Bản án 1298/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông S, bị đơn bà Á, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Bùi Phi H2 trong thời hạn luật định; đúng quy định pháp luật nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Tại phiên tòa ngày 26/5/2026, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Huỳnh Ngọc Minh S và đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Lê Thị Ngọc Á có yêu cầu định giá lại tài sản tranh chấp nhưng hai bên không thỏa thuận được với nhau về tổ chức định giá tài sản và đề nghị Tòa án chỉ định tổ chức thẩm định giá lại đối với tài sản tranh chấp. Ngày 26/5/2026, Tòa án ban hành quyết định trưng cầu Công ty Cổ phần G tiến hành thẩm định giá tài sản tranh chấp. Ngày 04/6/2026, bà Lê Thị Ngọc Á có đơn xin không định lại giá đất, đại diện hợp pháp của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Phi H2 đã được Tòa án tống đạt Thông báo nộp tiền tạm ứng chi phí tố tụng nhưng hết thời gian yêu cầu nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không thực hiện nộp 10 tiền tạm ứng chi phí tố tụng.

Do đó, toà án phúc thẩm căn cứ vào kết quả định giá của Toà án sơ thẩm để tiếp tục giải quyết vụ án.

[2] Về nội dung: [2.1] Nguyên đơn ông Huỳnh Ngọc Minh S và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Bùi Phi H2 có yêu cầu độc lập khởi kiện yêu cầu bị đơn bà Á mở cho các ông một lối đi hợp lý trên thửa đất 510, tờ bản đồ 293 của bị đơn để ông S, ông Phi H2 có lối đi ra đường công cộng và các ông đền bù cho bà Á bằng giá trị đối với diện tích mở lối đi trên đất của bị đơn. Đối với bị đơn bà Á cũng đồng ý mở lối đi cho ông S, ông H2 trên phần đất của bị đơn, vị trí mở lối đi từ ranh đất thửa 69 của nguyên đơn đi qua các điểm 5, 4, 3 và 2 trên Mảnh trích đo địa chính ngày 21/3/2025 của chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T, lối đi yêu cầu có 1,3m và ra đường bê tông 3m nhưng phải hoán đổi đất cho bị đơn với tỷ lệ 1m đổi 2m. Nếu ông S, ông H2 làm thủ tục đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Á và xây lại tường rào hoặc đổi 1m thành 2,5m thì bà Á tự làm Giấy chứng nhận, tự xây lại bức tường. Nếu đền bù bằng giá trị thì ông S, ông H2 phải hỗ trợ thêm một khoản tiền mà bị đơn phải hoán đổi với ông Huỳnh Văn T1 để đi trên đường bê tông 3m. Ngoài ra, bị đơn không đồng ý mở lối đi nào khác trên thửa đất 510. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập, ông Bùi Phi H2 có thửa đất 143, tờ bản đồ 293 được cấp sổ ngày 07/7/2006, giáp với thửa 69 của nguyên đơn và giáp thửa 510 của bị đơn, quyền sử dụng đất của ông H2 bị vây bọc bởi các bất động liền kề, ông H2 không có lối đi, còn bị đơn tiếp giáp với đường đi công cộng 3m.

Do đó, ông yêu cầu bà Á mở lối đi, ông đồng ý thanh toán bằng tiền cho bà Á. [2.2] Xét kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Bùi Phi H2 thấy rằng: Về nguồn gốc đất nguyên đơn đang quản lý, sử dụng thửa đất 69, tờ bản đồ 293 được UBND thị xã T cấp ngày 06/9/2004 cho hộ ông Huỳnh Á1 và bà H3 (do nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị H4), năm 2014 ông Á1 chết, năm 2017 bà H3 chết, ông S là con ruột đồng thời là người thừa kế duy nhất, sau khi hai cụ mất, ông S là người trực tiếp quản lý, sử dụng thửa đất

69. Còn về nguồn gốc đất của ông H2 nhận chuyển nhượng từ cụ Á1, cụ H3 thửa đất 143, tờ bản đồ 293 và được cấp giấy GCN ngày 07/7/2006. Về thửa đất 69 của ông S và thửa đất 143 của ông Phi H2 quản lý, sử dụng không có lối đi, bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề, không tiếp giáp với bất kỳ lối đi nào để đi vào đất. Còn đối với thửa đất 510 của bị đơn bà Á1 được cấp GCN có tứ cận như sau: Đông giáp thửa 120, 509, lối đi chung 1,4m; Tây giáp thửa 69 của nguyên đơn, thửa 143 của ông Phi H2; Nam giáp thửa 227, 258; Bắc giáp thửa 264, 291. Theo Biên bản xem xét thẩm định ngày 07/11/2024 của Toà án sơ thẩm và Bản vẽ ngày 21/3/2025 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T thể hiện vị trí tứ cận đất của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Bùi Phi H2 như sau: Phần đất của nguyên đơn ông S, Bắc giáp thửa 510 11 của bà Á1; Nam giáp thửa 143 của ông Bùi Phi H2; Đông giáp thửa 510 của bà Á1; Tây giáp đất của ông T2 P đất của ông Bùi Phi H2: Bắc giáp thửa đất 69 của ông S; Nam giáp đất của ông N, bà T3; Đông giáp thửa 510 của bà Á1; Tây giáp đất ông T4. Phần đất của bị đơn bà Á1: Bắc giáp thửa 264, 291; Nam giáp thửa 227, 258; Đông giáp thửa 509, đường bê tông 3m; Tây giáp thửa 69 của ông S, thửa 143 của ông Phi H2, thửa 222, 276; Đối với phần đất tranh chấp, tài sản trên đất: Bắc giáp thửa 510, 120 của bị đơn; Nam giáp thửa đất 510; Đông giáp lối đi 1,4m; Tây giáp với thửa đất 69 của ông S. * Tài sản: 01 bức tường xây làm hàng rào cao 3m, 01 chuồng gà, kết cấu: khung sắt, 01 cổng bằng sắt, 01 trụ cổng bằng sắt do bà Á1 xây dựng, tài sản có thể di dời. Xét thấy thửa đất của ông S, ông Phi H2 không có bất kỳ lối đi nào để đi ra đường công cộng, do bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác liền kề, chỉ có phần đất bà Á1 tiếp giáp với đường công cộng 3m. Theo quy định tại Điều 254 của Bộ luật Dân sự: “1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định”. Tại biên bản xác minh ngày 03/6/2025 (bút lục 216) của UBND phường P cung cấp “đối với đường bê tông 3m thể hiện trên bản vẽ ngày 21/3/2025 (bút lục 199) thì đây là lối đi do nhà nước mở và quản lý. Hiện do các hộ dân, các thửa 120, 139, 204, 205, 510 cùng sử dụng, qua rà soát qua bản đồ chính quy cho thấy thử đất 69, 143 không có lối đi ra đường công cộng”. Như vậy, có căn cứ xác định ngoài lối đi qua phần đất của bị đơn bà Á1 để đi ra đường công cộng thì nguyên đơn, ông Phi H2 không có bất kỳ lối đi nào khác để đi. Việc mở lối đi để đi ra đường công cộng do nguyên đơn, ông Phi H2 yêu cầu là lối đi thuận tiện và hợp lý nhất, đồng thời, cũng ít gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của bà Á1 và bất động sản xung quanh.

Do đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và ông Phi H2 về việc mở lối đi qua thửa đất 510, tờ bản đồ 293 của bà Á1. [2.3] Về vị trí mở lối đi qua bất động sản liền kề: 12 Tại phiên toà, đại diện hợp pháp của bị đơn ông Nguyễn Tấn H1 đồng ý mở lối đi chiều ngang 1,5m, nhưng không đồng ý nguyên đơn và ông Phi H2 yêu cầu mở lối đi chiều ngang 2m tại vị trí từ điểm số 11 đến số G. Bị đơn cho rằng mở các vị trí này làm ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng của bị đơn và không đảm bảo về an toàn giao thông.

Tuy nhiên, xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn và ông Bùi Phi H2 thấy rằng, lối đi theo phương án cấp sơ thẩm có nhiều đoạn gấp khúc, chiều ngang 1,5m chưa bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại, vận chuyển tài sản và khai thác, sử dụng ổn định, lâu dài đối với hai bất động sản bị vây bọc. Đồng thời, qua xem xét hiện trạng thực tế, phương án mở lối đi có chiều ngang 1,7m, kéo dài từ ranh đất của nguyên đơn ra đường bê tông rộng 3m, với tổng diện tích 47,685m² và một đoạn đường chiều rộng cạnh phía bắc là 2,1m, cạnh phía nam giáp với đất của ông Bùi Phi H2 là 2m, chiều dài là 3,5m, có diện tích 7m2, nằm trên thửa đất số 69 của nguyên đơn, tiếp nối với lối đi mở trên thửa 510 của bị đơn (có sơ đồ bản vẽ kèm theo) vừa bảo đảm nhu cầu sử dụng hợp lý của nguyên đơn và nhu cầu sử dụng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Phi H2, vừa làm giảm diện tích đất phải dành làm lối đi trên thửa đất số 510 của bị đơn so với phương án mà Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận. Phương án này bảo đảm hài hòa quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, phù hợp với nguyên tắc quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc xác lập lối đi qua phải thuận tiện, hợp lý và gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản chịu hưởng quyền. [2.4] Xét yêu cầu của bị đơn về việc chỉ đồng ý mở lối đi tại vị trí từ các điểm 5, 4, 3, 2 với chiều ngang 1,5m, đồng thời yêu cầu nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải hoán đổi đất và bồi hoàn thêm diện tích khoảng 8m² mà bị đơn cho rằng trước đây đã tự nguyện dành để hình thành đường bê tông rộng 3m hiện hữu. Hội đồng xét xử xét thấy, việc xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề phải được thực hiện theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền về lối đi qua có nghĩa vụ đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Pháp luật không quy định chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền về lối đi qua phải thực hiện việc hoán đổi đất hoặc bồi hoàn thêm diện tích đất mà chủ sở hữu bất động sản liền kề đã tự nguyện dành trước đây để mở đường công cộng, nếu các bên không có thỏa thuận. Trong vụ án này, nguyên đơn và ông Bùi Phi H2 chỉ đồng ý bồi thường giá trị quyền sử dụng đất mở lối đi theo kết quả định giá đã được Tòa án cấp sơ thẩm xác định, không chấp nhận việc hoán đổi đất hoặc bồi hoàn thêm diện tích khoảng 8m² theo yêu cầu của bị đơn. Do các bên không đạt được sự thống nhất về phương thức bồi thường nên yêu cầu của bị đơn không có căn cứ để chấp nhận. [2.5] Tại phiên toà, đại diện nguyên đơn yêu cầu trường hợp bị đơn cùng sử dụng lối đi với nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì phải chịu 1/3 giá trị lối đi.

Xét thấy, trước đây bị đơn không đồng ý mở lối đi rộng 1,5m, nhưng tại phiên toà phúc thẩm đã tự nguyện đồng ý mở lối đi rộng 1,5m 13 trên phần đất của mình đến điểm số 5 theo bản vẽ hiện trạng. Đồng thời, trước đây bị đơn cũng đã tự nguyện dành một phần đất làm đường đi công cộng. Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ thanh toán giá trị quyền sử dụng đất thuộc về người được hưởng quyền về lối đi qua. Bị đơn không có yêu cầu mở lối đi và việc đồng ý sử dụng chung lối đi không làm phát sinh nghĩa vụ phải cùng thanh toán giá trị lối đi.

Do đó, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn chịu 1/3 giá trị lối đi; nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải thanh toán toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất đối với phần diện tích mở lối đi cho bị đơn. Theo biên bản định giá của cấp sơ thẩm thì 1m2 đất trồng cây lâu năm là 15.000.000 đồng/m2 x 47,685m² = 715.275.000 đồng. Bà Lê Thị Ngọc Á có trách nhiệm tháo dỡ tường rào bê tông diện tích 5,4m2 (ngang 1,8m, cao 03m) có giá trị: 5,4m2 x 769.000 đồng/m2 x 60% = 2.491.560 đồng và các tài sản khác trên lối đi diện tích 47,685m² thuộc thửa đất số 510, tờ bản đồ số 293 tại phường P, Thành phố Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DO 221159, số vào sổ cấp GCN: CN12506 cấp ngày 03/7/2024 cho bà Lê Thị Ngọc Á, để ông Huỳnh Ngọc Minh S và ông Bùi Phi H2 được sử dụng làm lối đi chung.

Do đó, buộc ông S và ông Phi H2, mỗi người phải thanh toán cho bà Á số tiền 358.883.280 đồng. [2.6] Đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Huỳnh Ngọc Minh S và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Phi H2 về việc công nhận sự thỏa thuận hoán đổi phần đất diện tích 32,16m² thuộc thửa số 69 với phần đất có diện tích tương ứng thuộc thửa số 143:

Xét thấy, Hội đồng xét xử phúc thẩm không quyết định mở lối đi trên thửa đất số 143 của ông Bùi Phi H2 nên không có căn cứ công nhận sự thỏa thuận hoán đổi đất giữa các đương sự. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện hợp pháp của nguyên đơn xác định, trường hợp Hội đồng xét xử quyết định mở một phần lối đi chung trên phần đất của ông S có diện tích 7m² thì ông S tự nguyện dành phần diện tích này làm lối đi chung và không yêu cầu bồi thường hoặc hoán đổi đất. Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện này của ông S.

Từ những phân tích trên, kháng cáo của nguyên đơn ông S, bị đơn bà Á, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Bùi Phi H2 có cơ sở chấp nhận một phần.

[3] Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phù hợp một phần.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên người kháng cáo không phải chịu theo quy định.