng cho ông Dương Hồng P diện tích đất 85m2, thời điểm chuyển nhượng là đất trống, giá chuyển nhượng 40.000.000 đồng; năm 2019, chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ngọc D diện tích đất 75m2, thời điểm chuyển nhượng là đất trống, giá chuyển nhượng 120.000.000 đồng; năm 2018, chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc M diện tích đất 126m2, thời điểm chuyển nhượng là đất trống, giá chuyển nhượng 267.000.000 đồng và năm 2018, chuyển nhượng cho ông Hồ Phước L1 diện tích đất 300m2, thời điểm chuyển nhượng là đất trống, giá chuyển nhượng là 820.000.000 đồng, năm 2020, ông L1 xây nhà ở cho đến nay. Thời điểm chuyển nhượng các đương sự đều biết rõ về tình trạng pháp lý của phần đất, diện tích nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật nhưng vẫn chấp nhận thực hiện việc chuyển nhượng. Về hình thức các thoả thuận chuyển nhượng đều lập giấy viết tay, không được công chứng, chứng thực. Xét lời thừa nhận của các đương sự là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. [3.2] Nội dung đương sự không thống nhất: [3.2.1] Bị đơn xác định chỉ thế chấp cho Ngân hàng một phần thửa đất số 133, tờ bản đồ số 9, không bao gồm phần đất đã chuyển nhượng cho 07 người dân đã nêu tại mục [3.1]. Nguyên đơn không thống nhất ý kiến của bị đơn. Xét hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 3083/22MN/HĐBĐ ngày 10/02/2022, nội dung tại Điều 2 của Hợp đồng thể hiện bị đơn thế chấp thửa đất số 133, tờ 10 bản đồ số 9, có tổng diện tích 1601,2m2 là toàn bộ diện tích thửa đất số 133 mà bị đơn được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp vào ngày 02/12/2015, cập nhật biến động ngày 02/3/2020. Mặt khác, tại đơn xin xác nhận tình trạng bất động sản ngày 09/02/2022, bà H xác định nội dung thửa đất số 133 thuộc quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp của bà H. Bà H xác định chỉ thế chấp một phần thửa đất cho Ngân hàng nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh. Xét lời trình bày của bà H là không có căn cứ, bởi lẽ Hợp đồng thế chấp có nội dung rõ ràng, ngân hàng đã tiến hành việc thẩm định tài sản thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm.

Vì vậy, có căn cứ xác định hợp đồng thế chấp là hợp pháp. [3.2.2] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hoàng Thị Bích H và ông Hồ Văn T1 với 07 người dân nêu trên. Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng được lập giấy tay, không được công chứng, chứng thực. Về nội dung của hợp đồng: Bà H và ông T1 chuyển nhượng cho 07 người dân diện tích đất thuộc một phần thửa đất số 133, tuy nhiên phần đất chuyển nhượng có vị trí nằm ở phía cuối đất bà H, không tiếp giáp đường do nhà nước quản lý. Mặt khác, phần đất này đang được thế chấp cho Ngân hàng nên đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được. Xét hợp đồng chuyển nhượng vi phạm cả về hình thức, lẫn nội dung nên bị vô hiệu. [3.3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả tiền gốc, tiền lãi và tiền lãi phát sinh. Như đã phân tích tại mục [3.1] nên có căn cứ chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn. [3.4] Xét yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp của nguyên đơn. Như đã phân tích tại mục [3.2] việc ngân hàng nhận thế chấp là hợp pháp nên trường hợp bị đơn không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo quy định. [3.5] Xét yêu cầu độc lập của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: [3.5.1] Xét yêu cầu của bà Nguyễn Thị Ngọc M yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu nhận lại số tiền đã chuyển nhượng. Như đã phân tích tại mục [3.2.2] có căn cứ chấp nhận yêu cầu độc lập của bà M. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 12/4/2018 vô hiệu. Bà M1 trả lại cho ông T1 và bà H phần đất diện tích 127.4m2. Ông T1 và bà H trả lại cho bà M số tiền 267.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, ngoài yêu cầu nhận lại số tiền ban đầu bà M không có yêu cầu gì khác nên Hội đồng xét xử không xem xét. [3.5.2] Xét yêu cầu của ông Hoàng Kim L yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu nhận lại số tiền đã chuyển nhượng. Như đã phân tích tại mục [3.2.2] có căn cứ chấp nhận yêu cầu độc lập của ông L. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 16/3/2019 vô hiệu. Ông L trả lại cho ông T1 và bà H phần đất diện tích 93.1m2 và 01 căn nhà trên đất. Ông T1 và bà H trả lại cho ông L số tiền 11 300.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, ngoài yêu cầu nhận lại số tiền ban đầu ông L không có yêu cầu gì khác nên Hội đồng xét xử không xem xét. [3.5.3] Xét yêu cầu của bà Lê Thị T2 yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu nhận lại số tiền đã chuyển nhượng và giá trị căn nhà do bà T2 xây dựng với trị giá theo giá hiện tại của công ty thẩm định giá xác định. Như đã phân tích tại mục [3.2.2] có căn cứ chấp nhận yêu cầu độc lập của bà T2. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 08/7/2016 vô hiệu. Bà T2 trả lại cho ông T1 và bà H phần đất diện tích 134.6m2 và 01 căn nhà trên đất kèm theo các tài sản khác trên đất. Ông T1 và bà H có trách nhiệm trả lại giá trị nhà và đất cho bà T2 theo giá trị hiện tại, cụ thể: Giá trị đất hiện tại, trị giá 134.6m2x 2.592.000 đồng = 348.883.200 đồng. Thời điểm chuyển nhượng giá đất là 68.000.000 đồng. Chênh lệch giữa giá hiện tại và năm 2016 là 280.883.200 đồng. Xét trong giao dịch này cả hai bên đều có lỗi như nhau, bên bà T2 và bà H biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất nhưng vẫn tiến hành việc chuyển nhượng. Nên số tiền chênh lệch mỗi bên chịu một nửa là 140.441.600 đồng. Tổng số tiền đất ông T1 và bà H phải trả cho bà T2 là 208.441.600 đồng; Giá trị nhà: 200.767.560 đồng. Tổng số tiền ông T1 và bà H phải trả cho bà Lê Thị T2 là 409.209.160 đồng. [3.5.4] Xét yêu cầu của ông Nguyễn Ngọc D yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc và yêu cầu nhận lại số tiền đã chuyển nhượng. Như đã phân tích tại mục [3.2.2] có căn cứ chấp nhận yêu cầu độc lập của ông D. Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 18/4/2019 vô hiệu. Ông D trả lại cho ông T1 và bà H phần đất diện tích 83.5m2. Ông T1 và bà H trả lại cho ông D số tiền 120.000.000 đồng tiền đất. Quá trình giải quyết vụ án, ngoài yêu cầu nhận lại số tiền ban đầu ông D không có yêu cầu gì khác nên Hội đồng xét xử không xem xét. [3.5.5] Xét yêu cầu của ông Hồ Phước L1 yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu nhận lại số tiền đã chuyển nhượng và giá trị căn nhà trên đất theo giá của công ty thẩm định giá xác định. Như đã phân tích tại mục [3.2.2] có căn cứ chấp nhận yêu cầu độc lập của ông L1. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/11/2018 vô hiệu. Ông L1 trả lại cho ông T1 và bà H phần đất diện tích 260.8m2 và căn nhà trên đất. Ông T1 và bà H trả lại cho ông L1 số tiền 820.000.000 đồng tiền đất và 208.140.380 đồng tiền nhà. Tổng số tiền ông T1 và bà H phải trả cho ông L1 là 1.028.140.380 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, ngoài yêu cầu nhận lại số tiền ban đầu và tiền xây nhà ông L1 không có yêu cầu gì khác nên Hội đồng xét xử không xem xét. [3.5.6] Xét yêu cầu của ông Thạch P1 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như đã phân tích tại mục [3.2.2] không có căn cứ chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Thạch P1. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/02/2010 vô hiệu. Ông Thạch P1 trả lại cho ông T1 và bà H phần đất diện tích 132.7m2 và căn nhà trên đất. Ông T1 và bà H có trách nhiệm trả lại giá trị nhà và đất cho ông Thạch P1, cụ thể: 12 Giá trị đất hiện tại là 132.7m2, trị giá (100m x 7.612.000 đồng) + (32.7m x 2.592.000 đồng) = 845.958.400 đồng. Thời điểm chuyển nhượng giá đất là 25.000.000 đồng. Chênh lệch giữa giá hiện tại và năm 2010 là 820.958.400 đồng. Xét trong giao dịch này cả hai bên đều có lỗi như nhau, bên ông Thạch P1 và bà H biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất nhưng vẫn tiến hành việc chuyển nhượng. Nên số tiền chênh lệch mỗi bên chịu một nửa là 410.479.200 đồng. Tổng số tiền đất ông T1 và bà H phải trả cho ông P1 là 435.479.200 đồng; Giá trị nhà: 102.3m2 x 1.215.300 đồng = 124.325.190 đồng. Tổng số tiền ông T1 và bà H phải trả cho ông Thạch P1 là 559.804.390 đồng. [3.5.7] Xét yêu cầu của ông Dương Hồng P yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như đã phân tích tại mục [3.2.2] không có căn cứ chấp nhận yêu cầu độc lập của ông P. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/6/2016 vô hiệu. Ông Dương Hồng P trả lại cho ông T1 và bà H phần đất diện tích 92m2. Ông T1 và bà H có trách nhiệm trả lại giá trị đất cho ông P, cụ thể: Giá trị đất hiện tại, trị giá 92m2 x 2.592.000 đồng = 238.464.000 đồng. Thời điểm chuyển nhượng giá đất là 40.000.000 đồng. Chênh lệch giữa giá hiện tại và năm 2016 là 198.464.000 đồng. Xét trong giao dịch này cả hai bên đều có lỗi như nhau, bên ông P và bà H biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất nhưng vẫn tiến hành việc chuyển nhượng. Nên số tiền chênh lệch mỗi bên chịu một nửa là 99.232.000 đồng. Tổng số tiền đất ông T1 và bà H phải trả cho ông P là 139.232.000 đồng;

[4]

Từ những phân tích nêu trên, xét có căn cứ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Lê Thị T2, ông Nguyễn Ngọc D, ông Hoàng Kim L, ông Hồ Phước L1 và bà Nguyễn Thị Ngọc M; Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Thạch P1, ông Dương Hồng P.

[5] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Tổng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản hết số tiền 45.000.000 đồng; Ngân hàng đã nộp số tiền 20.000.000 đồng, đã quyết toán xong, xét yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên buộc bà Hoàng Thị Bích H và ông Hồ Văn T1 phải trả lại cho Ngân hàng số tiền 20.000.000 đồng. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị T2, ông Hồ Phước L1, ông Dương Hồng P, ông Thạch P1, ông Hoàng Kim L đã nộp tạm ứng chi phí thẩm định và định giá số tiền 25.000.000 đồng. Xét yêu cầu của ông Thạch P1 và ông Dương Hồng P không được chấp nhận nên phải chịu chi phí, thẩm định. Riêng bà Lê Thị T2, ông Hồ Phước L1 và ông Hoàng Kim L thống nhất tự nguyện chịu chi phí thẩm định và định giá nên không buộc bà Hoàng Thị Bích H và ông Hồ Văn T1 nộp trả lại cho các ông bà nêu trên.

[6] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận. 13

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự phải chịu theo quy định của Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.