Bản án 883/2026/DS-PTTranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Tấn P1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H được thực hiện đúng theo quy định tại Điều 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được chấp nhận để xem xét theo trình tự phúc thẩm. Tại phiên tòa, ông Nguyễn Thanh T, bà Trần T Như N, bà Lương Thị T1 có mặt, các đương sự còn lại vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vụ án.

[2] Về nội dung vụ án: Các đương sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/01/2024, công chứng số: 917, quyển số 01/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 25/01/2024 tại Văn phòng C giữa ông Lương Thiện P và ông Nguyễn Tấn P1; hợp đồng thế chấp số 4826/24MN/HĐBĐ ngày 06/02/2024, được công chứng số: 871, quyển số: 02/2024.TP/CC- SCC/HĐGD tại Văn phòng C1 giữa ông Nguyễn Tấn P1 và Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H đối với quyền sử dụng đất thửa số 193, tờ bản đồ số 26, diện tích 169,4m2 đất tại Khu phố B, thị trấn B, huyện B, tỉnh Tây Ninh (nay là ấp T, xã B, tỉnh Tây Ninh); hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H đối với ông Nguyễn Tấn P1. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn ông Nguyễn Tấn P1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H kháng cáo không đồng ý bản án sơ thẩm, đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Các đương sự còn lại không kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị. Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thỏa thuận với nhau việc giải quyết vụ án. Căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại phần của bản án sơ thẩm có kháng cáo, liên quan đến nội dung kháng cáo của đương sự.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Tấn P1 về việc yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông Lương Thiện P với ông Nguyễn Tấn P1, thấy rằng: 13 [3.1] Thửa đất số 193, tờ bản đồ số 26, đất tại Khu phố B, thị trấn B, huyện B, tỉnh Tây Ninh (nay là ấp T, xã B, tỉnh Tây Ninh) được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp cho ông Lương Thiện P theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS06047 ngày 26/11/2018 có diện tích 169,4m2, trong đó đất ở tại đô thị là 60m2, đất trồng cây lâu năm là 109,4m2. Trên đất có 01 căn nhà cấp

4. Nguồn gốc thửa đất và nhà là do ông P được cha mẹ tặng cho ngày 06/11/2018. Ngày 25/01/2024 tại Văn phòng C, ông P và ông P1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 29/01/2024, ông P1 được chỉnh lý, cập nhật đứng tên thửa đất tại trang 4 trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [3.2] Về kết quả thẩm định, định giá thửa đất số 193 và tài sản trên đất thể hiện: Theo kết quả định giá, thẩm định tài sản ngày 23/12/2025 thể hiện tại thời điểm tranh chấp thửa 193 có căn nhà cấp 4; hiện đang cho ông Lê Thành V thuê, có giá là 110.000.000 đồng/m ngang (đất có chiều ngang 8,37m), tương đương 5.435.000 đồng/m2 trị giá 920.689.000 đồng. Giá trị tài sản trên đất: 01 căn nhà cấp 4 xây dựng năm 2008, diện tích 4,5m x 9,5m có kết cấu: nhà móng xây gạch, cột gạch, tường gạch, nền gạch bông, mái tole, trần lót xốp ở phòng ngủ, có nhà vệ sinh trong có giá 99.812.700 đồng; 01 mái hiên có diện tích 4,5m x 2,5m có kết cấu mái tole, nền gạch bông, cột cây có giá 2.790.000 đồng. Tổng giá trị tài sản tranh chấp là 1.023.291.700 đồng. Theo kết quả xác minh tại thời điểm chuyển nhượng vào năm 2024, thị trường giá đất tại địa phương dao động từ 120.000.000 đồng – 130.000.000 đồng/m ngang. Như vậy, việc bị đơn trình bày chuyển nhượng thửa đất số 193 với giá 600.000.000 đồng là thấp, không tương xứng giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm chuyển nhượng. [3.3] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lương Thiện P với ông Nguyễn Tấn P1 ngày 25/01/2024, được Văn phòng C, quyển số 01/2024. TP/CC-SCC/HĐGD, đối với thửa đất số 193, tờ bản đồ số 26, diện tích 169,4m2 đất tại khu phố B, thị trấn B, huyện B, tỉnh Tây Ninh (nay là ấp T, xã B, tỉnh Tây Ninh): [3.3.1] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/01/2024 được lập đúng hình thức, có công chứng tại Văn phòng C và sau đó ông Nguyễn Tấn P1 đã được cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cập nhật tên người sử dụng đất.

Tuy nhiên, các đương sự không thống nhất mục đích của việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Vì vậy, để xác định bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cần đánh giá toàn diện diễn biến giao dịch, mục đích xác lập giao dịch, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên sau khi ký kết hợp đồng cũng như các chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án. [3.3.2] Các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ cùng lời khai của các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa đều thể hiện thống nhất rằng người 14 trực tiếp có nhu cầu về tiền là bà Lương Thị T1 chứ không phải ông Lương Thiện P. Chính bà T1 là người trực tiếp liên hệ ông Nguyễn Tấn P1 để vay tiền; toàn bộ quá trình thỏa thuận về số tiền, lãi suất, điều kiện bảo đảm khoản vay đều diễn ra giữa bà T1 và ông P1. Ông P không tham gia quá trình thương lượng, cũng không trực tiếp nhận bất kỳ khoản tiền nào từ ông P1. Ông P1 cho rằng đã thanh toán tiền chuyển nhượng cho bà T1 tổng cộng 600.000.000 đồng (chuyển khoản 192.000.000 đồng, giao tiền mặt 408.000.000 đồng).

Tuy nhiên, ngoài chứng từ chuyển khoản số tiền 192.000.000 đồng cho bà T1, ông P1 không cung cấp được chứng cứ nào chứng minh đã giao tiếp số tiền mặt 408.000.000 đồng như trình bày. Việc giao một khoản tiền lớn bằng tiền mặt nhưng không lập giấy biên nhận, không có người làm chứng, không có tài liệu xác nhận trong khi giao dịch liên quan đến chuyển nhượng bất động sản có giá trị lớn là không phù hợp với thông lệ giao dịch dân sự thông thường, nên lời trình bày của ông P1 không đủ căn cứ pháp lý để chấp nhận. Trong khi đó, bà T1 xác định bà vay của ông P1 200.000.000 đồng, (thực tế nhận 192.000.000 đồng, còn 8.000.000 đồng là tiền môi giới). Số tiền 200.000.000 đồng mà bà T1 thừa nhận vay cũng chính là giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy giá ghi trong hợp đồng không phản ánh giá trị chuyển nhượng thực tế của tài sản mà chỉ là số tiền tương ứng khoản vay được các bên sử dụng để hợp thức hóa hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lời khai của bà T1 phù hợp với chứng từ chuyển khoản do chính ông P1 cung cấp và phù hợp với lời trình bày của nguyên đơn về mục đích sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay cho bà T1. [3.3.3] Quá trình thực hiện hợp đồng sau khi ký kết cũng không thể hiện bản chất của một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực sự. Theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ và lời khai của người đang trực tiếp sử dụng tài sản là ông Lê Thành V thì từ năm 2023, trước thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, ông V đã thuê căn nhà trên đất để ở; việc thuê do bà Lương Thị T1 trực tiếp giao dịch và thu tiền thuê. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết, tình trạng quản lý, sử dụng nhà đất hoàn toàn không thay đổi; ông V vẫn tiếp tục sử dụng nhà đất, tiếp tục giao tiền thuê cho bà T1 và không biết ông Nguyễn Tấn P1 là ai. Mặc dù ông P1 cho rằng sau khi nhận chuyển nhượng đã được bàn giao tài sản và có nhận tiền thuê nhà một lần nhưng ông không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho lời khai này. Trong khi, cả ông V và bà T1 đều xác nhận ông P1 chưa bao giờ trực tiếp quản lý, sử dụng hoặc khai thác nhà đất; việc thu tiền thuê vẫn do bà T1 thực hiện cho ông P như trước khi ký hợp đồng. Như vậy, ngoài việc hoàn tất thủ tục đăng ký biến động trên giấy chứng nhận, toàn bộ hiện trạng quản lý, sử dụng tài sản vẫn được duy trì như trước thời điểm ký hợp đồng. Đây là tình tiết khách quan phản ánh việc các bên không có ý chí thực sự chuyển giao quyền sử dụng đất.

Do đó, có đủ cơ sở xác định ý chí thực sự của các bên khi ký hợp đồng ngày 25/01/2024 không nhằm chuyển quyền sử dụng đất từ ông P sang ông P1 mà nhằm sử dụng quyền sử dụng đất của ông P làm tài sản bảo đảm cho khoản tiền bà T1 vay của ông P1.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự là có căn cứ, đúng 15 quy định pháp luật. Kháng cáo của ông Nguyễn Tấn P1 yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có căn cứ để chấp nhận. [3.3.4] Về hậu quả của giao dịch vô hiệu: Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P với ông P1 bị vô hiệu do giả tạo nên hợp đồng bị che giấu là hợp đồng vay giữa bà T1 với ông P1 có hiệu lực.

Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết hợp đồng vay, buộc bà T1 trả tiền gốc 200.000.000 đồng và tiền lãi cho ông P1 là có căn cứ. Ông P1 kháng cáo yêu cầu trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì yêu cầu ông P, bà T1 liên đới trả 600.000.000 đồng và tiền lãi nhưng không chứng minh được ông P có vay số tiền này.

Vì vậy, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông P1 đối với nội dung này. [3.4] Xét kháng cáo của Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H về việc yêu cầu công nhận hiệu lực Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 4826/24MN/HĐBĐ ngày 06/02/2024, Hội đồng xét xử thấy rằng: Ngày 06/02/2024, sau khi được cơ quan đăng ký đất đai cập nhật biến động sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Nguyễn Tấn P1 đã ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 4826/24MN/HĐBĐ với Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H để bảo đảm khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 5386/24MN/HĐTD. Ngân hàng cho rằng việc nhận thế chấp được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật; tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, ông P1 là người đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình và thuộc trường hợp được bảo vệ theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Xét thấy, theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự quy định cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhằm bảo đảm sự ổn định của giao lưu dân sự.

Tuy nhiên, để được hưởng cơ chế bảo vệ này thì người thứ ba phải chứng minh mình xác lập giao dịch một cách ngay tình, tức là tại thời điểm giao kết không biết và cũng không thể biết quyền định đoạt tài sản của bên chuyển giao có khiếm khuyết. Việc bên chuyển giao đã đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là một trong những căn cứ để xác lập niềm tin pháp lý, nhưng không phải là căn cứ duy nhất và cũng không làm phát sinh mặc nhiên tình trạng ngay tình nếu thực tế tồn tại các dấu hiệu khách quan buộc bên nhận giao dịch phải kiểm tra, xác minh thêm. Ngân hàng cho vay nhận tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay không chỉ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự mà còn phải tuân thủ Luật Các tổ chức tín dụng và các quy định rủi ro trong tín dụng. Hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm là một quy trình nghiệp vụ bắt buộc nhằm đánh giá đồng thời tình trạng pháp lý, tình trạng quản lý, sử dụng và khả năng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Trong quá trình giải quyết vụ án, chính đại diện Ngân hàng thừa nhận trước khi quyết định cho vay phải tiến hành khảo sát thực địa, xác minh hiện trạng tài sản, người quản lý, sử dụng tài sản và thu thập các thông tin liên quan. Kết quả thẩm định 16 của Ngân hàng cũng thể hiện tại thời điểm khảo sát, căn nhà trên đất đang có người sử dụng; ông Nguyễn Tấn P1 không trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản mà chỉ giải thích tài sản đang cho thuê. Như vậy, ngay trong quá trình thẩm định, Ngân hàng đã phát hiện dấu hiệu cho thấy người đứng tên trên Giấy chứng nhận không phải là người trực tiếp chiếm hữu, quản lý, khai thác tài sản. Đây là tình tiết pháp lý quan trọng vì trong thực tiễn giao dịch dân sự, việc bên thế chấp không trực tiếp quản lý tài sản luôn là yếu tố cần được làm rõ để xác định nguồn gốc, quá trình chuyển giao quyền quản lý và khả năng phát sinh tranh chấp đối với tài sản bảo đảm.

Tuy nhiên, mặc dù nhận thấy dấu hiệu bất thường này, Ngân hàng không làm việc trực tiếp với người đang quản lý, sử dụng tài sản; không xác minh căn cứ phát sinh việc chiếm hữu của người thuê; không yêu cầu xuất trình hợp đồng thuê hoặc các tài liệu thể hiện việc bàn giao tài sản sau khi chuyển nhượng; cũng không kiểm tra việc bên nhận chuyển nhượng đã thực sự tiếp nhận quyền quản lý, khai thác tài sản hay chưa. Việc thẩm định chỉ dừng lại ở việc ghi nhận lời trình bày của ông P1 và căn cứ vào thông tin đăng ký trên Giấy chứng nhận để quyết định nhận thế chấp. Trong khi đó, qua lời khai của ông Lê Thành V, bà Lương Thị T1 và nguyên đơn ông Lương Thiện P và kết quả xác minh của Tòa án, người đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản từ trước thời điểm chuyển nhượng đến sau thời điểm thế chấp vẫn là ông V. Việc giao, nhận tiền thuê vẫn do bà T1 thực hiện; ông V hoàn toàn không biết ông P1 là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù, Ngân hàng không biết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch giả tạo.

Tuy nhiên, xuất phát từ việc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thẩm định theo yêu cầu của một tổ chức tín dụng hoạt động chuyên nghiệp.

Do đó, không có căn cứ xác định Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự. Mặt khác, như đã phân tích, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/01/2024 giữa ông Lương Thiện P và ông Nguyễn Tấn P1 là giao dịch giả tạo, vô hiệu theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự. Khi giao dịch làm phát sinh quyền định đoạt của ông P1 bị tuyên vô hiệu và Ngân hàng không thuộc trường hợp được pháp luật bảo vệ theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự thì quyền thế chấp của ông P1 đối với thửa đất cũng không có căn cứ pháp lý để đảm bảo khoản nợ vay.

Vì vậy, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 4826/24MN/HĐBĐ ngày 06/02/2024 giữa ông Nguyễn Tấn P1 và Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp và buộc Ngân hàng hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lương Thiện P là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật. Ngân hàng kháng cáo nhưng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ mới làm thay đổi bản chất vụ án hoặc chứng minh mình đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thẩm định để được xác định là bên thứ ba ngay tình.

Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng. 17

Từ những phân tích nêu trên, bị đơn ông Nguyễn Tấn P1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H kháng cáo nhưng không cung cấp chứng cứ mới làm thay đổi nội dung vụ án nên không có cơ sở chấp nhận. Chấp nhận toàn bộ đề nghị của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: bị đơn ông Nguyễn Tấn P1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H phải chịu án phí phúc thẩm do kháng cáo không được chấp nhận.

[5] Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị theo quy định của pháp luật.