Bản án 1233/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

[1] Về tố tụng, đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị Mai N được nộp trong thời hạn luật định, đã thực hiện nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Nội dung kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 28/9/2025 vô hiệu và buộc bị đơn hoàn trả số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện nguyên đơn cho rằng thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, căn nhà có phần bếp và đường ống thoát nước xây dựng lấn sang đất liền kề, bị đơn không thông báo nên nguyên đơn bị lừa dối, nhầm lẫn; đồng thời cho rằng đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015. Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1] Tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ và lời trình bày thống nhất của các đương sự tại phiên tòa thể hiện trước khi giao kết hợp đồng đặt cọc, bà N đã được cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trực tiếp đến xem thực địa căn nhà hai lần, trong đó một lần đi cùng người môi giới và một lần đi cùng con trai. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn tiếp tục xác nhận nguyên đơn đã trực tiếp xem nhà, xem giấy tờ gốc của thửa đất; nguyên đơn cũng không phủ nhận việc đã đến xem nhà mà chỉ trình bày không kiểm tra mốc giới. Việc nguyên đơn chỉ quan sát hiện trạng công trình mà không kiểm tra ranh giới đất hoặc không yêu cầu đo đạc trước khi đặt cọc là sự lựa chọn của nguyên đơn, không phải là căn cứ xác định bị đơn đã che giấu thông tin hay có hành vi lừa dối trong giao dịch. [2.2] Đại diện nguyên đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử xét thấy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong vụ án là việc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 2486, tờ bản đồ số 37 cùng tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Phan Đ và bà Nguyễn Thị Thu P. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận hợp pháp, không có tài liệu nào chứng minh thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch.Việc phần bếp tiền chế và đường ống thoát nước được bố trí vượt ra ngoài ranh giới sử dụng thực tế chỉ là hiện trạng của công trình xây dựng, không làm mất đi đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng không làm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng trở thành không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự. Mặt khác, chính nguyên đơn thừa nhận sau khi biết hiện trạng công trình xây dựng thì đã yêu cầu bị đơn sửa chữa phần xây dựng lấn sang đất liền kề rồi mới tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng. Điều này cho thấy tại thời điểm phát sinh tranh chấp, nguyên đơn vẫn xác định giao dịch có thể tiếp tục thực hiện nếu bị đơn đáp ứng yêu cầu của mình, chứ không phải đối tượng của hợp đồng hoàn toàn không thể thực hiện được.Do đó, việc nguyên đơn viện dẫn Điều 408 Bộ luật dân sự để yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không phù hợp. [2.3] Đối với căn cứ cho rằng bị đơn lừa dối, che giấu thông tin, Hội đồng xét xử nhận thấy: sau khi đặt cọc (ngày 28/9/2025), giữa các bên có trao đổi với nhau bằng tin nhắn Zalo trên Nhóm nhà Đ (được nguyên đơn lập tại Vi Bằng số 928/2025/VB-TPLDA ngày 30/10/2025) thể hiện: Ngày 19/10/2025, bị đơn xác nhận việc bán nhà theo hiện trạng; phần bếp tiền chế có lấn ra ngoài và sẽ di dời về đúng ranh giới khi cần thiết; đường ống thoát nước đặt nhờ trên phần đất trống liền kề; đồng thời không đồng ý thực hiện việc đo đạc lại thửa đất vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp. Đây là nội dung trao đổi phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, không phải là chứng cứ chứng minh bị đơn đã cố ý đưa ra thông tin sai sự thật hoặc cố ý che giấu sự thật nhằm làm cho nguyên đơn xác lập giao dịch theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự. [2.4] Đối với yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn phải đo đạc lại thửa đất, sửa chữa chống thấm, xử lý công trình xây dựng rồi mới ký hợp đồng chuyển nhượng, Hội đồng xét xử thấy rằng các nội dung này không được các bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Theo quy định của pháp luật đất đai, trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thì khi thực hiện đăng ký biến động không bắt buộc phải đo đạc lại, trừ trường hợp người sử dụng đất có yêu cầu.

Vì vậy, bị đơn không có nghĩa vụ phải thực hiện việc đo đạc lại thửa đất theo yêu cầu đơn phương của nguyên đơn trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. [2.5] Hồ sơ vụ án và lời khai của các bên đều thể hiện đến ngày 28/10/2025 các bên có mặt tại Văn phòng công chứng theo đúng thời hạn đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, nguyên đơn chỉ đồng ý tiếp tục giao dịch khi bị đơn thực hiện thêm các yêu cầu về đo đạc, sửa chữa, xử lý hiện trạng công trình; các yêu cầu này không được bị đơn chấp nhận nên hợp đồng chuyển nhượng không được ký kết. [2.6] Như vậy, việc hợp đồng chuyển nhượng không được giao kết xuất phát từ việc nguyên đơn không tiếp tục thực hiện giao dịch theo đúng nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, chứ không phải do bị đơn từ chối giao kết hoặc do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện. [2.7] Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

[3]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn để tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và tuyên buộc bị đơn hoàn trả số tiền đặt cọc cho nguyên đơn, là đúng quy định của pháp luật. Nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ nào mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm là không phù hợp nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.

[5] Án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.