Bản án 1078/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng trao đổi tài sản

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Lâm Thị Thanh K trong hạn luật định và đúng quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung: Nguyên đơn và bị đơn thống nhất: Ngày 29/12/2017, giữa ông G và bà Lâm Thị Thanh K có ký Giấy đặt cọc để chuyển nhượng một phần thửa đất số 202, 242 (hiện nay là một phần thửa đất số 1190), tờ bản đồ số 9-2 (A1), giá trị nhận chuyển nhượng là 750.000.000 đồng. Ngày 13/01/2018, bà K nhận chuyển nhượng thêm của ông G diện tích 18m² (ngang 01m, dài 18m) với giá trị 270.000.000 đồng. Tổng số tiền chuyển nhượng là 1.020.000.000 đồng. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy đặt cọc ngày 29/12/2017 và công nhận bà Lâm Thị Thanh K là người có quyền sử dụng diện tích 180m², gồm 73,4m² đất ở và 106,6m² đất cây lâu năm thuộc một phần thửa đất 1190 (trước đây là một phần thửa đất số 202, 242), tờ bản đồ số 9-2 (A2), tọa lạc tại: khu phố B, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương giữa ông Nguyễn Văn G và bà Lâm Thị Thanh K. 9 Bị đơn ông G cho rằng chỉ chuyển nhượng đất cho duy nhất ông Lâm Sơn K1 (cha bà K), bà K do ông K1 đại diện trong tất cả các thỏa thuận, giao dịch bằng giấy đặt cọc (giấy tay) ngày 29/12/2017. Sau này vì trách nhiệm với cha con ông K1, bà K, ông G ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp cho bà T1 (vợ ông T).

Tuy nhiên, sau khi bản án sơ thẩm buộc ông G, bà P1 liên đới trả cho bà K số tiền 1.020.000.000 đồng, bị đơn không kháng cáo.

Do đó, căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng Dân sự về phạm vi xét xử phúc thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm chỉ xem xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Lâm Thị Thanh K. Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn thấy rằng: Phần đất tranh chấp hiện đang đứng tên bà Lê Thị L. Tại thời điểm bà L giao dịch với bà T1 để nhận chuyển nhượng thửa đất số 1190, bà L căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho bà T1 để xác lập hợp đồng. Bà L không thể biết một phần thửa đất số 1190 đã được ông G chuyển nhượng cho bà K. Sau khi ký hợp đồng, bà L đã đăng ký quyền sử dụng đất và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T cập nhật biến động vào ngày 04/12/2023.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà T1 và bà L không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Bà L là người thứ ba ngay tình khi giao kết hợp đồng với bà T1 và được pháp luật bảo vệ.

Do đó, yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng của bà K đối với phần đất tranh chấp là không có căn cứ. Mặt khác, xét thấy bên nhận chuyển nhượng là bà K đã thanh toán đủ tiền, bên chuyển nhượng là ông G đã giao đất cho bà K quản lý, sử dụng; các bên đã thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nên thỏa thuận đặt cọc đã chuyển hóa thành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là chưa phù hợp; quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy đặt cọc ngày 29/12/2017: Các bên thỏa thuận ngày 29/01/2018 ra phòng công chứng ký hợp đồng. Nguyên đơn xác định chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất và biết phải tiến hành thủ tục tách thửa nhưng vẫn chấp nhận rủi ro. Việc ông G ủy quyền cho ông Nguyễn Văn V (ngày 07/10/2020) và cho bà Lâm Thị Thanh K (ngày 19/10/2020) để thực hiện thủ tục tách thửa nhưng không thành công, sau đó sổ đỏ bản chính được giao lại cho ông G. Do các bên không thực hiện được việc tách thửa và không thông báo thời gian cụ thể để ký hợp đồng chính thức, nên hợp đồng chuyển nhượng theo Giấy đặt cọc ngày 29/12/2017 vô hiệu do đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015. Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu của hai bên là ngang nhau. Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà K yêu cầu ông G trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại giá trị phần đất diện tích 180m² (trong đó có 73,4m² đất ở, còn lại là đất cây lâu năm theo biên bản định giá ngày 13/3/2024). 10 Xét tại Giấy đặt cọc ngày 29/12/2017, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất 202, 242. Các bên thống nhất vị trí chuyển nhượng tại phần đất gắn liền với căn nhà cấp

4.

Vì vậy, mặc dù không có thỏa thuận cụ thể về loại đất chuyển nhượng, nhưng bản thân ông G đã giao đất chuyển nhượng, trên đất có căn nhà cấp 4 cho ông K1, bà K và theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông G, thửa 202 có 43m² đất ở.

Do đó, có căn cứ xác định hai bên giao dịch gồm 43m² đất ở và 137m² đất cây lâu năm. Quá trình tố tụng, ông G và bà P1 thừa nhận đã nhận 1.020.000.000 đồng của bà K, nên có trách nhiệm liên đới trả lại. Về bồi thường thiệt hại: Thiệt hại là sự chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm thỏa thuận và thời điểm hiện tại. Giá trị quyền sử dụng đất theo định giá: (43m² x 20.000.000 đồng/m²) + (137m² x 17.000.000 đồng/m²) = 3.189.000.000 đồng. Chênh là: 3.189.000.000 – 1.020.000.000 = 2.169.000.000 đồng. Với lỗi ngang nhau (50%), bị đơn (ông G, bà P1) phải bồi thường cho bà K số tiền 1.084.500.000 đồng. lệch

[3] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp.

[4] Án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự phải chịu theo quy định, bị đơn là người cao tuổi có đơn xin miễn.

[5] Án phí phúc thẩm: Nguyên đơn bà Lâm Thị Thanh K không phải chịu.