Bản án 1213/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê nhà

[1] Về thủ tục tố tụng: đơn kháng cáo của bị đơn bà T1 thực hiện trong thời hạn luật định, đã nộp tạm ứng án phí nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn bà Nguyễn Trần Nguyên T1 có văn bản yêu cầu giải quyết vắng mặt, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Công D vắng mặt, căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt bà Nguyễn Trần Nguyên T1 và ông Huỳnh Công D.

[3] Về hợp đồng thuê nhà: Ông Nguyễn Vĩnh N, bà Võ Phi P và bà Nguyễn Trần Nguyên T1 ký kết Hợp đồng thuê nhà số công chứng 002389, 9 quyển số 03-2024TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Thành Phố C, tỉnh Bình Dương ngày 13/3/2024 với nội dung: Vợ chồng ông N, bà P cho bà T1 thuê toàn bộ bất động sản tại vị trí ô số 1 – Lô đất P6B, diện tích đất 157,8m2, diện tích xây dựng 143,04m2, tổng diện tích sàn 665,24m2 tại khu dự án khu phố T, khu đô thị mới thuộc khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị B. Mục đích thuê: Mở nhóm trẻ, lớp mẫu giáo tư nhân (Ngôi N), thời hạn thuê 10 năm kể từ thời điểm công chứng ngày 13/3/2024, giá thuê từ ngày 15/3/2024 đến ngày 14/3/2027 là 27.000.000 đồng/tháng, thời hạn thanh toán tiền thuê nhà từ ngày 15 đến ngày 25 hàng tháng. Để đảm bảo thực hiện hợp đồng thuê nhà, bà T1 đã đặt cọc cho ông N, bà P 75.000.000 đồng (bảy mươi lăm triệu đồng). Hợp đồng thuê nhà được các bên tự nguyện ký, công chứng tại Văn phòng công chứng, nội dung hợp đồng không vi phạm pháp luật nên có hiệu lực. Ngoài ra, các bên còn ký kết phụ lục hợp đồng thể hiện bị đơn còn nợ nguyên đơn số tiền thuê nhà chưa thanh toán là 115.000.000 đồng, bị đơn cam kết mỗi tháng trả 5.000.000 đồng cho đến hết công nợ bắt đầu từ ngày 25/3/2024. Thực tế, cho đến nay bị đơn đã trả được số tiền 10.000.000 đồng, còn nợ số tiền 105.000.000 đồng.

[4] Về nguyên nhân phát sinh tranh chấp: Nguyên đơn trình bày: Từ ngày 15/01/2025 đến 14/5/2025 (04 kỳ), bị đơn không trả tiền thuê nhà và nợ tiền điện liên tục. Nguyên đơn đã gửi nhiều thông báo nhắc nhở và đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng không được phản hồi. Hiện nhóm trẻ đã bị UBND phường H tạm đình chỉ sau đó đình chỉ hoạt động và giải thể do không đủ điều kiện hoạt động và vi phạm hợp đồng với chủ nhà. Bị đơn trình bày: Bị đơn thừa nhận có chậm trễ tiền nhà nhưng có thông báo lý do. Bà cho rằng nguyên đơn vi phạm hợp đồng trước khi tự ý khóa thang máy (tháng 11/2024), báo cắt điện (tháng 12/2024 và tháng 3/2025) và B2 đến làm việc gây hoang mang cho phụ huynh, dẫn đến việc nhà trẻ bị sụt giảm doanh thu, mất uy tín và phải ngưng hoạt động. Về vấn đề điện/thang máy: Nguyên đơn giải trình khóa thang máy để bảo trì an toàn; việc cắt điện là do Điện lực thực hiện vì bị đơn nợ tiền điện nhiều tháng, điện lực thậm chí đã dọa kiện chủ nhà (ông Nguyễn Vĩnh N).

[5] Xét kháng cáo của bị đơn: Từ tháng 01/2025 đến tháng 3/2025 bị đơn chưa trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn là vi phạm khoản 1 Điều 6 Hợp đồng thuê nhà, Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2005. Ngày 27/3/2025, nguyên đơn có văn bản thông báo đề nghị thanh toán tiền thuê nhà, ngày 01/4/2025 nguyên đơn có văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đối với bị đơn là phù hợp với khoản 2 Điều 5 Hợp đồng thuê nhà và khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự. Ngày 25/3/2025, nhóm trẻ lớp mẫu giáo Ngôi Nhà Trẻ T2 bị tạm đình chỉ hoạt động theo Quyết định số 72/QĐ-UBND của UBND phường H, tỉnh Bình Dương, sau đó bị giải thể. Cho đến nay bị đơn chưa giao trả lại nhà cho nguyên đơn mặc dù nguyên đơn đã nhiều lần ra thông báo gửi bị đơn yêu cầu bàn giao lại nhà.

Do đó, nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán tiền thuê nhà từ tháng 01/2025 đến ngày 14/9/2025 là có căn cứ. 10 Bị đơn cho rằng do nguyên đơn yêu cầu Công ty Đ cắt điện 03 ngày của tháng 12/2024 và cuối tháng 3/2025 dẫn đến việc nhà trẻ bị sụt giảm doanh thu, mất uy tín và phải ngưng hoạt động là không có căn cứ bởi lẽ đến tháng 12/2024 bị đơn còn nợ hóa đơn tiền điện của Công ty Đ nên bị ngưng cung cấp điện. Qua tin nhắn zalo trao đổi giữa nguyên đơn và bị đơn thể hiện nguyên đơn nhiều lần nhắc nhở bị đơn thực hiện việc nộp tiền điện hàng tháng đúng kỳ hạn nhưng bị đơn chậm trễ đóng tiền điện; Chứng cứ bị đơn cung cấp tại phiên tòa phúc thẩm thể hiện ngày 04/12/2024 bị đơn đóng tiền điện kỳ tháng 10/2024; vào lúc 11 giờ 34 phút ngày 25/12/2024 bị đơn đóng tiền điện số tiền 7.005.699 đồng (không rõ đóng của tháng nào) điều này chứng minh đến ngày 25/12/2024 bị đơn còn nợ tiền điện của Công ty Điện lực do đó bị ngưng cung cấp điện các ngày 24, 25/12. Tháng 01, 02, 3 năm 2025 bị đơn chưa đóng tiền điện nên nguyên đơn phải đóng giúp. Công ty Điện lực ngưng cung cấp điện là phù hợp với quy định tại Thông tư số 22/2020/TT-BCT ngày 09/9/2020 của Bộ C1 quy định điều kiện, trình tự ngừng, giảm mức cung cấp điện, nay là Thông tư số 04/2025/TT-BCT ngày 01 tháng 02 năm 2025 của Bộ C1. Mặt khác, Quyết định số 72/QĐ-UBND ngày 25/3/2025 của UBND phường H, tỉnh Bình Dương tạm đình chỉ hoạt động cơ sở Ngôi Nhà Trẻ Thơ sau đó giải thể theo Quyết định số 197/QĐ-UBND ngày 26/5/2025 là do nhiều nguyên nhân như chủ cơ sở vắng mặt, cơ sở đóng cửa, không có dấu hiệu khắc phục các hạn chế, chưa đủ điều kiện đảm bảo hoạt động tại Thông tư số 49/2021/TT-BGDĐT ngày 31/12/2021 của Bộ G, chưa khắc phục các điều kiện đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm, còn nợ tiền thuê nhà, tiền điện, tiền lương, thưởng cho giáo viên, người lao động … Từ các phân tích trên xét thấy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả tiền thuê nhà từ tháng 01/2025 đến ngày 14/9/2025 được khấu trừ vào tiền đặt cọc của bị đơn số tiền 75.000.000 đồng, tiền điện chưa thanh toán 16.714.939 đồng, tiền thuê nhà của giai đoạn trước chưa thanh toán theo phụ lục hợp đồng kèm theo Hợp đồng thuê nhà ngày 14/3/2024 là 115.000.000 đồng – 10.000.000 đồng (đã thanh toán) = 105.000.000 đồng là có căn cứ; không có căn cứ chấp nhận các yêu cầu phản tố của bị đơn đối với nguyên đơn. Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện về tiền lãi suất chậm trả, phí vệ sinh tháng 01/2025 đến tháng 3/2025 do nguyên đơn rút đơn khởi kiện và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà, buộc bị đơn phải trả tiền thuê nhà còn thiếu, tiền điện tháng 12/2024 đến tháng 3/2025 là hoàn toàn có căn cứ. Bị đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm nhưng không cung cấp được chứng cứ mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm. 11

[6] Ý kiến của Kiểm sát viên đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử phúc thẩm.

[7] Về án phí: Do giữ nguyên bản án sơ thẩm nên bị đơn kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm.