Bản án 342/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến trình bày tại phiên tòa của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Xét nội dung kháng cáo và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử nhận thấy: Ngày 04/4/2022, tại Văn phòng C1, ông L, bà B với ông C, bà H đã ký Hợp đồng đặt cọc được công chứng số 000664, quyển số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD. Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, các đương sự đều xác nhận việc giao kết hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện, không ai bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép.

Vì vậy, đây là tình tiết không phải chứng minh. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 25, tờ bản đồ số 74 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 548917 do UBND huyện Đ cấp ngày 31/5/2013 đứng tên bà Phan Thị Lệ H cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất. Theo thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng đặt cọc, do tài sản đang được thế chấp tại Ngân hàng S1 Chi nhánh Đ nên số tiền đặt cọc được sử dụng để tất toán khoản vay; sau khi nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế, ngày 05/4/2022 ông C và bà H đã hoàn tất thủ tục xóa thế chấp và nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 548917.

Tuy nhiên, sau thời điểm này các bên vẫn không thực hiện được việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng. 5 Xét nguyên nhân dẫn đến việc không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng, Hội đồng xét xử thấy rằng tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc, đối tượng chuyển nhượng được xác định là toàn bộ thửa đất số 25 và tài sản gắn liền với đất. Song, trên thực tế, căn nhà cấp 4 do ông C và bà H xây dựng từ năm 2008 có một phần diện tích nằm ngoài phạm vi thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến diện tích thực tế sử dụng lớn hơn diện tích được cấp giấy chứng nhận. Điều này cũng phù hợp với kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 548917, thửa đất số 25 có chiều ngang tiếp giáp đường là 6,07m, trong khi diện tích thực tế ông C và bà H đang sử dụng có chiều ngang là 6,5m; căn nhà cấp 4 diện tích 54m² trên đất có phần tường xây dựng vượt ra ngoài ranh giới thửa đất được cấp giấy chứng nhận. Do hiện trạng thực tế của tài sản không phù hợp với thông tin pháp lý thể hiện trên Giấy chứng nhận nên sau khi ký hợp đồng đặt cọc, các bên đã thống nhất sẽ đo đạc, điều chỉnh lại diện tích trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, đến nay việc đo đạc, điều chỉnh vẫn chưa được thực hiện xong, dẫn đến đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng không xác định được đầy đủ, chính xác để tiếp tục giao kết. Như vậy, ngay tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, đối tượng của giao dịch đã tồn tại yếu tố không thể thực hiện được.

Do đó, mặc dù ông C và bà H yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng không có căn cứ chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 để tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 04/4/2022 vô hiệu là có cơ sở.

[2] Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Các bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do quy định của pháp luật, cả nguyên đơn và bị đơn đều không có lỗi, cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền cọc là đúng quy định của pháp luật. Nếu nguyên đơn có yêu cầu phạt cọc thì cũng không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Khoản tiền lãi đối với số tiền đặt cọc theo yêu cầu của nguyên đơn không phải là thiệt hại từ giao dịch dân sự vô hiệu, lý do bị đơn chưa trả lại số tiền cọc cho nguyên đơn là do nguyên đơn vẫn đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn, mặt khác nếu nguyên đơn xác định số tiền lãi là thiệt hại thì bị đơn cũng cho rằng việc không chuyển nhượng được nhà đất bị đơn cũng thiệt hại do giá nhà đất hiện nay giảm so với thời điểm các bên đặt cọc. Pháp luật không quy định và các bên cũng không có thỏa thuận về việc trả lãi đối với hợp đồng đặt cọc, nên cấp sơ thẩm xác định số tiền lãi của số tiền đặt cọc là thiệt hại và buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn 50% thiệt hại là không có căn cứ.

[3] Kháng cáo của bị đơn có căn cứ chấp nhận. Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát.

[4] Về án phí: Do kháng cáo của bị đơn ông Võ Tấn C, bà Phan Thị Lệ H được chấp nhận nên bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Án phí sơ thẩm được xác định lại theo quy định.

[5] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ các bên thống nhất với bản án sơ thẩm, không yêu cầu xem xét lại. Vì các lẽ trên, 6

Căn cứ vào: Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;