Bản án 446/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

, chị Bùi Thị Phương L và bà Nguyễn Kiều T có ký kết “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 149 ngày 13/01/2025 tại Phòng công chứng Lê Bích T4 và “Hợp Đồng Chuyển Nhượng QSDĐ Và Nhà” ngày 15/01/2025. Nội dung “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 13/01/2025 bà T chuyển nhượng cho chị L thửa đất số 1412, tờ bản đồ số 12, diện tích 528,2m2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành CR348694 cấp ngày 09/7/2019 với giá là 200.000.000 đồng; nội dung “Hợp Đồng Chuyển Nhượng QSDĐ Và Nhà” ngày 15/01/2025 bà T chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 1412, diện tích 528,8m2 và căn nhà cấp 4 với giá 400.000.000 đồng. Sự việc ký kết các hợp đồng là các tình tiết, sự kiện được các bên đương sự thống nhất thừa nhận nên không cần phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tuy nhiên, bà T khẳng định không có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà, giữa chị L và bà T chỉ có giao dịch vay tài sản, ngày 13/01/2025, bà T có hỏi vay của chị L số tiền 200.000.000 đồng, nhưng khi vay tiền chị L không làm hợp đồng vay mà kêu bà T làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giả tạo cho việc vay tiền, thỏa thuận khi nào bà T trả tiền xong thì chị L chuyển tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại cho bà T nhưng chị L không thực hiện lời hứa mà muốn chiếm đất của bà. 5 [2.2] Do bà T không thống nhất có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà mà thực tế ký kết các hợp đồng chỉ để che dấu quan hệ vay tài sản, chị L là người khởi kiện nên chị L có nghĩa vụ chứng minh yêu cầu khởi kiện của chị là hợp pháp, có căn cứ. Xét giá trị thực tế của tài sản là đối tượng của các hợp đồng chuyển nhượng, căn cứ biên bản hòa giải ngày 07/11/2025 (BL67) các đương sự thống nhất giá trị phần đất chị L nhận chuyển nhượng của bà T là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng), đối với căn nhà trên đất chị L và bà T thống nhất giá trị là 400.000.000 đồng (BL77, 78). Như vậy, tổng giá trị tài sản thực tế là 1.400.000.000 đồng nhưng chị L thỏa thuận chuyển nhượng với bà T theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị 200.000.000 đồng là thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật của tài sản. Mặt khác, căn nhà gắn liền với đất bà T chuyển nhượng cho chị L đang là nơi ở duy nhất của bà T và các con là chị T1, chị T4, anh H, các con của bà T không đồng ý việc chuyển nhượng nhà, đất và khẳng định bà T chỉ vay tiền của chị L và lập các hợp đồng chỉ để che đậy giao dịch vay. [2.3]

Xét thấy, suốt quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án các cấp, bà T không thừa nhận việc chuyển nhượng nhà trên đất, bà T khẳng định các chữ “Và Nhà”; “Và Căn Nhà Cấp 4”, “Với số tiền là 400.000.000 (Bốn Trăm Triệu đồng C) Trường hợp bà T không giao Nhà và đất phải bồi thường gấp 02 lần là (T3 Trăm Triệu Đồng)” được ghi sau các chữ viết còn lại trong “Hợp Đồng Chuyển Nhượng QSDĐ Và Nhà” ngày 15/01/2025. Để chứng minh cho ý kiến phản đối của bà T, bà T đã yêu cầu giám định các chữ viết nêu trên. Tại Kết luận giám định số 24/KL- KTHS ngày 13/3/2026 của Phân viện khoa học hình sự tại Thành Phố Hồ Chí Minh kết luận các chữ “Và Nhà” “Và Căn Nhà Cấp 4” là được điền thêm. Ngoài ra, chị L không cung cấp thêm được chứng cứ nào khác chứng minh có sự việc giao dịch chuyển nhượng nhà trên đất tranh chấp.

Do đó, đủ căn cứ chứng minh giữa bà T và chị L chỉ giao dịch vay tài sản, việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ nhằm để che đậy giao dịch vay tài sản, không thỏa thuận chuyển nhượng nhà như ý kiến của chị L trình bày. Chị L cho rằng bà T có nhận thêm của chị L 200.000.000 đồng từ việc bán nhà nhưng như đã nhận định, không có cơ sở xác định bà T có bán nhà và chị L cũng không cung cấp được chứng cứ khác chứng minh bà T có nhận thêm của chị L số tiền 200.000.000 đồng từ việc bán căn nhà cấp

4.

Do đó, cấp sơ thẩm nhận định việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng chỉ là để che dấu quan hệ vay tài sản, xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/01/2025 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ngày 15/01/2025 là vô hiệu do giả tạo, buộc chị L và bà T hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (buộc bà T trả chị L 200.000.000 đồng) là đã xem xét đánh giá chứng cứ đầy đủ, khách quan, toàn diện, phù hợp quy định pháp luật.

[3] Xét kháng cáo của nguyên đơn chị L yêu cầu cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm:

Xét thấy, như đã nhận định tại các mục [2.1] đến [2.3] của bản án, Tòa án cấp sơ thẩm đã đánh giá chứng cứ đầy đủ, toàn diện, tuyên bố vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng và buộc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là có căn cứ, đúng quy định pháp luật. Chị L kháng cáo yêu cầu hủy án vì không đồng ý kết luận giám định nhưng chị không yêu cầu giám định lại, không đưa ra được chứng cứ chứng minh kết luận giám định có sai sót. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện 6 nguyên đơn cho rằng nhìn bằng mắt thường ông thấy các chữ viết trong Hợp đồng ngày 15/01/2025 là viết cùng thời điểm chứ không điền thêm như kết luận giám định, ngoài ra, ông không có chứng cứ chứng minh kết luận giám định số 24/KL- KTHS ngày 13/3/2026 của Phân viện khoa học hình sự tại Thành Phố Hồ Chí Minh là không đúng.

Do đó, nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ mới chứng minh yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn là có căn cứ và hợp pháp nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn về việc hủy án sơ thẩm.

Tuy nhiên, do đủ căn cứ chứng minh các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều vô hiệu do giả tạo để che dấu giao dịch vay tài sản nên cần xử lý số tiền vay 200.000.000 đồng trong cùng vụ án. Cấp sơ thẩm buộc bà T phải hoàn trả cho chị L số tiền vốn vay 200.000.000 đồng là có căn cứ, đúng quy định pháp luật nhưng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người cho vay (chị L) cần buộc bà T trả số tiền lãi suất của khoản vay theo quy định pháp luật mới giải quyết triệt để các vấn đề của vụ án. Do bà T cho rằng có thỏa thuận lãi suất nhưng chị L cho rằng chỉ là giao tiền để chuyển nhượng nhà, đất nên thuộc trường hợp các bên đương sự có tranh chấp về lãi suất nên mức lãi suất được áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 268 Bộ luật Dân sự là có căn cứ, đúng quy định pháp luật. Số tiền vay vốn gốc 200.000.000 đồng từ ngày 13/01/2025 đến ngày xét xử (01/7/2026) là 01 năm 05 tháng 18 ngày, mức lãi suất 10%/năm nên số tiền lãi suất buộc bà T phải trả cho chị L là 29.216.000 đồng.

[4] Về án phí: [4.1] Về án phí sơ thẩm: Căn cứ quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, nguyên đơn không được chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nên nguyên đơn phải chịu án phí không có giá ngạch 300.000 đồng.

Tuy nhiên, cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn phải chịu 42.000.000 đồng án phí có giá ngạch là chưa đúng quy định, bởi lẽ, theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326 thì “người phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với giá trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ”.

Do đó, cần sửa án sơ thẩm về án phí, không buộc nguyên đơn phải chịu án phí có giá ngạch, buộc bị đơn phải chịu án phí có giá ngạch 11.460.800 đồng do có nghĩa vụ phải trả cho nguyên đơn tổng số tiền 229.216.000 đồng. [4.2] Về án phí phúc thẩm: Căn cứ quy định tại Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, nguyên đơn kháng cáo được chấp nhận 01 phần nên không phải chịu án phí phúc thẩm, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm được hoàn lại toàn bộ theo quy định.

[5] Xét ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận 01 phần kháng cáo của nguyên đơn, sửa 01 phần án sơ thẩm về án phí, như đã phân tích trên, đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ nên được chấp nhận. 7

[6] Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.