Bản án 462/2026/DS-PTCác tranh chấp khác

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: [1.1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án, quan hệ pháp luật, thời hiệu khởi kiện và người tham gia tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm xác định chính xác và đầy đủ. [1.2] Về thủ tục kháng cáo: Căn cứ khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự thì Đơn kháng cáo của ông Đinh Vũ T làm trong hạn luật định, đương sự đã đóng tạm ứng án phí phúc thẩm đúng quy định nên kháng cáo được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Căn cứ Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự thì Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 – Đồng Nai làm trong hạn luật định nên kháng nghị được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung vụ án và nội dung Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 – Đồng Nai, kháng cáo của nguyên đơn ông T: Ngày 31/3/2022, ông Nguyễn Văn T1, ông Đinh Vũ T ký kết với ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Ni S H đồng đặt cọc nhằm nhận chuyển nhượng thửa đất số 47, tờ bản đồ số 2, xã B, huyện X, tỉnh Đồng Nai có diện tích 10.484m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 9634158 ngày 08/3/2006 được Ủy ban nhân dân huyện X cấp cho hộ ông Nguyễn Hoàng V. Về hình thức: Hợp đồng đặt cọc trên giữa nguyên đơn và bị đơn được lập thành văn bản, không có công chứng hoặc chứng thực nhưng có đầy đủ chữ ký của các bên đặt cọc và bên nhận cọc. Theo quy định Điều 328 Bộ luật Dân sự và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên Hợp đồng đặt cọc này đảm bảo hình thức theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự. 7 Về nội dung hợp đồng đặt cọc: Đối tượng của giao dịch đặt cọc là quyền sử dụng đất của thửa đất số 47, tờ bản đồ số 2, xã B, huyện X, tỉnh Đồng Nai (nay là xã X, thành phố Đ) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ ông Nguyễn Hoàng V. Căn cứ Công văn số 1523/VPĐK.XL.ĐKTK ngày 20/3/2026, Văn phòng Đ chi nhánh X xác định: Trường hợp hộ ông Nguyễn Hoàng V đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 47, tờ bản đồ số 2, xã B cho ông Nguyễn Hoàng V và bà Phạm Thị Ni S hoặc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 45, Điều 133 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18 tháng 01 năm 2024; Phần C trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Nghị định 151/2025/NĐ- CP ngày 12/06/2025 của Chính phủ sẽ được cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định. Như vậy, ông V và bà S là chủ thể được nhận cọc và hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Hợp đồng đặt cọc ký ngày 31/3/2022 giữa các đương sự có hiệu lực pháp luật. Theo hợp đồng đặt cọc, thời hạn để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng là 03 tháng kể từ ngày 31/3/2022.

Tuy nhiên, đến ngày 01/7/2022 các bên vẫn chưa tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng được là do Giấy chứng nhận được cấp là Giấy cũ cần phải tiến hành cấp đổi Giấy chứng nhận mới. Mặt khác, tại Công văn số 1944/VPĐK.XL.ĐKTK ngày 20/5/2022, Văn phòng Đ chi nhánh X cho biết: “…Thửa đất số 47, tờ bản đồ số 2, diện tích 10.484m2 xã B do hộ ông Nguyễn Hoàng V sử dụng đã được Ủy ban nhân dân huyện X cấp Giấy chứng nhận AĐ634158 ngày 08/03/2006, thể hiện cạnh 8-9- 10-11 không tiếp giáp đường. Nay theo hệ thống bản đồ địa chính mới và bản trích lục và đo chỉnh lý thửa đất bản đồ địa chính được Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh X ký xác nhận ngày 08/04/2022 thì thửa đất số 47 được đo đạc thành thửa đất số 115, tờ bản đồ số 26 có diện tích 8.773m2 và một phần diện tích là đường đất của tờ bản đồ số

26. Qua chồng ghép bản đồ địa chính thể hiện thửa đất số 115, tờ bản đồ số 26 (BĐĐC mới) có cạnh 8-9-10-11 tiếp giáp với đường giao thông, đường giao thông thuộc một phần diện tích thửa đất số 47, tờ bản đồ số 2 (BĐĐC cũ) đã được Ủy ban nhân dân huyện X cấp Giấy chứng nhận cho hộ ông Nguyễn Hoàng V ngày 08/03/2006 là không đúng đối tượng sử dụng đất; đề nghị chủ sử dụng đất liên hệ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả huyện X để được hướng dẫn lập hồ sơ thu hồi đối với diện tích thuộc đường giao thông (theo BĐĐC mới) trước khi thực hiện thủ tục chuyển quyền”. Như vậy, để chuyển nhượng thửa đất số 47, tờ bản đồ số 2 (nay là thửa đất số 115, tờ bản đồ số 26) cho ông T, ông T1 thì ông V, bà S phải làm thủ tục thu hồi đối với phần diện tích 1.711m2 để làm đường nhưng ông V chưa thực hiện dẫn đến việc chưa thể chuyển nhượng được thửa đất trên. 8 Sau đó, phía nguyên đơn đã đồng ý gia hạn thời hạn tiến hành giao dịch chuyển nhượng qua việc đồng ý ký Hợp đồng ủy quyền ngày 15/9/2022 với bị đơn để thực hiện các thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 47 trên trong thời hạn 01 năm nhưng sau khi tiến hành đo vẽ xong thì lại không tiếp tục thực hiện các thủ tục tiếp theo mà không có thỏa thuận nào khác với bị đơn. Còn phía bị đơn trong thời gian tiến hành giao dịch chuyển nhượng đất cho nguyên đơn lại chặt cây trồng trên đất để dựng lán trồng nấm rơm.

Do đó, có căn cứ xác định việc chuyển nhượng đất không thể tiến hành giao kết được, hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được vừa do yếu tố khách quan vừa do lỗi của hai bên, phía nguyên đơn có lỗi khi đã đồng ý gia hạn thời hạn thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhưng sau đó không thực hiện các công việc theo thỏa thuận, còn bị đơn có lỗi tự ý thay đổi hiện trạng đất. Nay các bên đồng ý hủy bỏ hợp đồng đặt cọc trên nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, do đó bị đơn phải trả lại tiền cọc đã nhận cho nguyên đơn, còn nguyên đơn phải trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn. Về vấn bồi thường thiệt hại do hủy bỏ hợp đồng do các bên đều có lỗi và không yêu cầu nên không đặt ra xem xét, giải quyết. Về yêu cầu phạt cọc, do nguyên đơn đã rút yêu cầu này nên cấp sơ thẩm đình chỉ là đúng quy định. Đối với Hợp đồng ủy quyền số công chứng 009098 ký ngày 15/9/2022 giữa ông Nguyễn Hoàng V và ông Nguyễn Văn T1 được công chứng tại Văn phòng C1 các bên cũng đồng ý hủy nên cấp sơ thẩm tuyên hủy Hợp đồng ủy quyền trên là phù hợp.

Từ những phân tích trên, xét thấy kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 – Đồng Nai và kháng cáo của nguyên đơn ông Đinh Vũ T về việc sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên được chấp nhận.

[3] Về án phí: [3.1] Án phí sơ thẩm: Yêu cầu trả 900.000.000đ (chín trăm triệu đồng) tiền cọc của các nguyên đơn được chấp nhận nên ông Nguyễn Hoàng V phải chịu 39.000.000đ (ba mươi chín triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Yêu cầu phản tố của ông V được chấp nhận nên hoàn trả cho ông V các số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Như vậy, số tiền án phí 39.000.000đ (ba mươi chín triệu đồng) ông V phải chịu được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 57.450.000đ (năm mươi bảy triệu bốn trăm năm mươi nghìn đồng) đã nộp tại biên lai thu tiền số 0011627 ngày 9 28/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 6 – Đồng Nai), hoàn trả lại cho ông V số tiền 18.450.000đ (mười tám triệu bốn trăm năm mươi nghìn đồng) còn lại. Hoàn trả cho ông V số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0008058 ngày 21/6/2023 và số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0011628 ngày 28/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 6 – Đồng Nai). Cấp sơ thẩm không tuyên trả cho ông V số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0008058 ngày 21/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 6 – Đồng Nai) là thiếu sót. Đồng thời, cấp sơ xử lý số tiền tạm ứng án phí 57.750.000đ ông V đã nộp tại biên lai thu tiền số 0011627 ngày 28/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc trong khi số tiền thực tế ông V nộp là 57.450.000đ (năm mươi bảy triệu bốn trăm năm mươi nghìn đồng) là chưa chính xác. Yêu cầu trả cọc của nguyên đơn được chấp nhận nên hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí về trả cọc đã nộp. Nguyên đơn rút yêu cầu phạt cọc nên hoàn trả án phí về phạt cọc cho nguyên đơn. Do yêu cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận nên nguyên đơn phải nộp 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm về hủy hợp đồng đặt cọc và 300.000đ về hủy hợp đồng ủy quyền. Như vậy, ông T và ông T1 phải nộp tổng cộng 600.000đ (sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 19.500.000đ (mười chín triệu năm trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0008050 ngày 19/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 6 – Đồng Nai), hoàn trả cho ông T, ông T1 số tiền còn lại 18.900.000đ (mười tám triệu chín trăm nghìn đồng). Hoàn trả cho ông T và ông T1 số tiền 19.500.000đ (mười chín triệu năm trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0007574 ngày 20/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 6 – Đồng Nai). [3.2] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo của nguyên đơn ông Đinh Vũ T được chấp nhận nên ông T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho ông T 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai tại phiên tòa phù hợp với các chứng cứ, tài liệu có tại hồ sơ và quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên; 10